第十四章-以房养老

第十四章以房养老第一节以房养老概述第二节以房养老模式第三节以房养老与个人理财第四节儿子养老、票子养老和房子养老第一节以房养老概述一、以房养老出现的背景二、以房养老的解说三、以房养老运作的可行性四、以房养老要考虑的事项五、以房养老的例举一、以房养老出现的背景今日我国的经济社会生活与个人家庭生活中，养老、社会保障与住宅购建，更好地实现养老与“居者有其屋”的目标，已成为国民关心的重大事项。如何积极采取各种有效手段，筹措买房资金，开拓养老保障资金来源的新渠道，是国家和社会都非常重视的，广大家庭也为此做出了极大的努力，付出了太多的代价。比如，人们在工作期间，既要考虑准备十数万元到数十万元用于攒钱买房，又要考虑再拿出十数万到数十万元用于晚年的养老，生活负担就表现得很沉重。众多的老年家庭既希望购买新房来安度晚年，又发愁养老用费会因此难以解决，以致陷入矛盾冲突之中。以房养老正是化解这一难题的有效手段。以房养老的解说以房养老是将家庭的住房购建与养老保险两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机的综合并融为一体，以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，借用住宅价值自然增值的特性，通过金融保险的特殊机制与运营方式，对拥有的住宅资产的产权或使用权的转移出让以筹措养老用费，用住宅在老年人身故后仍然遗留的巨大的余值来养度老人的晚年余生。三、以房养老运作的可行性(一）“房产有余，现金不足”的解说(二）以房养老运作一一“损有余而补不足”(三）以房养老原理的实例“房产有余，现金不足”的解说“有余和不足”通常包括的事项如下(1)老人居住房屋的面积过大，功能过于完善齐备，远远超出晚年阶段的正常养老生活对住房居住空间的实际需求，超出老人对住房维护整洁的需要。老年生活并不需要的住房的多余功能，就形同浪费。(2)居住的房屋尚有很长的使用期，远远超出住户的可存活寿命，经常是住房尚可以长期完好地为住户提供服务，住户已是大限将至、行将就木。“房产有余，现金不足”的解说(3)众多老年人生活在并不适宜居住的大城市里，交通拥挤、噪音、污染等层出不穷，生活成本髙，但更可能向往风景秀丽、环境宜人、自然风光、适宜居住且生活成本低廉的市郊或乡镇，或每年至少能有一定时机到这些市郊、乡镇生活若干月份。异地养老就可以节约众多养老用费，大幅提升晚年生活的质量。(4)老人晚年的养老生活，除住宅提供的居住需求外，还需要吃穿用行、医疗保健、旅游观光、文娱体育等多方面生活。这些生活需求的满足显然不是住宅不动产可以产生的，而必须依赖持续不断的现金流入，这笔持续的现金流入又是晚年养老生活最缺乏的。以房养老运作——“损有余而补不足”如何做到“损有余而补不足”，可通过对房产资源的时间转换、空间转移、权属改变、住所变更等方法，实现养老保障的目标。(1)时间转换，是将老人死亡后遗留房产的价值提前变现套现，用做生前的养老，通常讲到的反向抵押贷款、房产养老寿险、售房养老等，都属于这一方式。(2)空间转移，是运用不同地域的住房价值、生活费用标准乃至生态环境的差异，将老年人从一个地域迁移到另一个地域长期生活居住，以实现节约养老资源、提髙养老质量的目的。以房养老运作——“损有余而补不足”(3)权属改变，是通过房产的产权出售和使用权转让等，实现房产价值的流动化，将不动产转化为可用于养老的货币资产。(4)住所变更，又称为住房置换或住房租换，是通过住户对住房的大换小、小换大或旧换新、新换旧、市区换郊县等方式的改变，实现住房资源和货币资源的优化配置，更好地发挥住宅的养老功用。以房养老原理的实例如某老人现年60岁，预计寿命可达到75岁，尚有15年的余命，现决定用其购买的一套住房，采用以房养老的办法度过晚年的幸福时光。现评估住房价值为30万元，预计该住房的使用寿命还有30年，到该住房不堪使用决定报废时，仍然具有相当的价值及所附着的地价。