第九章-购房规划

第九章购房规划第一节房地产投资基础第二节住房抵押贷款第三节房地产投资策略第四节住房规划第一节房地产投资基础一、房地产的状况二、房地产投资三、个人投资房地产一、房地产的状况(一）商品房(二）安居房、解困房和经济适用房(三）房改房商品房商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋购买商品房后拥有对住房的独立产权，土地使用权通常为70年。安居房、解困房和经济适用房安居房是指为实施国家“安居工程”修建住房解困房是指在实施“安居工程”之前，为解决当地城镇居民的住房困难而修建的住房。经济适用房是指政府部门联同房地产开发商，按照普通住宅建设标准建造的、以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。房改房房改房是指国家机关、国有企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工。二、房地产投资(一）房地产投资的优点(二）房地产投资的缺点房地产投资的优点(1)可观的收益率。(2)现金流和税收优惠。(3)对抗通货膨胀。(4)价值升值。房地产投资的缺点(1)缺乏流动性。(2)投资数额较大。(3)周期波动性较大。(4)普遍存在机会成本。(5)风险性。三、个人投资房地产(一）投资目标和需求分析(二）投资房产需要考虑的因素(三）个人投资动力分析(四）个人支付能力评估投资目标和需求分析房地产投资计划的最终目的，是提供平稳过渡和对资产的优化配置。由于投资者的需求和期望时常在变化，平稳迓渡对资产的优此配置比较难以达到。因此，保持房地产投资计划的灵活性，应放在重要位置。(1)评价各种住房选择。(2)设计出售住房的战略。(3)实施购房程序。(4)计算与购房有关的成本。投资房产需要考虑的因素购房前要根据家庭需要和支付能力综合考虑，计算家庭的平均月收入，包括利息收入及各种货币补贴，应主要保留两部分资金：1.家庭的日常开支；2.用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。在对个人资产做出认真估量后，才能把握自身的实力和购房方向，确定适宜的房价和房屋面积，从中挑选适合自己的住宅。个人投资房产前需要注意的事项如卞。①先定购屋目的，再慎选购屋时机；②调查产权，查明地段地号，再申请产权过户；③查阅建造执照。有的公司尚未建造房屋，或者尚没有建造执照就可以预售;④注意建造人与签约人是否一致、是否有权利出售、建造是否逾斯、竣工日期有无延误，还应注意都市规划的分区；⑤明晰房屋设计状况与居家品质的密切关系，注意朝向、层数、居层。投资房产需要考虑的因素个人投资房产前需要做的工作是：①个人缺乏建筑的专业知识，应予弥补；②防止被虚假不实广告误导，或因巨额广告费转嫁入住成本，使价格上扬；③注意产权是否清晰，避免后遗症，尤其是中介机构参与时；④搜集有关信息，防止被误导；⑤注意做长期打算，防止财务被拖垮；⑥注意进行现场调查；⑦欲购屋出租而赚钱者，比较租金收益同房款及利息成本；⑧分析利率、价格和效益，并详细计算；⑨考虑后续的维修管理费用，如房屋的日常清扫,、外观维护及修缮整建、物业管理等；⑩评判决策，勿上当冒险。房地产投资要略：①寻求易于脱手的房屋，需要地段强、外观好、管理严格、建设公司信誉好；②签订契约时注意其中有无阻碍自由转让的条款，避免他人分利；③寻找转手卖主时，委托信用好的中介公司或可信赖的专家；④选择景气时机；⑤注意交易税费的缴纳。投资房产需要考虑的因素房地产贷款找银行的策略是：货比三家，比较各家银行能给予的优惠条款。考虑能否借新还旧或降低利率，或多借款迟还款，对于新房地段好、还款能力强的投资者，银行方可通融。个人投资动力分析(1)用于居住。(2)用于租赁。(3)用于营利。(4)用于养老保障。(5)用于减免税收。