德州市城乡规划管理技术规定

德州市城乡规划管理技术规定（讨论稿）2009年9月1日资料来源：=2033总则第一条【目的与依据】为加强和规范城乡规划管理，合理利用土地和空间资源，保证城乡规划实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《德州市城乡规划管理办法》和其他有关法律、法规、规章及技术规范，结合本市实际，制定本规定。第二条【适用范围】本规定适用于德州市规划区内的规划设计、建设管理活动。德州市规划区是指原德城区行政区域范围，可以划分为城市规划区、镇规划区和村庄规划区。县（市）的相应地区可参照本规定执行，并由县（市）人民政府结合本地区实际情况制定具体的管理规定。第三条【适用原则】实施城乡规划管理，编制控制性详细规划、修建性详细规划应符合本规定。各项建设工程的建设，应按已批准的控制性详细规划、修建性详细规划执行，尚无已批准上述规划的，按上一级规划和本规定执行。法律、法规、规章、技术规范和本规定对有关城乡规划管理事项没有明确规定的，由城乡规划主管部门依据行政管理权限合理确定。第四条【内容组成与效力】本规定由条文内容和附录组成，附录中的附表、附图、术语解释和计算规则等与条文内容不可分割，具有同等效力，须一并遵守。第一编建设用地规划管理第一章一般规定第五条【用地性质分类】本规定中的城市用地分类与规划建设用地标准执行《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），对用地性质实施以中类为主、小类为辅的规划管理。(目前可参照新修订版执行)第六条【用地性质确定依据】建设用地规划性质的确定应依据已批准的控制性详细规划。无控制性详细规划或控制性详细规划尚未批准的，须符合上一级规划。第七条【用地范围确定】建设用地规划范围应根据控制性详细规划，按照城市规划要求，结合用地现状合理确定。第八条【用地规模控制】建设用地的使用应遵循成片开发建设的原则，限制零星插建项目。旧城区小于5000平方米、新城区小于10000平方米的建筑工程用地，应按相应要求与周边用地进行整合，统一规划、同步实施。建筑工程用地未达到以上规定的最小面积，但有下列情形之一，且不妨碍城乡规划实施的，城乡规划主管部门可予以核准建设：(一)毗邻土地已经完成建设，确实无法调整、合并的；(二)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；(三)为公共利益，用于公共服务设施、市政设施的；(四)因其它特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。第九条【用地规划条件】建设用地的规划条件应包括地块的位置、使用性质、开发强度等各项内容。其中地块的位置、范围、面积、使用性质、容积率、建筑密度、停车控制指标、绿地率和须配置的基础设施、公共服务设施等指标作为建设用地的强制性规划指标，由市城乡规划主管部门出具，作为市国土资源主管部门与土地使用人签订国有土地使用权出让合同的依据。其他指标为引导性规划指标，由市城乡规划主管部门根据具体情况确定。第十条【用地规划条件的有效期】用地规划条件自出具之日起一年内，未提供国有土地使用权或办理土地变更手续的，建设用地规划条件自行失效。第十一条【用地许可的有效期】建设单位在向市国土资源主管部门申办土地使用权批准手续前，领取的建设用地规划许可证有效期为一年。取得土地使用权后，建设用地规划许可证的有效期与土地使用权期限一致。第二章规划用地性质的兼容第十二条【概念】规划用地性质的兼容，是指建设单位申请的用地性质与城市规划确定的用地性质不一致时，规划用地性质具有的多种选择。具体用地可兼容的性质由市城乡规划主管部门根据附表及具体申请内容研究确定。已取得土地申请按兼容性质进行建设和使用的，在市城乡规划主管部门批准后，应按照本规定规定的程序办理建设用地规划条件的变更。第十三条【分类】规划用地性质的兼容一般分为以下三种情形：（一）完全兼容：指建设用地的规划用途可完全改为他用的；（二）符合一定条件方可兼容：指建设用地的规划用途须由城乡规划主管部门根据建设项目的具体建设内容、建设规模、周边用地情况及其他因素，合理确定用地兼容的比例、建设使用的控制要求等条件；（三）禁止兼容：指建设用地的规划用途不可改为他用的。