合富辉煌-翰林地产蚌埠戴湖项目商业发展策略初步思考

翰林地产蚌埠戴湖项目商业发展策略初步思考一、背景分析城市地位：全国重要的交通枢纽，水陆空交通发达，安徽省重要的综合性中心城市。•全国重要的交通枢纽城市，安徽省重要工商业城市，皖北的商贸中心与加工制造业中心、邮电通讯指挥调度中心；•蚌埠是我省最早通铁路的城市、最早设市的城市，多年与合肥、芜湖并列为安徽三大综合性中心城市；•蚌埠港是千里淮河的第一大港，可四季通航千吨级货轮，通达江苏、上海、浙江、江西等省市。城市经济：近年蚌埠经济发展缓慢，经济发展速度处于全省中等偏下水平；经济发展潜力未得到充分挖掘，未来可提升空间较大。•城市经济发展缓慢，远落后于皖南，但领先于皖北；•2010年人均GDP超过17621元，处于全省中等以下水平；•人均收入、消费、存款水平较低，对大宗商品的消费能力有限；•三产比例：第二、第三产业在与皖北城市对比中，所占比例中等，城市经济发展潜力未得到充分挖掘，未来可提升空间较大。蚌埠文化：兼容并蓄，具有悠久的历史文化与鲜明的地域文化；同时小市民文化及铁路文化氛围浓厚。城市文化:•历史悠久，中华之中原地区，古乃兵家必争之地；•“蚌”即珍珠的意思，古乃“采珠之地”，知名“珠城”；•玉文化浓厚，中华第一美玉和氏璧产于蚌埠荆山”卞和洞“；•蚌埠市被誉为“中国花鼓灯第一村”；市民文化：•超前的消费意识，坊间流传挣1000花2000之说；•蚌埠人有好吃好玩习惯，餐饮业发达，休闲娱乐生意火爆；•较差的投资偏好，小富即安意识；铁路文化：较强的开放意识；过客心态，媚外心态；人口流动性大。二、商业市场分析商圈规划：蚌埠商业已初步形成市级、副市级以及片区级多层次商业发展格局，外拓趋势明显，未来商圈发展将向多中心的模式演变。根据“十二五”商务发展规划所知，蚌埠商圈规划为：“一主一副、两个特色和七个片区”。•一主：淮河路主城市级商业中心；•一副：新城文化广场城市副商业中心；•两个特色：淮上区及高铁新城两个特色商业中心；•七个片区：包括火车站、张公山、小蚌埠、宏业村、滨湖、大庆路、解放路和沿淮路七个片区；“十二五”期间：•基本完成“一主一副、两个特色和七个片区”的主城区商业中心布局，促进四大商圈成为展示蚌埠城市形象的商业品牌、窗口和名片；•张公山片区重点完成合肥百大项目和长乐路商业步行街建设；火车站片区充分利用已成形商业，加快宏发商城、中心商场等地块改造；治淮路-解放路将重点建设大润发、宏业干鲜市场等大型项目；滨湖片区将以商业街、超市、商务宾馆、餐饮服务、休闲娱乐等为重点项目；小蚌埠、大庆路以及宏业村片区将重点建设百货店、大型超市及若干中型超市、专业店，其中宏业村片区还将重点发展快餐服务网点等社区服务商业。商圈演变：过度集中在市中心，单一的商业中心，缺乏均衡性；伴随城市版图扩展，多商业中心的商圈格局是市场大势。•蚌埠历来是重要商埠，传统商品的集散地，皖北中心城市。•民国初期的1913年，津浦铁路全线通车蚌埠设站，并依托淮河天然黄金水道优势，蚌埠一跃成为水陆交通重要枢纽和皖北第一繁盛商埠。•蚌埠的商铺原先集中在二马路、华盛街一带，1955年淮河路兴建百货大楼后，商业网点随之以此为中心向东西两翼辐射发展，2002年国货路改为步行街，2003年港台街建成，以百货大楼为中心的多家主力百货店聚集的老商业中心商圈进一步扩大。始于1913兴于1955成熟于戴湖项目！文化广场商圈演变：•商圈发展方向：根据城市发展，呈现出“由北向南”的发展态势，根据现有城市规划，这一趋势将进一步延续，本项目在处于发展方向之上；•商圈的演变是渐进的甚至是跳跃式的，目前传统的淮河路市级商业中心地位稳固并将继续保持优势，新城文化广场商圈的形成主要依靠的是城市化进程的利好因素，将形成未来蚌埠商业新的一极。商圈格局及发展预判：商业过度集中在市中心，单一的商业中心，缺乏均衡性；伴随城市版图扩展，多商业中心的商圈格局是市场大势。蚌埠市现有商业格局：•目前蚌埠的商圈分布过度集中在市中心区域，为单一商业中心的分布格局；伴随目前城市框架的逐步拉大，商圈分布明显缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调。