房地产行业研究报告：广发证券-房地产行业：需求强劲、楼市稳步回升-110104

证券研究报告_行业跟踪研究报告2011年01月04日广发证券公司或其关联机构可能会持有报告中所涉及的公司所发行的证券并进行交易，亦可能为这些公司提供或争取提供承销等服务。本报告中所有观点仅供参考，并请务必阅读正文之后的免责声明。房地产月报需求强劲、楼市稳步回升赵强分析师沈爱卿分析师徐军平分析师电话：[phone]eMail：[e-mail]@[e-mail]执业证书编号：S0260210030007S0260209080530S0260210040021主要结论需求的强劲使得12月重点城市楼市延续11中旬以来的优异表现，继续稳步回升。成交量：超七成城市上涨，整体上涨15%12月，15大城市中73%的城市成交量环比实现上涨，整体成交量上涨15%，结束连续2月下降态势。同比而言，连续3月下降，整体下跌16%。分地域看，四大区域均实现10%以上的环比上涨。其中珠三角表现最好，整体涨幅达24%。同比来看，依旧是珠三角区域表现最好，实现8%的小幅上涨，结束11月的跌势；而中西部区域止升转跌，同比下跌10%；环渤海和长三角区域则延续今年来的跌势，同比分别下跌17%、30%。分房价区域看，房价一线城市表现优于二线。12月，6个房价一线城市的整体成交量环比上涨25%，结束两月跌势；9个房价二线城市整体环比上涨10%，连续5月上涨。5月至今，房价一线城市成交量的波动幅度均大于房价二线城市。价格：连续7月超过半数以上城市房价环比上涨存货：可售库存连续2月回升，创一年半新高，总体仍在低位模拟组合：模拟组合累计收益率为6.7%；相对行业的超额收益为8.7%，相对沪深300的超额收益为4.7%。2011年开始，模拟组合按“考虑仓位和不考虑仓位”两种情形分别计算组合收益率。风险提示：政策风险重点公司业绩预测与估值EPSPE简称股价0910E11E0910E11EPEG目标价评级万科A8.220.480.630.8016.9612.9710.310.4211.0买入保利地产12.700.771.051.6416.5112.097.760.3117.0买入金地集团6.180.400.540.6515.5611.549.450.317.0持有招商地产15.950.961.261.5916.6612.6810.020.4419.0持有金融街6.610.450.550.7214.6512.139.200.408.0持有中天城投13.730.500.761.2327.2418.1211.130.3217.0买入福星股份13.480.470.740.8328.5518.1516.190.4417.0买入浦东金桥9.120.390.480.5923.5219.0415.451.2812.0买入中国国贸10.080.290.290.5535.0734.3018.201.0614.0买入凤凰股份6.540.400.250.5616.4925.6811.661.008.0买入数据来源：公司报表，广发证券发展研究中心行业评级前次评级持有行业走势市场表现1个月3个月12个月行业指数0.3%4.0%-24.6%沪深3001.5%12.7%-4.9%识别风险，发现价值2011-01-04第2页行业跟踪研究报告目录索引一、11月楼市分析..........................................................................................................3（一）总体成交量：超七成城市下滑，整体下跌9.4%......................3（二）环渤海区域表现最好，成为唯一上涨区域...........................3（三）房价二线城市表现继续优于房价一线城市...........................3（四）房价：连续6月环比上涨........................................3（五）存货：可售库存止跌回升，环比上涨3.5%，同比上涨11.7%..........3二、模拟组合...................................................................................................................6三、近期政策一览...........................................................................................................7四、主要城市成交情况...................................................................................................9五、房地产数据图表.....................................................................................................12六、重点跟踪公司.........................................................................................................19图表索引图1：重点区域房地产市场成交情况.................................................6图2：8大重点城市可售库存及存销比...............................................6图3：模拟组合相对行业和沪深300的超额收益........................