土地收储开发策划方案

土地收储开发项目策划方案土地收储及一级开发方案一项目基本情况1.1项目概述1.1.1项目名称1.1.2区域位置1.1.3项目区域的自然特征1.1.4项目交通情况1.2项目土地利用现况二编制依据三项目市场分析3.1项目土地市场分析3.2项目所在地房地产市场分析3.3宏观政策导向四项目实施进度4.1项目土地开发实施方式4.2项目土地开发范围4.3项目开发实施主要内容4.3.1土地收储及出让流程4.3.2土地征地拆除方案4.4项目开发涉及政府职能部门4.5项目土地供应方案4.5.1土地供应模式4.5.2土地供应计划4.5.3土地一级开发深度五项目投资方案5.1项目投资开发成本范围5.1.1土地储备运营成本5.1.2土地回收出让成本5.1.3土地整理开发成本5.1.4其他相关成本5.2土地出让金估算5.3挂牌底价估算5.3.1底价确定程序5.3.2底价计算方法5.4土地销售收入估算5.4.1项目部分土地二级开发完成后可实现销售收入5.4.2项目部分土地进行二级开发成本及利润5.4.3熟地地价估算5.5项目融资方式分析5.5.1项目开发资金使用特点5.5.2融资模式的现状与问题5.5.3融资方式比较及联动融资模式六项目方案总结一.项目基本情况1.1项目概述1.1.1项目名称项目名称：土地收储及一级开发整体规划方案（湘阴县）1.1.2区域位置湘阴县位于湖南省东北部，南滨洞庭湖，湘资两水尾闾，东经112°30′-113°02′，北纬28°30′-29°03′，现隶属湖南省岳阳市。湘江自南向北贯穿全境，把全县分为东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原。全县辖19个乡镇，418个行政村，总面积1581.5平方公里，人口73万人，目前城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16平方公里。城区人口15万。1.1.3项目区域自然特征湘阴位于季风湿润气候区。四季分明，光照长，气温高，夏季长达4个月，同时降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温为17℃，日极端高气温为40.1℃，极端低气温为-14.7℃。全年无霜期为223-304天。年日照1399.9-2058.9小时。年太阳辐射总量97千卡-119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量1392.62毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均总量的54.4%。年平均相对湿度为81.37%。全年主导风向为北风、南风、西北风，年平均风速3米/秒。湘阴县境内河渠纵横交错，湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在县内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，计有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座。主要河流有湘江、资江和白水江，主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等，主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积98.56万亩，占全县总面积的41.56%，可利用率在55%以上，为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水提供了十分充裕的水源。全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平方公里，低山21.4平方公里，岗地200.92平方公里，水域面积657.06平方公里。全县地势较平坦，土地适种性广。土壤以水稻土、红壤、潮土为主。西部堤垸平原和湖洲分布着水稻土和潮土；东部低山岗地分布着红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。岗地红壤，质地较粘重，酸性强，缺乏养分，适种茶树。低山红黄壤，质地较松，有机质丰富，有利于林木生长。湖洲潮土土层深厚，土质肥沃，夏季淹水，冬季干涸，适种芦苇、意大利杨。1.1.4项目区域交通情况湘阴紧临省会长沙，居长沙、岳阳、益阳三市五县中心，区域位置长沙市以北、在省会“长沙市半小时经济圈”内，属“武汉三小时都市圈”范围内，沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。境内水陆交通十分便捷。水路承湘资沅澧四水，接烟波浩淼洞庭，航通万里长江。正在建设的三千吨级漕溪港深水码头南通长沙港，北接岳阳城陵矶港，是湖南省地理条件最优越的内河港口，长沙霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点，货轮可直接进湘江，出长江，直通远洋，同时又成为上游（长沙霞凝港）货轮和下游船只停泊转运的驿站。公路网络四通八达，长湘高等级公路（拓建中的芙蓉北路）30分钟可达长沙城区，60分钟可达长沙黄花国际机场；建成的湘阴沿江大道与规划中长沙至湘阴的沿江风光带对接：距京广铁路复线15公里，省道S308线横贯东西，向东接线京珠高速，即将动工新建的京珠高速复线，穿城而过，有2个出口。向西横跨湘资连接益阳；向北环洞庭湖直达岳阳。县内湘汨、湘营、湘杨、湘樟、临赛、新乔六大县级主干道连通各乡镇。通畅顺捷的水陆交通格局基本形成。1.2项目土地利用现况（单位：公顷）湘阴县土地总面积：153496.5农用地耕地：42128.94园地：6246.53林地：15468.96其他农用地：25712.87小计：89557.30建设用地城乡建设用地：10461.54交通水利用地：3428.67其他建设用地：165.33小计：14055.54未利用地水域：30516.13滩涂沼泽：13152.94自然保留地：6215.04小计：49884.11二编制依据1.中华人民共和国土地管理法2.城市房屋拆迁管理条例3.湖南岳阳市土地利用总体规划（2006-2020）4.湖南国有土地使用权招标拍卖挂牌办法5.湖南城县建设征地补偿安置办法6.湘阴县政府房屋拆迁安置赔偿办法7.