房地产行业营改增政策要点培训2017.4

1房地产行业营改增政策要点培训2主要内容房地产行业营改增政策简述开发一般计税项目政策注意要点开发简易计税项目政策注意要点营改增对企业所得税的影响申报纳税及发票开具注意事项一、二、三、四、五、3第一部分房地产营改增政策简述4第一部分房地产营改增政策简述序号文件名称文号1关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号2关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号3关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知财税〔2016〕140号4关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2016年第86号相关文件：商品房销售的基本流程：（房地产业销售一般业务）预收款阶段交付阶段土地价款扣除1.预收款发票的开具。2.增值税预缴申报。1.开具正式发票（多退少补）2.收回预收款发票，并红冲。3.准备正式申报。1.按照既定的增值税应纳税额计算方式，计算应补增值税税额。2.提交正式一般纳税人申报表。涉及事项注：一般计税方式涉及第一部分房地产营改增政策简述6第一部分房地产营改增政策简述如何选择计税方式：项目类型计税方式判断标准新项目一般计税方式房地产老项目，是指：1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；2.《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。老项目简易计税方式一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。“项目”口径：施工许可证7第一部分房地产营改增政策简述预收款预缴增值税：预收款的范围？预缴对象：预收款：预缴计算方式：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。预缴申报时间：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。注：不得扣除土地价款8第一部分房地产营改增政策简述预收款预缴增值税：预收款的范围？注：不得扣除土地价款房地产开发企业预收款范围。意见：预收款是指房地产企业实际取得的售房款。预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票并确认应税收入，因此也作为预收款）。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。9第二部分开发一般计税项目注意要点10第二部分一般计税项目注意要点计税原理：应纳税额=销项税—进项税销项税额=销售额×11%销售额=（全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）操作：尽量取得多的进项发票可控税负关键点：土地价款、进项税额11第二部分一般计税项目注意要点土地价款扣除政策把握要点：如何计算当期的扣除限额？当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。计算公式：房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。关键字：当期销售面积、可供出售总面积、扣除土地价款总额12第二部分一般计税项目注意要点土地价款扣除政策把握要点：什么样的土地价款可以扣除以及扣除总额？支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。概念：凭证：要求：土地价款扣除台账【台账填写】B项目适用一般计税方法，每期扣除土地价款，应及时登记台账；A项目适用简易计税方法，不得扣除土地价款，无需在台账中填列当期扣除：1000m2/5000m2*555=111万元未扣除：555-111=444万元14第二部分一般计税项目注意要点土地价款扣除政策把握要点：什么样的土地价款可以扣除以及扣除总额？财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知财税〔2016〕140号“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”15第二部分一般计税项目注意要点土地价款扣除政策把握要点：什么样的土地价款可以扣除以及扣除总额？财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知财税〔2016〕140号“八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”16第二部分一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：常见业务抵扣税率（一）工程支出，应按照施工方的纳税人资格和计税方法的选择来区分。1.1施工方为小规模纳税人，进项税抵扣税率为3%。1.2施工方为一般纳税人1.2.1选择一般计税方式，进项抵扣税率为11%。1.2.2清包工（选择简易征收），进项抵扣税率为3%。1.2.3甲供材（选择简易征收），进项抵扣税率为3%。17第二部分一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：常见业务抵扣税率（二）工程物资，由于工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率是17%，但也有一些特殊情况：2.1木材及竹木制品，进项抵扣税率为13%、17%。属于初次生产农产品的原木和原竹，取得的发票可能会是农产品销售发票，而非增值税专用发票，符合条件的，同样可以抵扣进项税，适用税率为13%；而经过加工的属于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的发票是增值税专用发票，适用税率一般是17%。18第二部分一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：常见业务抵扣税率（二）工程物资，由于工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率是17%，但也有一些特殊情况：2.2水泥及商品混凝土，进项抵扣税率为17%、3%。购买水泥和一般商品混凝土的税率通常为17%；但以水泥为原料生产水泥混凝土，就可以选择简易征收，征收率为3%。19第二部分一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：常见业务抵扣税率（二）工程物资，由于工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率是17%，但也有一些特殊情况：2.3砂土石料等地材，进项抵扣税率为17%、3%。在商贸企业购买的适用税率是17%；但从生产企业购买，生产企业自产的建筑用砂、土、石料以及自产砂、土、石料连续生产砖、瓦、石灰可以选择简易征收，适用税率为3%20第二部分一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：常见业务抵扣税率（三）外购机械设备进项抵扣税率为17%。购买机械设备取得的增值税专用发票，可以一次性抵扣，但购买时要注意控制综合成本，选择综合成本较低的供应商。（四）租赁机械4.1租赁机械（只租赁设备），进项抵扣税率为17%，3%。租赁设备，一般情况下适用税率为17%；但是若出租方以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择简易计税方法计算缴纳增值税，使用征收率为3%。4.2租赁机械（租赁设备+操作人员），进项抵扣税率为11%。21第二部分一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：常见业务抵扣税率（五）勘察勘探费用，进项抵扣税率为6%。（六）工程设计费用，进项抵扣税率为6%。（七）检验试验费，进项抵扣税率为6%。专业检测机构对样本进行检验和试验。（八）广告宣传费用，进项抵扣税率为6%。公司支付的广告费、宣传费等可以抵扣进项税。（九）中介机构服务费，进项抵扣税率为6%。聘请专业的咨询、审计等中介机构的咨询费用都可以抵扣进项。注意：要选择一般纳税人。22第二部分一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：常见业务抵扣税率（十）房屋建筑物，进项抵扣税率为11%、5%。取得不动产，要区分对方不动产取得时间。在2016年5月1日之后取得的，适用税率为11%，公司可分两年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%；在2016年5月1日之前取得的，可以选择简易计税方法，适用5%的征收率。租赁不动产，要区分对方不动产取得的时间，在2016年5月1日之后取得的，适用税率为11%；在2016年5月1日之前取得的，可以选择简易计税方法，适用5%的征收率。23第二部分一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：不得抵扣情形（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。24第二部分一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：不得抵扣情形（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。25第二部分一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：不得抵扣情形注：非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。6.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。26第二部分一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：无法划分的进行税额如何抵扣？适用一般计税方法的房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）注：①划分标准：以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。②清算：主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。27第二部分一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：用途改变已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生不得从销项税额中抵扣情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。注：比如购进电视等其他电器，现无法确定用途，后用于员工福利。28第二部分一般计税项目注意要点进项税额抵扣把握要点：用途改变已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生不得从销项税额中抵扣的规定情形当期，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产