................7图4：十五大城市11月成交情况.............................................................8图5：广发房地产数据库......................................................................12表1：15大城市11月成交情况..............................................................6表2：广发房地产模拟组合....................................................................6表3：广发房地产模拟组合－不考虑仓位.................................................7表4：近期政策一览................................................................................8表5：重点跟踪公司一览.........................................................................19识别风险，发现价值2011-01-04第3页行业跟踪研究报告一、12月楼市分析主要结论：需求的强劲使得12月重点城市楼市延续11中旬以来的优异表现，继续稳步回升。（一）总体成交量：超七成城市上涨，整体上涨15%12月，我们监测的15大城市中，73%的城市成交量环比实现上涨，整体成交量上涨15%，结束连续2月下降态势。同比而言，连续3月下降，80%的城市成交量同比出现下跌，整体下跌16%。（二）四大区域均实现上涨、珠三角区域表现最佳12月，“珠三角、环渤海、长三角和中西部”四大区域均实现10%以上的环比上涨。其中珠三角表现最好，整体涨幅达24%，这得益于深圳（环比上涨60%）等城市成交量的大幅上涨。同比来看，依旧是珠三角区域表现最好，实现8%的小幅上涨，结束11月的跌势；而中西部区域止升转跌，同比下跌10%；环渤海和长三角区域则延续今年来的跌势，同比分别下跌17%、30%。（三）市场好转，房价一线城市表现优于房价二线城市5月至今，房价一线城市成交量的波动幅度均大于房价二线城市。12月，6个房价一线城市的整体成交量环比上涨25%，结束两月跌势；9个房价二线城市整体环比上涨10%，连续5月上涨。同比而言，依旧延续跌势。房价一线和二线城市成交量跌幅分别为21%、13%。（四）房价：连续7月环比上涨11月，我们监测的9个城市中，5个城市房价环比实现上涨，平均涨幅为2.1%。连续7月超过半数以上城市房价环比上涨。（六）存货：可售库存创一年半新高，但总体仍在低位12月8大重点城市可售库存总量为37.8万套，环比上涨4%，连续2月上涨。同比而言，上升16%，连续四月上涨。目前的可售库存处于一年半以来的最高位，但是总体水平仍处于低位：12月平均存销比为4.8月，较11月下降0.3个月，且是连续3月下降。识别风险，发现价值2011-01-04第4页行业跟踪研究报告表1：15大城市11月成交情况成交量成交均价区域城市11月成交量（套）环比增长同比增长11月成交均价（元/平米）环比增长同比增长存货消化周期（月）上海2320014.4%-18.7%17,37810.0%36.7%2.8杭州826447.2%-12.7%18,263-0.2%7.0%7.1南京5901-0.3%-58.2%8.7苏州49746.3%-38.4%9,9947.0%18.1%6.1长三角小计4233916.0%-29.7%北京1402138.4%-12.2%10.7天津1219214.9%-1.8%9,553-0.4%17.6%石家庄3242-6.6%-53.1%济南214816.6%-23.1%环渤海小计3160321.3%-17.0%深圳477060.5%13.1%19,428-9.1%-12.9%11.9广州664522.4%-12.2%5.1佛山52634.9%36.6%6,2881.6%19.2%珠三角小计1667824.3%6.6%武汉14620-1.7%-0.9%6,827-4.8%2.6%长沙2641740.3%40.5%5,8107.7%33.3%重庆222458.6%-1.5%71576.6%38.9%4.9成都14136-12.8%-53.5%中西部小计7741710.0%-10.6%合计或均值16803714.8%-16.2%1.1%15.5%4.8上涨城市占比73.3%20.0%55.6%88.9%房价一线城市50348-15.88%-32.30%房价二线城市91801-5.33%-8.24%数据来源：WIND、广发证券发展研究中心识别风险，发现价值2011-01-04第5页行业跟踪研究报告图1：重点区域房地产市场成交情况单位：套注：长三角指上海、南京、杭州和苏州；珠三角指广州、深圳和佛山；环渤海指北京、天津、石家庄和济南；中西部指武汉、长沙、重庆和成都数据来源：WIND、广发证券发展研究中心图2：8大重点城市可售库存及存销比注：8大城市分别是：上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、苏州、重庆数据来源：WIND、广发证券发展研究中心识别风险，发现价值2011-01-04第6页行业跟踪研究报告二、模拟组合上周组合资产绝对收益率为-2.9%，累计绝对收益率为6.7%；累计绝对收益相对行业的超额收益为8.7%，相对沪深300的超额收益为4.7%。考虑到客户的需要，我们从2011年开始，模拟组合按“考虑仓位和不考虑仓位”两种情形分别计算组合收益率。表2：广发房地产模拟组合－考虑仓位行业评级持有初始资本金（百万元）100最新股票仓位60%模拟组