湘阴县一级开发实施方案编制和审核办法8.湘阴县土地储备管理办法9.湘阴县人民政府关于进一步规范土地市场管理秩序的意见三项目市场分析3.1项目土地市场分析（岳阳数据）土地成交有所增加，地价随量快速上扬国土部门统计数据显示，1-6月招拍挂出让土地共29宗，土地面积75.1万m2，土地实际成交15宗。其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面积16.04万m2，成交金额2.19亿元，综合地价水平值1366元/m2，同比分别增长140%、45.7%、256%、150.6%。土地成交量87.5192185.581.78935.352.940.145.9640501001502002502000200120022003200420052006200720082009成交量从岳阳历年土地市场成交情况来看，2009年土地成交87.5万，远远低于2008年成交水平，回归2005年市场水平，一方面体现目前岳阳市场处于相对平稳的市场，开发商购地热情并未随着市场的回暖出现买地的热潮；另一方面也体现了目前岳阳二手土地市场交易的活跃。3.2项目区域房地产市场分析（岳阳市数据）3.2.1开发投资持续增长，建设规模继续扩大据市统计局数据，上半年，全市完成房地产开发投资25.42亿元，同比增长31%，其中商品住宅投资22.08亿元，同比增长18.2%。房屋新开工面积139.15万m2，施工面积640.33万m2，竣工面积81.30万m2，同比分别增长61.3%、87.5%、120.9%。住宅竣工面积74.62万m2，同比增长152.8%。全市共有在建房地产开发项目193个，同比增长70.8%。截止6月底，全市共有房地产开发企业312家，其中外来企业82家，今年新增注册25家。3.2.2资金来源增幅较大，购房能力有所增强上半年，全市房地产开发企业资金来源47.07亿元，同比增长83.2%。其中企业自筹、银行贷款、预收款分别为22.47亿元、5.91亿元、9.94亿元，同比分别增长75.4%、123%、15.6%。市区共办理房地产抵押登记3329起，抵押面积70.55万平方米，抵押金额22.58亿元。其中，办理个人预购商品房抵押1953起，抵押面积23.66万m2，抵押金额5.84亿元；共办理在建工程抵押50起，抵押面积22.4万平方米，抵押金额3.87亿元。3.2.3新增上市大幅增加，市场库存略有减少1-6月，商品房上市面积50.59万m2，同比增长48.7%；其中商品住房上市面积48.06万m2，上市套数4495套，同比分别增长80.1%、86.3%；商业营业用房上市面积为1.85万m2，同比下降68.4%。截止6月底，市中心城区商品房累计可售面积为95.97万m2，其中商品住宅累计可售套数为5300套，面积为62.29万m2，市场供应比较充足。3.2.4商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛1-6月，商品房成交面积47.03万m2，成交套数4029套，成交金额13.71亿元，同比分别增长26.4%、29.3%、64.5%；其中商品住房成交44.57万m2，3758套，成交金额12.28亿元，同比分别增长27.4%、33.8%、70.7%；商业营业用房成交2.25万m2，236套，成交金额1.36亿元，同比分别增长0.68%、-21.3%、19.9%。6月，商品房成交13.55万m2，1186套，成交金额3.92亿元，环比分别上涨69.8%、71.6%、65%。其中商品住房成交面积为13.33万m2，同比增长67.5%，环比增长75.7%；成交套数为1167套，同比增长94.8%，环比增长81.2%；成交金额3.75亿元，同比增长127.3%，环比增长73.1%。本月商品房放量成交，创历史新高。3.2.5商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨1-6月商品房成交均价2915元/m2，同比上涨30.2%。其中商品住房成交均价2755元/m2，同比增长34%；多层成交均价2346元/m2，同比上涨36.4%；高层成交均价2869元/m2，同比上涨21.4%。商业营业用房成交均价6044元/m2，同比上涨19.1%。6月，商品房成交均价2892元/m2，环比下降2.8%，同比增长27.1%；其中商品住房均价2834元/m2，环比下降1.5%，同比增长35.7%，住房均价比上月略有下降。3.2.6供销总量基本平衡，供销结构基本合理（1）1-6月，商品房供销比（期间商品房上市面积:期间商品房销售面积）为1.076:1，其中商品住房供销比为1.078:1，商业营业用房供销比为0.823:1。上半年商品房供销基本平衡，住房市场供需两旺。（2）商品住房供需以90m2-144m2为主。数据显示，上市商品住房中，90m2以下的占1329套，90m2-144m2的占2897套，144m2以上的占179套，分别占比30%、66%和4%，普通住房供应占比达到了96%。成交商品房中，90m2以下的占686套，90m2-144m2的占2574套，144m2以上的占498套，分别占比18%、69%和13%，普通商品住房成交占比达87%。3.3宏观政策导向3.3.1四月十五日国务院常务会议（一）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平解读：个人觉得，这个政策在一线城市或许影响并不大，但是在二三线城市的影响将是致命的！（1）将会扼杀一批贷过款，但是想换房的改善型客户的购房欲望。首付并不是最主要的难点，难点在于基准利率的1。1倍，这将让客户承担更多的银行利息，这是这些改善型客户所不愿，也不能承受的。（2）一线城市的收入明显高于二三线城市，而且工资的上涨幅度也要高于二三线城市，加上一线城市的土地越来越稀缺，高利率换来的是高回报的话，还是有很多投资客敢于出手的，但是在二三线城市则不然，最关键的问题是高利率换不来高回报，则投资客持观望态度，则会导致二三线城市房子有价无市，甚至会出现大量的烂尾楼。已经涨上去的房价很难在回调，特别是二三线城市，会让客户对整个市场失去信心，最后的结果就是开发商不让价，客户不买账，继续和07-08年一样，市场冷淡，导致闲资流向其他的投资领域，例如股市，或存入银行，市场缺乏活力，资金市场缺乏热钱，导致很多的产业受到牵连，经济下滑等情