房地产开发与经营论文__终稿

房价与幸福息息相关宏观调控要坚定执行从2010年被称为史上最严厉的国十条，到2011年春节前发布的国八条；从房产税开始试点、连续加息，到2011年6月1日起严格执行“明码标价”，近两年来，国家对楼市的调控一轮紧过一轮，当行内纷纷表达“房地产调控政策已经出尽”的时候，有关部门却鲜明地表明态度：政策还未出尽，国家对房地产的调控不会放松。国家对于房价的监控与关注也许超出了很多人的预期，这一切，缘于房价与百姓生活息息相关，高房价影响到的不仅仅是经济，还关乎居民的幸福。“居者有其屋”，是中国人传统的居住观念，尤其是近年来，人们对房子的理解，是成家立业之根本，更是幸福生活中不能缺少的关键因素。传统观念与新观念的结合，一齐推高了市场对房子的刚性需求，刚性需求的膨胀，房地产开发商嗅到商机的同时，也让投机者发现了另一种生财之道。与此同时，投资渠道的狭窄，也助推了房子这种商品的投资功能。当房子的投资功能与居住功能双双被放大，甚至是投资功能大过居住功能的时候，市场的供求规律，使房价在短时间内出现了高比例的增长。市场陷入了一个循环：需求居高不下，房子是建多少能卖多少。建了都能卖，甚至在一些区域供不应求，房价进一步趋高。房价高企，但房子总得要买，人们一边抱怨着房价高，一边却又想尽各种方法要买房安家。如是反复，高房价成了一种必然。虽然从市场规律看，高房价有其必然性，但不可否认的是，高房价影响到普通人的居住幸福感。当房子需要花尽毕生积蓄，甚至要举全家之力，才能付起一个首期；当住进一个小房子，却又要还债又要还贷；当为了一套房子，一家人都得节衣缩食，压抑生活需求；当房价与收入的增长完全不成比例；当收入贫富悬殊过大，而高端住宅与普通住宅的价格却相差不大，有一套属于自己的房子的幸福感大大降低，取而代之的是对生活压力的不堪重负。高房价成为重点民生话题，也成为影响到大多数购房者生活幸福感的重要因素。而依靠市场的自我调节，这个问题已难以完全解决。政府的调控是及时的，也是必需的。不管是2007年还是2010年，我们都必须承认，调控在楼市发展中起到了应起的作用，数年的时间，部分投机者被挤出，房价泡沫去掉了一定的水分。对这个发展时间并不长的行业，我们也需要宽容，不管是从业者还是管理者，都需要一定的时间去摸索和调整。我们希望的是，对于这个与生活幸福感息息相关的行业，即使有各种阻力，国家的调控政策依然能从根本着手，并且坚定执行，帮助这个行业在健康稳定的正轨上走下去。幸福与房子无关，与房价无关一直以来，我都很坚定的认为，中国的房地产市场属于政策市场，因此，要谈房事，必谈政策。2008年金融危机过后，得益于相对宽松的政策环境及经济的恢复，2009年的房价，恢复迅猛，一路创下新高，直至年底，个别城市再度攀至历史最高点。然而房地产辉煌的背后，开发商却缠绕着一身的麻烦，甚至被妖魔化。这一年来的频繁调控，深刻影响了东莞、乃至整个中国的房地产业，并且使得调控成为了房地产市场的常态。这些调控整体而言较好地制约了房价的过快增长，使得整个房地产业朝好的、健康的方向去发展。2010年4月与9月的政策是相对严厉的。这两次政策也确实有效地打压到了房价，并且使得2010年东莞全年的房价和成交围绕着这两次政策上下波动。但是，迫于刚性需求与消费者对住房的渴望，加之市场供应偏紧，2010年12月之后，楼市在层层调控政策的压迫之下，仍然持续强势反弹。尤其是2011年上半年，受限购风的影响，开发商加紧推货步伐，而消费者也担心限购之后买不到房而加快出手，使得整个2011年上半年成交量非常理想。此外，在房价上，由于2011年至今推售的高端项目相对较多，尤其东莞城区的豪宅盘喷量，而刚需产品稀缺，导致了房价呈结构性上涨。这种情况，客观来讲，非常有可能引发政府的新一轮调控，未来的三个月，控制房价很有可能会成为政府的重点工作，一房一价的执行，应该只是个开始，而不是结束。诚然，房价过快增长，对社会大众来讲确实较难承担，我理解社会大众对于楼价稳定的渴望。