第十四条【确定原则】规划用地性质兼容的确定应遵循以下原则：（一）规划的经营性用地可以兼容用于建设公益性设施，规划的公益性用地一般不兼容用于经营性开发；（二）规划用地性质属同一中类的用地原则上可以完全兼容，规划用地性质属同一大类的用地原则上可以在符合一定条件时兼容；（三）根据项目需要，规划的各类用地可以调整作为交通、通讯、供水、供电、卫生、消防等城市生命线工程用地；（四）规划的各类用地经确定应调整作为文保用地的，可调整作为文物古迹用地；确定的文物古迹用地一般不用于其他建设；（五）规划的公益性用地在满足规划要求的情况下，为便于为民服务、提高土地使用效率，可适当兼容建设其他公益类设施。第十五条【兼容条件】申请按兼容用途进行建设的，须同时符合下列条件并按程序申报：（一）保证区域用地结构平衡；（二）满足城市公共基础设施配套要求，有利于提升区域整体功能；（三）不影响城市环境、城市交通；（四）不影响周边用地利用效率；（五）不得对相邻地块及历史文化、自然环境保护造成负面影响。第三章地下空间的规划管理第十六条【概念】本规定所称的城市地下空间，是指本市规划区内地表以下、由城市规划控制开发和利用的空间。第十七条【开发利用原则】城市地下空间的开发利用应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合，以社会效益优先，考虑城市防灾减灾和人民防空的需要，满足地下文物保护的要求。第十八条【竖向分层】城市地下空间开发利用应保护空间资源，在浅层空间得到充分利用的基础上再向深层空间发展。根据城市规划建设与发展需要以及社会经济发展水平，城市地下空间资源按竖向开发利用的深度可分为以下层次：（一）浅层空间：地下0-15米左右；（二）中层空间：地下15-30米左右；（三）深层空间：地下30米至更深范围。第十九条【地下人防工程】开发利用地下空间应满足人民防空需要，坚持平战结合的原则。编制及修改涉及人防建设的专业规划和详细规划须征求市人防办意见。规划确定的人防工程出入口和相应的地面配套工程所需用地不得占用。第二十条【开发利用的安全性】地下建筑工程建设应当符合相关法律、法规规定，建设单位应采取有效的安全和防护措施，科学合理地协调地表空间和地下空间的承载、震动、污染、噪声及相邻建筑物的安全，不得损坏地下市政管线功能，不得影响地面交通运输、不得妨碍地表的规划功能、不得对他人建筑物、附着物造成危害。第二十一条【规划条件】地下空间的规划条件包括本规定用地规划条件的内容，还须明确地下空间的水平投影范围、垂直空间范围、水平和竖向联系义务、建设时序等内容。地下空间的规划条件不得擅自改变；确需改变的，应当按照本规定（规划条件变更程序）办理。第二十二条【工程用途】开发利用地下空间须符合地下空间专项规划和控制性详细规划，并须依法取得地下空间的使用权。涉及军事、文物保护、人民防空、市政基础设施、河道和环境保护的地下建筑工程，还应当符合相关法律、法规的规定。规划建设的地下建筑工程禁止用于以下用途：（一）生产、储存、销售易燃易爆危险物品的工厂、仓库、商店；（二）设置哺乳室、托儿所、幼儿园、游乐厅等儿童活动场所，残疾人员活动场所、老年人活动场所和医院、疗养院的住院部分；（三）在地下二层及以下设置文化娱乐场所和餐饮场所等人员密集的公共场所；第二十三条【规划审批】地下建筑工程须办理规划审批手续。与地表建筑结建的地下建筑工程应与其地表部分一并审批。地下建筑工程与地下人行通道、地下街、地下公共停车库等地下公共设施相连通的，建设单位应分别办理各自用地内地下工程的规划手续。第二十四条【工程方案】地下建筑工程须在修建性详细规划或总平面规划设计方案中，明确地下建筑工程的各层用途、开发规模、平面和竖向布局；明确公共活动系统、安全防灾系统、出入交通组织、通风井位置等；明确与城市公共空间和周边地块的连通方式。第二十五条【控制范围】地下建筑工程水平投影范围一般不得超出地表用地界线，确需扩展且具备扩展条件的，市城乡规划主管部门可以根据城市规划，合理划定地下空间规划建设用地范围。