广州市白云山东组团发展策略研究

广州市白云区白云山东组团发展策略研究前言近几年，广州市和白云区城市发展有较大的变化，特别是2008年4月编制完成的《广州市白云区发展战略规划暨“空港”发展策略研究报告》，确定了白云区新的发展战略和定位，在新的城市发展形势下，白云山东组团作为重要的城市功能片区，有必要以广州市“退二进三”的产业政策为指导，以白云区新城市战略为基础，重新审视其发展定位、产业结构、用地布局等。白云山东组团现状大部分为建成区，因此，就决定本次研究工作重点内容是，优化地区产业结构、调整用地功能、完善城市配套，实现地区的和谐更新，同时，借用城市更新的契机释放存量土地资源，达到高效、集约利用城市土地资源的目的。1现状解读区位：广佛都市圈中心白云山东组团广州都会区佛山中心区`——城市“北优”桥头堡；——中心区北部窗口；——中心商务区的腹地；——“中调”带动辐射区；——白云山东，南湖以南，生态良好。白云山东组团受到“北优”、“中调”两大政策的影响，同时又受到广州商务核心区的影响和辐射，区位条件十分优越。组团社会经济综合信息：规划区涉及白云区京溪街、同和街的部分辖区。规划范围内总人口约为17.8万人，其中，常住人口9.7万人，暂住人口8.1万人（暂住证办理人口）。2008年，京溪、同和街经济生产总值分别为10.04亿元、23.9亿元。自然环境：①组团三面环山，内部有零星山体、水域分布，生态环境良好；②组团内由于缺乏必要的建设控制，缺乏公共绿地和开敞空间；③组团周边生态资源呈无序、自然地向组团内发展和渗透；1现状解读——对外交通方便：组团内两条城市干道（广州大道、沙太路）南北向穿过，为组团提供了便捷的城市交通，另外，正在建设地铁三号线延长线将进一步拉近组团与城市中心区的距离。——组团内交通不完善：组团内部交通部完善，尤其缺乏东西向道路，另外，断头路较多，对居民出行有较大的影响。总体来看，组团拥有良好的交通区位，向南向北都可快速连接至交通干道，对外交通十分便利，但是由于受白云山和犀牛角山的阻挡，东西向的交通联系存在较大的限制。交通现状：1现状解读1现状解读用地现状：——土地利用混乱，各类功能用地相互楔入，工业与居住矛盾突出；——马路经济特征明显，经济发展用地沿主要道路布局；——市政、公共配套设施比较缺乏，用地比重小，缺乏公共绿地和开敞空间序号类别代码类别名称用地面积(公顷)占总用地比例(%)1R居住用地192.7318.842C公共服务设施159.6515.613M工业用地150.6714.734W仓储用地24.692.415S道路广场用地37.353.656U市政公用设施用地41.594.077G绿地10.371.018D特殊用地20.291.98小计城市建设用地637.349E水域和其他用地385.6437.70小计非城市建设用地385.6437.70总计总用地1022.98100.001现状解读--老城区功能外溢的承接区在中调战略的大背景下，紧邻老城区北部的白云山东组团将受益于城市人口和功能外溢，成为战略转移的首要承接区。--交通要道上的重要节点白云山东组团位于广州市重要的交通枢纽之上，并且由于白云山的天然阻隔，使得这里成为了来往于白云区和天河区的重要交通节点。--自然环抱的生态城区白云山东组团三面环山，毗邻白云山风景名胜区，南湖国家旅游度假区与帽峰山森林公园，拥有十分珍贵的自然环境，这为组团打造生态城区奠定了良好的基础。—医疗、医药产业基础较好组团内目前已经形成以白云山制药、南方医院、南方医科大学等，医疗、医药制造为主的健康产业雏形，具有较好的产业发展基础和条件。组团与周边地区的关系:1现状解读优势：①区位优越，交通便利；②生态环境好，发展潜力大。劣势：①城中村土地权属复杂，不利于统筹开发；②内部交通不畅，分割严重。机遇：①地铁站点建设；②沙太路货运场搬迁。挑战：①城市建设与环境协调；②与周边城市组团的竞合关系。