但客观来讲，房地产市场既然存在于市场当中，尤其在目前物价上涨的市场环境中，本应有合理的上涨空间。此外，房价也不可能单纯靠开发商一方来推动上涨，是买方市场与卖方市场作用的一个结果。东莞的楼市在经历过2010年与2011年接二连三的调控之后，目前的东莞市场，可以说是处于一种相对健康、合理的阶段。此外，判断目前东莞市场是否健康的标准，还有一个，那就是东莞目前住宅市场并没有太多的投资客，据我了解，投资客的比例绝大部分项目都不超过2成。作为开发商中的一员，我个人还是比较认可这几次的调控出台，因为有了这些政策，东莞的房地产业才得以健康、长久、持续地发展。最后，回到房子与消费的本身。其实在房地产市场发展日趋壮大的今天，无论是房地产业的从业人员还是买房的消费者，都参与或者扮演了促使房地产业发展的角色。政府大力提倡幸福生活，我们也希望大家都过上幸福生活。而幸福生活基本体现在大家的“衣食住行”当中，住在这四项中是支出最大的。但“有房才有家，有家才有幸福的生活”的这种观念，我觉得并不对。消费者应该清楚自己的能力，量力购房。有能力就买，买不起租房也可以。幸福，是生活过程中平和无忧的心境，与房子无关，与房价无关。大城市的房价暂可不必议论，就算房价现在有所松动了，但也不是一般人买得起的。现在的二三线城市，一个市民月收入可能就三、四千左右，房价起码在四、五千左右，你让他怎么买，就算父母支持一点，可是贷款也不少呀。买不起房子的人为了天天上涨的房价发愁，买了房子的人为了每月要还的房贷发愁。为了还款，大多数人的生活质量下降了，最好的青春年华就绑在了房子上。现在就算是地产低迷了，国家最近出台的一系列的房产措施，效果正在逐步发挥。目前还是起到了抑制房价过快膨胀的势头。多数人不敢过快出手，幻想着房价猛降，很多人兜里揣着钱在观望。然房价下降我觉得可能性不大的，毕竟政府措施的目的并不是要房价下降，而是平稳发展。降低价格不可能让所有人都有房，但是至少可以让一些中产阶级拥有房子，再加上一些列的调控措施，如限购令等，空置一个人拥有房子的数量，这样势必社会矛盾会减轻许多。“限购”并不能缩小贫富差距，限制有钱人购房，有钱人的钱并不会减少，只要他愿意，他完全可以选择新的投资渠道，如果富人把钱投向别的市场，对本来就高居不下的市场物价必将起到推波助澜的作用。不能说房子和幸福感并同，但没房肯定会影响幸福感，现在男女谈论婚嫁，房子已经成为必备条件了，如果没有房子，即使女孩子同意，岳母娘也不会同意吧。只有房市的泡沫最终被挤干，老百姓才能真正买得起房。愿所有人不在为房苦，为房累了！畸高的房价让中国普通百姓吃尽了苦头。你要么无可奈何地过“蜗居”生活，要么透支三代人的未来做个“房奴”。常言道，安居才能乐业。住无所居岂能乐业？更不会有多少幸福感可言。在刚刚结束的《小康》杂志等举办的2011中国人幸福感大调查中，有近40%的人感到“不幸福”，而就对于提升公众幸福感作用最大的五个因素中，参访者将“降低房价”列在了提高工资水平之后，为提升幸福感的第二大因素。中国的人均收入水平是日本的十分之一、是美国的三十二分之一，但房价却是世界第一。我相信工薪阶层不贷款、不借债，能够靠工资收入买得起房者不会太多。反过来，那些众多的“先富”们又有几个是靠工资收入买房的?又有几个买的是纯商品房？这真是太微妙了。有句话说“买好烟的不吸好烟，买好酒的不喝好酒”，还应再加一句“住好房的不用自己的钱买房”，事实上这句话是成立的，它解释了为什么“官员财产公示”千呼万唤不出来的原因。否则，公示自己劳动所得的财产有什么可怕的呢？中国房地产的畸形发展，中国房地产的强大暴利，吸引了众多资本的投入，吸引了有钱人疯狂炒房。房子成了官商联手敛财的金矿，成了“先富”者的银行，房产已经失去了它原本用来居住的本质属性。这一点一些官员心里也十分清楚。记得，2007年广州市市长张广宁指出：“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题”。他主张“居者有其屋”。但说着容易做着难。