个人支付能力评估(1)个人净资产。(2)个人综合支付能力。第二节住房抵押贷款一、住房抵押贷款概述二、住房抵押贷款偿还的方式一、住房抵押贷款概述(一）住房抵押与抵押贷款(二）住房抵押贷款的特点(三）住房抵押贷款的属性(四）申请个人住房抵押贷款的流程住房抵押与抵押贷款抵押是一种以还贷为前提条件，抵押物权利从借款人到贷款人转移，该权利是对由借款人享有赎回权的债务偿还的保证。当投资者以抵押贷款形式购房时，房屋产权实际上已经转移给贷款银行，投资者只能在货款还清后才能获得对该房屋的全部产权。这种从贷方重新获得产权的权利叫做担保赎回权。抵押实质上是对贷款的担保，面不是一种贷款。商业性个人住房贷款又称“按揭”，是银行用信贷资金发放的自营性贷款，具体指具有完全民事行为能力的自然人，在购买自住住房时，以购买的佳房产权或银行认可的其他担抵押，以作为偿还贷款的保证而向银行申请商业性贷款。目前我国的银行在为房抵押贷款时，都要求贷款人必须购买商业保险。住房抵押贷款的特点房抵押贷款与其他贷款有着明显区别:①它是面向个人的贷款；②是与住房购买、修葺、装修等有关的贷款；③贷款数额大、期限长，一般可达到5〜30年；④定价方式不同于其他贷款，既有固定利率，也有可变利率；⑤采用分期付款方式还款；⑥以所购住房为抵押，房地产抵押是这种贷款的重要保证，是防范抵押信贷风险的主要手段；⑦一般以各种形式的住房保险作为防范信贷风险的重要手段，以抵押二级市场等为防范流动性风险的措施；⑧得到政策和法规支持，并受到政府有关部门的严格监督。住房抵押贷款由于其特殊性，通常由专门的贷款部门管理，并形成一系列的信贷政策规定。住房抵押贷款的属性住房抵押贷款的重要概念是抵押权，具有以下特点：①抵押权属于担保物权，其租用时担保债券的清偿，抵押权从属于债权而存在，并随着债权的清偿而消失；②抵押权担保的债权具有优先受偿权，即当同一债务有多项债权时，抵押权所担保的债权必须是优先受偿权；③抵押标的除完全物权即所有权外，用益物权即使用权等也可设立抵押权。申请个人住房抵押贷款的流程二、住房抵押贷款偿还的方式(一）等额本息还款(二）等额本金还款(三）等额递减还款(四）等额递增还款等额本息还款等额本金还款等额递减还款等额递增还款第三节房地产投资策略一、房地产投资时机二、房地产投资地段三、期房投资四、住房类型的选择一、房地产投资时机(一）房地产投资时机的含义(二）房地产投资时机的各种影响因素房地产投资时机的含义房地产投资的时机，就是投资者选择何时投资房地产，它存在房地产开发和经营的各个阶段房地产投资时机的各种影响因素1.投资意愿与时机2.开发价值与投资时机二、房地产投资地段选择房地产投资地段，不应忽视以下几个问题;(1)对城市规划的把握。(2)对投资地段升值潜力的把握。(3)房地产投资地段的选择：①上风口；②高走；③近水；④沿边；三、期房投资选择房地产投资地段，不应忽视以下几个问题;1.期房投资的好处：(1)价格更便宜；(2)设计更新潮；(3)选择空间更大；(4)升值潜力高2.期房投资的劣势期房投资的劣势如下：(1)预售房屋通常要过一年半载才能建成入住，在这段时间里，资金占用多，利息损失也较大；(2)不能按时交房或到期交付的住房质量、面积、配套设施不合要求；(3)房地产市场存在价位下跌的风险，如房价下跌，投资者就花了冤枉钱；(4)周围可能存在的贬值因素导致住房建成后贬值。四、住房类型的选择第四节住房规划一、住房构建规划的流程二、租房与购房决策三、购房与换房规划一、住房构建规划的流程二、租房与购房决策(一）净现值法(二）年成本法净现值法净现值法净现值法净现值法净现值法年成本法三、购房和换房规划(一）规划购房的方法(二）换房规划案例(三）购房出租(四）自有资金与借入资金的决策规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法规划购房的方法