规划应对措施如下：（1)整合优势产业资源，促进新兴产业发展，全力打造具有组团特色的现代产业发展平台；（2)加强组团内部东西向的道路建设，填补路网缺陷，消除交通瓶颈；（3)完善城市基础设施配套，提升组团内部生态环境；（4)推进城中村改造升级，协调区域发展。现状评价：发展动力：白云山东组团政策驱动力白云区新的发展战略定位，提升组团发展态势，可以获得较大的政策支持；交通驱动力地铁三号线开通后，组团与城市核心区的空间距离进一步拉近，为地区发展提供良好的契机；经济驱动力城市经济核心区配套服务的腹地，未来地区发展具有较好的经济发展动力；生态驱动力与白云山、南湖、帽峰山亲近，生态环境良好，未来，可大力发展生态型产业；2地区发展定位发展定位：城市核心区北向拓展的重要节点、服务于都会核心的生态居住区、白云区东部核心区、生态型服务业发展集聚区——广州天河城市核心区与城市北部生态功能区之间的过渡地区，对城市北部地区发展具有“承南启北”的重要作用；——疏解中心商务区居住人口的承接地，是都会核心区重要配套服务地区；——以“退二进三”、“双转移”为指导提升地区产业结构，发展成白云区东部的城市核心区；——凭借地区优良的生态环境，重点发展医疗、休闲、培训等生态型的现代服务业，将该地区打造成新型服务业发展的集聚区。发展战略：南承、北联、外引、内优南承：承接组团南部城市中心区的生活功能转移，积极与城市核心区融合；北联：积极加强与北部生态地区的联系，强化和提升组团生态资源；外引：大力引进新兴现代服务业，提高地区发展竞争力；内优：引导组团企业调整和升级，打造医药研发、生物制药为主的健康产业体系。2地区发展定位《广州市中心组团控制性规划导则（2006年修订版）》白云山东组团用地规划图1、土地规划功能以工业、医疗为主；2、组团内规划有大面积绿化，协调地区生态环境；3、广州大道为生活性产业发展轴线，沙太路为生产性发展轴线。3规划检讨规划条件：问题：1、用地以工业为主，不符合新的城市发展要求；2、开发强度低，地铁站点、道路沿线土地经济价值不明显；3、路网密度不足，缺乏东西向内部交通。对策：1、增加商业、居住用地，调整地区城市功能；2、提高地铁站点、道路沿线土地开发强度；3、增加内部路网，加强组团内交通联系。上层次规划及政策解读白云区商业发展结构解读——地区发展以“现代服务业”为主；——组团内第二产业和原始物流业亟待搬迁；——白云山东组团将发展成为“区级商业功能区”。白云区现代服务业发展结构1、《广州市城市建设总体战略概念规划纲要》（2001，未批准）2、《广州市城市总体规划（2001—2010）》（2005，已批准）3、《广州市中心组团控制性规划导则》（2006修订版）4、《广州市商业网点发展规划》(2003—2012，已批准)5、《广州市建设现代化产业体系规划纲要（2009—2015）》6、《广州市现代物流发展规划纲要》(2003-2010)7、《广州市白云区发展战略规划暨“空港”发展策略研究》(2008，已批准）8、……4地区产业发展概念产业发展基础与资源医疗服务业，水平高；医药研发，配套完善；教育、培训，资源丰富；生活商圈，相对完善；生态环境优良。医疗服务医药研发教育、培训商业生态白云山东组团白云山犀牛角山南湖旅游度假区组团产业资源组合图评价：1、提升现有医疗、教育、医药研发和商业；2、重点发展与生态有关的现代产业和现代服务业；3、扩大现有服务业功能层次，形成多层次现代服务业集聚区。4地区产业发展概念产业选择分析根据地区发展目标，选取与产业发展关联度高的相关因子进行评价，主要选取生态影响、产业基础、产业互利、市场前景、能源消耗等五个方面进行评价，评价方式以“+”、“-”估值，+号表示产业与评价因子适应，-号表示评价因子对产业发展有约束力。