数年之后的广州厅级官员依然也买不起房，可想而之那些中低收入群体的境况。在这种情况下，一些官员、专家、房产商已经不再像当初那样忽悠人们转变消费观念贷款买房，而是提倡人们去租房子了。有句口号是“只需有房住，不必有住房”，这是为什么？因为随着贫富差距的拉大，先富者们已经拥有了足够的房产，被曝光的山西省某县一位煤炭局长不仅有超亿元存款，更有35处豪宅。这些人绝不希望房价下跌，下跌就意味着财富贬值。同时，官员们也不会任房价下跌，因为“土地财政”成了制造GDP的机器，房价下跌就意味着“世界第二大经济体”的“泡沫政绩”可能不复存在。因此，房价回归常态需要政府的良心和勇气。令人遗憾的是，受金融危机冲击和宏观调控影响，房价刚刚出现一些松动，一些官员、专家和房产商就坐不住了。有人说：房价高低是市场决定的，政府不该管。可是当初是谁把国民住房问题交给了市场？交出去的时候咋不说政府不该管？如今，市场已无法解决国民“住有所居”的问题，如果只是为了市场而市场，而不管它的结果，岂不是本末倒置？这样的房改又有何用？中外历史早已证明市场不是万能，它解决不了社会公平问题。在包括住房、教育、医疗在内的关系国计民生的重要问题上不可一味推给市场，政府必须承担起自己的社会责任、管理责任，给国民以依附感、安全感、幸福感。国民有了真正的幸福和尊严，这个国家才会更具向心力和凝聚力，执政根基也才会更加牢固。飞涨的房价与物价幸福离大学生有多遥远当风华正茂的大学生马上要离开象牙塔，等待他们的是什么？激烈的竞争，飞涨的房价与物价；刚进入社会的毕业生将要面对的是什么？从“蚁族”到“胶囊一族”，蜗居成了许多毕业生们的标签；对他们而言，幸福是什么？幸福离他们到底有多遥远？毕业生的无奈与憧憬今年大四的韵韵，就读于四川美术学院影视动画系，马上就要毕业了，面对记者，她娓娓说起自己的求职史，“从去年开始，我就知道就业形势很严峻了，不仅如此，物价高涨，房价高涨，真的很害怕毕业的到来！”韵韵微微一笑，掩饰着眸中瞬间的黯淡，“我家在广东，来到四川读书，最后还是选择回去，因为在这边租房子每月就要花一千多元，还不包括水、电、煤的费用，回家去能在家里住，能省下租房子的费用，日子好过些！”韵韵拿着铅笔轻轻在白纸上勾勒起自己心中理想的家园，“其实，我是个小女生，要求不是很多，就想着毕业后能有份稳定工作，有安稳的薪水，有个小小的家，不用很大，很温馨那种。可，这些简单的愿望暂且只能是愿望，现今房价贵，不要说买房子，就连租房子可能都会成为困难。不然，怎么会出现‘蚁族’？怎么会出现‘胶囊公寓’？”韵韵表示，她有些朋友是在上海工作，每月薪水5000元，但用在租房上就要2000元，剩余的钱根本无法生活，所以，她一直在广东找工作，不曾想过远离家里，毕竟，能减少些压力就好！“我不怕成为‘蚁族’，更不介意成为‘胶囊一族’，但如果政府能出台多点政策，能帮扶下我们这些刚毕业的大学生，解决我们离开象牙塔后最息息相关的安居问题，那就好了。”韵韵抖抖手中的白纸，上面画着蔚蓝的大海，色彩缤纷的房子，那是她对未来日子的憧憬。毕业就得“蜗居”？“房子？”毕业于广东白云学院会计专业的姗姗离校1年了，谁也想不到乖乖女的她已在一年间蜕变为人妻。说起自己的选择，姗姗脸上露出腼腆的笑意，“我也想不到那么快就结婚，可遇见了合适的就不再犹豫了，就像当初选择回湛江，最初回来时还很不甘心，总想着在珠三角好好闯荡一番，最终却‘败’在父母的目光中，回到湛江工作。”姗姗拿出在大学时努力取得的证书，眼中有着对大学时代的怀念，“一个女孩在外拼搏很艰苦的，有些朋友在珠三角租的房子，房间狭窄租金昂贵，对于我们这些刚出来工作的大学生来说，负担太沉重了，只能将就着生活，学着妥协，学着在飞涨的房价与物价中过日子。”姗姗灿烂地笑起来，“湛江的房价好贵哦，均价都六千元了，那都是地段比较差的，好点的就不敢奢想了！”她悄悄告诉记者，前段时间丈夫才狠下心买了房子，公积金少，房价高，自己的工资又不能“帮衬”多少，但为了日后的家庭也只得硬着头皮买了。“幸福是一种对生活追求的境界，人人