预计在未来的30年中，老人每年在住房方面可享用100个单位的居住效用，而未来15年中每年需要享用的包括居住、日用、医疗保健等消费效用，则总计为200个单位。如此计算的结果是，住房可供享用的时间太长，远远超出老人的有生之年，而每年可享用100个单位的消费效用又感觉过少，只能满足居住效用，除此而外的吃穿行用、文化娱乐、医疗健康等需要的100以房养老原理的实例个单位的消费效用的经济来源又十分缺乏，不能真正满足自己多方面的消费需求。在传统的子女养老、遗产继承的状况下，房产富余、养老金不足的解决办法是，每年不足的100个单位的消费效用，由子女以赡养费的形式向父母补足，共需要补足15年。住房多余出的15年使用期的1500个消费单位，因系依附于所居住的住宅，则于父母身故后由子女继承。在以房养老的形式下，将住房中多余的15X100=1500个效用单位，转换为日常消费欠缺的以房养老原理的实例1500个效用单位。总效用单位未变，但却将自己从晚年的养老困境中摆脱出来，一大难题即迎刃而解。应当说明，上述计算对货币的时间价值未予考虑，但也谈到该住房再过30年报废时，仍然具有相当的价值即地价，用这笔钱财应付资产提前使用而来的贴现，应当可予较好的满足。如考虑到房价保值增值的特性，这一保险系数还将表现得更大一些。四、以房养老需要考虑的事项(一）以房养老的指导思想(二）以房养老需要考虑的事项(三）父母与子女间房产代际传递的表现方式以房养老的指导思想以房养老的行为实施中，需要遵循的指导思想的确立是很需要的。它大致可以表现为以下几方面。(1)充分满足家庭生活居住、养老保障的需要。(2)家庭拥有的各项人、财、物资源的充分有效地运用、合理配置、效用最大化。(3)家庭设立的长期性、生活目标的设立、需要的满足等，都应当从个人家庭的整个生命周期阶段，做长期考虑权衡，勿使各项行为短期化。以房养老需要考虑的事项以房养老模式的运作，需要考虑如下事项。(1)科学研究、深入系统的相关理论依据的前期探讨。(2)国际资料文献的搜集，国外先进经验做法的借鉴。(3)广泛的市场调研与舆论推动，了解能够接受并愿意参与该项业务的公众的数量。(4)对政府机构颁布的相应制度、法规的出台和不适用法规的修订。(5)适用于金融保险业务运作的环境组建和相关金融保险产品的研发。(6)具体操作事项的精算、资金流量、筹措、运用、配置，成本收益的分析。(7)舆论宣传倡导，促使大众转变养老模式与遗产继承观念，接受新生事物。父母与子女间房产代际传递的表现方式父母与子女间房产的代际传递，是家庭财富传递的重要内容，通常可表现为以下方式。(1)临终的父母将自己的住房作为遗产给子女继承。(2)父母为即将结婚的子女购买房屋并作为馈赠品。(3)父母将自有住房的使用权部分或全部出让，供已成家的子女居住。(4)成家的子女为年老的父母买房供其养老居住，并于父母百年后仍继承该幢房产。父母与子女间房产代际传递的表现方式(5)父母将自有住房出售给儿女，并取得相应的经济补偿。(6)成家的子女将父母接到家中共同居住生活，父母的住房则提前出售，房款用于养老，贴补生活日用。(7)父母将自有住房出租给儿女，并按期收取租金作为自己的养老费用。五、以房养老的例举五、以房养老的例举五、以房养老的例举五、以房养老的例举第二节以房养老模式一、反向抵押贷款模式二、以房养老的其他模式反向抵押贷款模式反向抵押贷款是在设想以房养老的模式基础之上建立的，它借助金融保险这一构思精巧的工具，将住房与养老两大行为有机地结合在一起。它以产权独立的房产为标的，以中低收入老年人为对象，将其手中持有的房产以反向抵押的形式向银行或保险公司办理以房养老保险，再由保险公司通过年金支付的方式，每一期向投保人支付养老金，从而提高养老保障水平。反向抵押贷款模式反向抵押贷款的基本运行机制如下。(1)拥有房产的老人在向政府机构进行信息咨询并审视自身条件之后，向保险机构提出投保申请。(2)保险机构初步审查合格、正式受理业务申请后，委托房产评估机构对房产进行客观估价，然后在双方自愿的前提下签订合同。