第二十六条【地下设施】规划地表为城市道路、绿地、公园、广场、停车场等无大型建筑物的地块，地下可以作为单建项目规划建设用地，其地表部分用途及范围，由城乡规划主管部门在规划条件中明确。如地表空间、地下空间使用权一并出让，其地表设施应作为配建内容由建设单位一并实施建设。处于公共绿地范围内的地下空间，顶部覆土还应满足地面绿化种植的要求。第二十七条【出入口】地下设施露出地面的建筑物或构筑物应与城市地面环境相协调。需单独用地的，还需取得该用地的土地使用权。第二十八条【通风井】地下公共设施设置通风井时，应符合下列要求：（一）地下公共设施的通风井宜在绿化带内设置；当必须设于人行道时，应保证人行通行宽度不小于1.5米，且不对行人安全造成不利影响；（二）非公共设施的建筑物地下室通风井等附属设施严禁设于道路红线内；（三）临近建筑物设置的通风井，其口部距建筑物的水平直线距离不应小于5米。第二编建筑工程规划管理第五章容积率与建筑密度第一节容积率与建筑密度的计算第二十九条【概念】建设用地容积率控制指标按地上容积率和地下容积率分别核定，本规定所称容积率主要指地上容积率。是指一定地块内，地面以上建筑面积与建设用地面积的比值。建筑密度：一定地块内，建筑基底面积与建设用地面积的比值。第三十条【计算方法】在容积率及建筑密度计算中，建设用地面积和建筑面积按照以下规则计算：1、建设用地面积计算建设用地面积是指能直接用于或附属于该建设项目的实际用地面积，不包括规划道路红线、规划河道蓝线等规划控制线内的城市公共用地面积，具体面积以市城市规划行政主管部门核定的用地范围为准。2、建筑面积计算按中华人民共和国国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005进行计算。室外地坪正负零以上高度不超过1.5米的半地下室或车库建筑面积不计。未确定外墙保温材料的居住类建筑外墙保温材料建筑面积按照100：1的比例计算。第三十一条【容积率计算的特殊情形】涉及以下情况的按下列规定计算容积率：1、住宅类项目层高大于4.0米（含4.0米）的，按标准面积的1.5倍计算容积率；层高大于4.7米（含4.7米）的，按标准面积的2倍计算容积率；2、商业、办公、文化娱乐类项目及居住项目中的商业、办公、文化娱乐类服务设施，层高大于5米（含5米）的，按标准面积的1.5倍计算容积率；层高大于6米（含6米），按标准面积的2倍计算容积率。3、超市、商场、影剧院、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、食堂、礼堂等大型公共建筑及办公、酒店等建筑的首层、会议室，其层高可根据实际功能要求进行设计，其容积率计算标准由市城市规划行政主管部门审查确定。4、工业类项目中厂房、仓储建筑，层高超过8米（含8米）的，按2倍建筑面积计算容积率；工业类项目中办公、生活建筑，按本条1和2规定计算。5、建筑物底层车库高度≥2.2米及独立设置的地上车库高度≥2.5米的，建筑面积计入容积率；低于以上高度的建筑面积按照一半计入容积率；6、阁楼层建筑面积，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005），建筑面积按照一半计入容积率。7、物管用房、配电房、传达室等非赢利性的配套设施，建筑面积不计入容积率。8、鼓励利用地下空间修建停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积不计入容积率。9、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，建筑面积不计入容积率。第三十二条【执行时间】本规定执行之日前，通过“招、拍、挂”方式取得土地使用权的经营性建设项目、已批准规划设计方案的建设项目，容积率与建筑密度计算方法仍按原规定执行。第二节容积率与建筑密度的控制第三十三条【控制原则】根据实际建设项目用地性质、用地规模、建筑高度等因素的不同，按相应标准对容积率与建筑密度的