蚌埠市商业发展预判：•传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档次、所面向客群的差异将更加明显；•随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已经逐步形成区域化格局，商业的衍生也随着区域的消费特征的差异化而有不同的特色；•未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限；•与此同时，随着蚌埠不断的发展，城市的不断扩张，传统的单一的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求。未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，本项目所处位置离市区较近，在城市主要发展方向之上，为新兴商圈的核心区域，应当合理规划布局，因势利导。百货市场：集中分布在市中心区域，供应量充足，竞争激烈；中心区外围分布少，经营惨淡，但未来存在良好的市场进入机会。项目名称经营面积定位经营状况始建年份百货大楼2万多方中高端百货精品、商务、休闲2009年销售业绩4.4亿，2010年破5亿1955年百大购物中心2.2万方，共8层中高端百货年轻、时尚、休闲2010年销售业绩1.5亿2009年底开业百惠购物中心2004年约1.9万方2009年约4.6万方大型服装专营市场2009年1.2亿，2010年1.3亿2004年成立2009年扩建新世纪购物中心2.9万方民营中高端综合精品、商务2009年1.4亿，2010年1.5亿2004年4月宝龙莱雅百货2.2万方中端百货2010年780万2010年9月底开发商合肥百大集团地理位置淮河路商业中心区开业时间1955年商业面积2万多平米经营状况蚌埠经营最好的百货大楼蚌埠百货大楼：安徽第一店，蚌埠商业的排头兵。楼层经营品类1F精品女装、休闲鞋、黄金珠宝、化妆品、手表、保健品、烟酒茶2F精品男装、精品男鞋、西服西裤3F职业女装、少淑女装、女性饰品4F运动休闲广场5F童装、童鞋、玩具、女衣、皮具、羊毛、羊绒、文胸、皮件6F冰箱、洗衣机、空调、家电、热水器、精品数码、厨卫电器7F数字高清、液晶、等离子等电器市场：分布表现为中心集聚；经营状况参差不齐，苏宁中心店最好，国美店最差；相对市场容量及分布格局，品牌电器存在发展机会。项目名称经营面积经营状况始建年份苏宁电器蚌埠店5000平米优，排名第一2004年苏宁电器文化广场店5000平米良好，辐射整个新区，经营状况在逐步改善2010年国美电器淮河路店5000平米左右差2005年百大电器百货大楼6-7楼，4000平米左右良好2004年天洋电器天洋购物中心负一楼，1万平米良好，分店较多，规模优势突出2004年•总量和分布格局上尚有发展空间；•品牌电器的规模、服务、管理优势逐步显现，发展前景看好；•地方性区域性电器品牌市场面临严峻挑战。大型超市：国际零售巨头围歼中心城区中中小型零售商，竞争框架初步拉开，未来伴随大润发、华润苏果的加入，竞争将进一步加剧。超市名称经营面积开业年份其他百大超市1500平米1999年打破蚌埠隔着柜台购物时代世纪联华1.2万方2004年国内知名零售品牌进入蚌埠家乐福3.2万方2007年国际零售巨头进入蚌埠乐购2万方方2010年第二家国际零售巨头进入蚌埠沃尔玛2万方2011年全球第一零售商进入蚌埠市场•国际零售巨头的进入，打破了蚌埠零售市场的格局，同时带来了蚌埠零售市场的升级；•目前，零售市场家乐福超市经营状况最好，临近的乐购超市及附近的沃尔玛超市经营状况一般；•合家福超市利用自身城市商业核心区位的优势及良好的客户基础，目前经营状况也不错；•在未来两年内，大润发及华润苏果超市将陆续进入蚌埠市场，零售市场竞争将进一步加剧。城市经济发展，发展框架拉大，新兴社区规模化建设，为大型综合超市带来了新的发展机遇。休闲娱乐：休闲娱乐经营状况良好，但档次普遍不高，近年发展有所提速，但整体水平处于行业发展的初级阶段。