产业类别生态影响产业基础产业互利市场前景能源消耗综合评价物流-+++-+信息传输、计算机服务和软件+--+++电子商务（网上订购、网络仓库）+--+++金融业（银行、证券、保险、金融租赁、信托）+--+++房地产（房地产开发经营、物业管理、房产中介）++++-+++商业服务（商业零售、展贸式批发）++++++++++科学研究、技术服务（研究与实验、专业技术服务）++++++++++教育培训（中等教育、职业技术培训）++++++++++卫生、社会福利（医疗保健、社会福利）++++++++++文化、体育娱乐业+-++++++旅游业（旅行社、旅游饭店、旅游购物）++++++++++评价结果显示，白云山东组团适合发展商业服务业、科学研究、教育培训、医疗保健、生态旅游业、房地产业和文体娱乐业。4地区产业发展概念核心产业整合资源，引导新兴产业发展利用医疗、医药、生态资源，建设医疗康复、养生保健、休闲、娱乐一体的疗养中心；健康产业以良好的产业基础，优美的自然环境，大力发展医疗旅游业。提升地区原有的医疗行业，使该地区成为现代、时尚、健康生活的载体；4地区产业发展概念医疗旅游产业发展模式：医疗旅游已成为强大市场潜力的新兴行业，具有就业容量大、创汇多、连带性强等特点。它能促进旅游业的发展，同时对推进医疗卫生事业的发展具有重要意义，其发展前景十分可观。围绕“身疗”、“心疗”，有效整合传统疗养、疗养体育、疗养旅游、疗养膳食、疗养休闲等方面的资源，推出综合性、健康型的疗养旅游产品，加大品牌建设力度。其中着重开发疗养产品，将它打造成现代时尚健康生活的平台和载体。医疗旅游作为一种高产出的旅游项目予以扶持和发展，使中国成为国际医疗旅游枢纽和集散地。而广州作为珠江三角洲的现代服务中心，需整合各类医疗健康服务机构，形成跨省区，辐射香港、澳门的庞大的医疗健康服务市场。4地区产业发展概念医疗旅游（MedicalTourism）是以医疗护理、康复与休养为主题的旅游服务。它包括旅游保健、疾病防治、急救护理、康复、美容、疗养等服务，提供旅游者亲近自然的机会和环境，倡导旅游者参与健康时尚旅游活动，让旅游者开阔眼界、强身健体、愉悦身心。2005年，美国、加拿大、欧洲地区到海外从事医疗旅游的人数至少有15万人，至少有28个国家在推动医疗旅游，每年有超过100万人次在境外国家的医院或诊所接受治疗。在亚洲，医疗旅游已经成为每年数十亿美元收入的新兴产业。据有关资料显示，目前日本疗养业每年产值达300亿美元，是日本发展最快的行业之一。而泰国、菲律宾每年的疗养产业产值也分别达到了160亿美元和20亿美元。价廉优质的医疗服务，价格差异是现代医疗旅游发展最大的魅力案例研究：4地区产业发展概念整合资源，引导新兴产业发展利用地铁站点大力发展“站点经济”，建设区级商业核心，提升组团商业层次；现代商业打造广州大道北商业带，完善地区商业形态。提升广州大道沿线现有商业功能，向专业化、精品化服务转变；核心产业米尔顿.弗里德曼———“现代商业是将物流、人流、资金流和信息流汇聚之业，通过利用现代先进技术来改造传统的商业经营方式，提高效率，扩大商业品牌，形成规模化经营。目前它是全世界财富聚集最快的行业。”4地区产业发展概念调整结构，提升优势产业基础产业教育、科研房地产生物医药产业1、依托南方医科大学、白云山制药厂、白云山和记黄埔中药厂的综合实力，发展医药研究，促进科研成果转化；2、提升、整合区域教育资源，挖掘地区文化内涵，打造地区文化教育品牌。1、地区发展的基础性支撑产业，保证地区发展的人口规模；2、利用优良的生态环境，发展高档楼盘，吸引高素质人群入住，提高地区消费力水平。1、依托地区强有力的医药产业基础，完善生物医药的产业链、提高产业定位、强化管理水平；2、整合白云山制药厂、白云山和记黄埔中药股份有限公司和南方医科大学的行业领头作用，提升医药研发的水平和层次。4地区产业发展概念强化功能，完善外延产业配套产业——加强地区文体活动配套，完善地区人居环境，为地区居民提供日常必须的娱乐活动；——发展康体类文化娱乐产品，满足居民工作、生活之余的休憩需求。“文体娱乐业”4地区产业发展概念产业功能布局“两带、三心、四区”两带：广州大道商业发展带，沙太路产业发展带；三心：梅花园零售商业核