(3)养老保险合同生效，房产所有权转移到保险机构名下，保险机构有义务在老人去世之前，为其建立专门账户，按照约定金额每月续入保险金供其养老。反向抵押贷款模式(4)等老人去世后，保险机构将该房产收回，并通过房地产市场拍卖出售，或改造再开发等形式处置该房产，并用所得收益补偿前期的养老金支付款项，取得利润。(5)在整个事项的运作过程中，政府机构在其中起着政策扶持、税费减免优惠、监管督查、信息咨询和必要时提供资金担保等作用。二、以房养老的其他模式各种以房养老模式的状况及大致的实施情形可如下所述。(1)子女养老，遗产继承，这是中国传统的养老模式。(2)遗赠扶养。(3)购房养老，实质上是晚年生活中购养老房养老.(4)投房养老。二、以房养老的其他模式(5)售房养老。(6)租房养老，也称“售后回租”。(7)典房养老。(8)招租养老。(9)合住养老。(10)基地养老。(11)异地移居养老。二、以房养老的其他模式(12)换房养老。(13)押房养老。(14)寿险养老。第三节以房养老与个人理财一、今日个人理财体系的缺陷二、以房养老模式对个人理财影响一、今日个人理财体系的缺陷个人金融策划或称个人理财等今日已受到相当的注重，但还有如下数点不足。(1)只是一种短期行为，一般只是就某个人或某个家庭的某一时期的经济行为、金融资产等给予规划安排，而很少涉及更为长远的内容。(2)主要是对家庭金融资产的形成、运用、配置、耗费等给予策划，而对占据家庭财产最主要内容的住房资产的策划很少考虑。二、以房养老模式对个人理财影响(一）住房购建规划(二）养老保险规划(三）投资规划(四）遗产传承规划(五）子女生育规划(六）税收筹划(七）教育规划(八）退休规划第四节儿子养老、票子养老和房子养老一、家庭的财富积累二、房子养老保障功能的发挥三、儿子养老、票子养老和房子养老的优劣评价一、家庭的财富积累老年人凭借自己中青年时代的劳动，积累了财富，也就有了晚年养老的资本。但对这一“财富”的含义应做何理解呢？从广义角度可包括如下三种。(1)养育儿女。父母对子女的抚养教育，要历时十多年乃至二十多年，花费金钱数万元乃至数十万元。父母为养育子女付出了巨大的时间、精力、钱财和心血，付出了无比艰辛的劳动，最终将子女培养成为一名合格的社会劳动者，并能够自食其力为止。这是父母积累的第一大财富。由此产生的结果，就是子女在父母的晚年，应当为其养老问题做出相应的回报。一、家庭的财富积累(2)积累金融资产。积累金融资产表现为父母在整个中青年期的劳动期间，获取的各项收人在扣除当期的生活消费外还具有的货币性结余。这笔货币性结余表现为储蓄存款、商业性养老寿险，缴纳的养老保障金以及购买的股票、债券、手持外汇等其他货币金融资产。这笔积累到晚年生活的金融资产的目标指向是很明晰的，就是为了养老期间的各项生活、医疗保健开销。(3)购置房产。老年人经过大半生的辛勤劳动，大都会购建属于自己的住房，构成家庭的一项重要财富。利用这笔房产的价值，尤其是自己死亡后预期还会遗留房产的巨大价值，采用一定的金融保险机制，将其提前变现套现，同样可作为养老的重要资金来源。二、房子养老保障功能的发挥(―)住房作为养老的有力保障有充分理由(二)住房养老保障的功能发挥住房作为养老的有力保障有充分理由(1)住房已经成为家庭财产的重要组成部分。(2)住房能长期实现价值的持续保值增值，且这种增值的幅度一般要超出同期物价和利率的增幅。(3)住房是一种不动产，不会发生脱逃、遗失、被盗等事项，可长期持续地为其拥有者带来可观的经济利益。(4)家中养个房子，是最为理智的，房子不带有任何情感色彩，绝对听从主人的调度安排;房子还具有高额的价值，并在房主需要时任由其支配安排，如通过出售、出租、抵押等来充分发挥这一价值功用，为房主的利益最大化服务。住房养老保障的功能发挥将房子养老、儿子养老和票子养老放在一起，从养老保障功能发挥方面对其作出鲜明对比，是饶有趣味的。对比的标准，就是如何使人们生前积累的三大财富，在自己的晚年生活中最好地发挥养老保障的功能，评判标准如下。1.确保功能发挥。2.方便功能发挥。3.低成本实现功能。4.风