类别区域项目名称经营情况酒吧市中心区圆梦、香榭丽舍、罗曼丽舍档次较低，非纯粹酒吧，不仅仅提供酒水，还提供饭菜外围（主要为新城区）TT酒吧、1682潮人会档次相对较高，比较纯粹KTV市中心区阿里巴巴、快乐老家、世纪凯越设施陈旧，世纪凯越经营状况不错，其他目前经营状况一般城市外围水调歌头、好乐迪、金芒果设备好，经营状况优电影院蚌埠市万达国际影城、横店影院、和平电影院万达国际影城经营状况最好，其他都一般夜总会蚌埠市皇朝夜总会、豪门夜总会、英皇娱乐会所经营状况好专业市场：新兴专业市场主要集中在城市外围，伴随城市发展框架的打开，专业市场向城市外围发展为主要趋势。蚌埠重点专业市场格局：•现有专业市场主要分布在三个区域：城北、城中、城南；•业态以电子五金、家居建材、商品批发、汽车销售与服务为主。•蚌埠专业市场发展预判：•未来专业市场将逐步外扩，核心商圈内的供应量有限；•单体规模增大、超大型项目占有一定比例；•专业市场处于初级发展阶段，有待培育。皖北钢材大市场通成国贸广场（红星美凯龙、通成建材大市场、通成家具大市场）太平街综合批发市场路桥市场蚌埠蔬菜批发市场大明沟市场光彩大市场皖北农资批发大市场二马路小商品批发市场•蚌埠光彩大市场与本项目属于同一区域，项目占地1780亩，建筑面积150万方，店铺面积100万方，仓储面积50万方，是皖北地区规模最大的综合性批发市场之一。•工程共分三期建设，一期：包括东海大道综合服务区，标准商店区和仓库区，开发用地面积38.8公顷；二期：包括中央大卖场，标准商铺区、仓库区和停车场，开发用地面积36.5公顷；三期：包括标准商铺区、仓库区和集中停车场，开发用地面积43.9公顷。特色街区：特色商业街区档次、经营情况参差不齐，面临升级改造和合理规划的窘境，蚌埠市缺失有影响力的特色商业街区。•蚌埠人爱吃爱玩，但蚌埠目前没有一条像样的美食街，兴业路周边，张公山附近，初具规模，但是分布较零散，凝聚力不够，特色不明显，蚌埠缺乏一条集中分布且整合各方美食资源的美食街。名称现状国货路精品街经营状况大不如前南山路花鸟市场形象一般，经营状况良好蚂虾街市场形象有待提高，经营状况良好中荣街电脑一条街形象陈旧，经营状况一般中山街通讯一条街形象一般，经营状况一般兴业路美食街分布零散，经营状况优秀张公山美食街档次不高，经营状况优秀酒店市场：酒店市场处于初级发展阶段，星级酒店数量较少，滞后城市经济发展需求，国际级星级酒店面临良好的发展机遇。蚌埠酒店市场：•五星级酒店：锦江大酒店、豪生国际大酒店（在建）；•其他星级酒店：新世纪酒店、张公山宾馆、南山宾馆、九龙国际大酒店、伯爵酒店等；•蚌埠锦江大酒店位于高新技术开发区东海大道上，距离市中心3公里，火车站5公里，是目前蚌埠级别最高的酒店。•蚌埠豪生国际大酒店位于涂山路、延安路交叉路口，建筑面积5.89万平方米，地上23层，建筑高度近百米。酒店地处蚌埠中心商务区，建筑立面庄重、典雅，软、硬件设施均按照五星级标准设计和建设，大酒店不仅拥有各类客房309间套，餐饮、娱乐、休闲、会务、宴会等配套设施也一应俱全。尤其是面积达2000平方米的宴会厅，将成为省内最大的室内宴客空间。办公市场：办公市场以单位自用为主，需求量较少，市场发展处于起步阶段，但今后几年市场发展将提速，快速步入成熟阶段，后续竞争加剧。蚌埠办公市场：•已投入使用：投资大师、华夏嘉里中心、中粮大厦等；•在建项目：清大德人、蚌埠金融中心、蚌埠投资大厦等；•其中，投资大厦目前是蚌埠市场最好的办公楼，租金价格也最高，35元/平米/月左右。•清大德人大厦，楼高99.99米，被誉为“皖北第一楼”！集多功能会展、会务、商务、综合办公于一体。目前在装修阶段，入驻之日可待。•蚌埠金融中心，规划总建面积约11万平米，蚌埠又一标志性建筑，意在打造蚌埠金融机构的集聚地，蚌埠的总部产业基地。•蚌山投资发展大厦，总建面积约3.3万方，共分为主楼A座（20层），副楼B座（11层）。蚌埠办公市场发展趋势：•投资大厦的投入使用，蚌埠办公市场走向发展成熟的一个标志；•近年蚌埠办公市场发展迅速，高标准、高档次项目不断涌现。蚌埠市商业发