2011年上半年信阳市房地产市场调研报告

2011年上半年信阳市房地产市场调研分析报告规划发展部2011年8月10日目录一、2011年上半年房地产政策分析及预测1.12010年调控政策回顾1.22011年上半年政策分析及预测1.3信阳市近期出台政策简析1.4小结二、信阳市土地市场概况2.1土地市场供求及价格分析2.22011年上半年信阳市土地成交分析及预测三、信阳市房地产市场特征3.1宏观经济持续增长，房地产发展预期良好3.2房地产投资高速运行，施竣工面积不断增加3.3销售面积平稳增长，凸显宜居城市聚集效应3.4商品房成交价格上涨态势明显，存量压力逐步显现四、调研个案部分指标分析4.1浉河板块楼盘部分指标分析4.2平桥板块楼盘部分指标分析4.3羊山板块楼盘部分指标分析五、部分在售项目情况汇总1.12010年调控政策回顾（一）一、2011年上半年政策分析及预测2009年12月14日，国务院召开常务会议：一要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率，在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度，加强房地产信贷风险管理；四要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。这就是被业内熟知的“国四条”，标志着由08年年底开始的房地产救市政策的结束，是房地产市场调控转向的明显信号。国务院常务会议提出要“遏制”房价的上涨，其政策表述空前，增大普通住房供应则是平抑房价的主要手段；同时，国务院提出要“继续用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。”这为2010年更为严厉的调控埋下了伏笔。1.12010年调控政策回顾（二）一、2011年上半年政策分析及预测2010年，“保增长，调结构”的年度经济发展目标，表现在房地产领域:一方面以高压态势从清理土地闲置、打击囤地，对工程建设领域进行清查整治和严防房地产资金闸门等方面对房地产供应和需求市场的投机性行为和资金予以阻截，另一方面从政治高度提升保障性住房供应量：2010年3月8日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，提高房地产建设用地土地出让金首付款的比例，缩短土地出让金缴纳时间，一方面严格限制擅自改变土地用地性质的现象，另一方面，增加开发商拿地成本，从拿地环节对开发商的囤地做出限制性规定。2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，从五大项十个方面进一步细化、补充、贯彻年前出台的“国四条”调控内容，这被业内称之为“新国十条”。2010年5月25日，国家税务总局出台《关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税的预征率进行调整：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，税率由1994年以来一直实行的1%提高到“不低于1.5%的中部和东北地区省份，以及由过去的1%提高到”不低于2%的东部地区省份，透过土地增值税预征税率的提高，进一步加大开发商拿地成本，打击囤地炒地行为。2010年6月13日，住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，针对城市中等偏下收入住房困难家庭，把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。标志着我国以经济适用房、廉租房、公共租赁住房作为调整住房供应结构主要手段的保障性住房体系的初步确立。2010年6月4日，住房和城乡建设部，央行，银监会共同出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，划定了对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策认定标准，对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。1.12010年调控政策回顾（三）一、2011年上半年政策分析及预测如果划定2010年上半年是此次房地产市场调控的框架初步确立阶段的话，那么自7月份开始至今出台的一系列调控政策则是对此次调控框架的进一步补充和完善：从整治空闲土地，严格监管保险、证券和信托基金不规范进入房地产，初步形成差别化住房信贷和税收政策，透过土地供应优先保障房和税收优惠政策引导增加保障性住房供应等四个方面，持续深化此次调控，打击投机性购房，增加住房供应。2010年的房地产市场调控，政策之严，涉及部门之广，可谓前所未有。政府希望通过增加市场供应，加快保障性住房建设投放，调证较为单一的商品房供应为主的市场供应结构，有保有压的调控政策短时间密集出台，长期来看，有利于房地产市场的健康有序发展。2011年1月27日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》：进一步落实地方政府促进房地产市场平稳健康发展的责任，明确了2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严格住房用地供应管理，在落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求前提下，2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目；对于各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套、及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。1.22011年上半年政策分析及预测（一）一、2011年上半年政策分析及预测点评：以年度为单位，进一步落实保障性住房和商品房的供应，再次提高二套房首付比例，对于房价过高，上涨过快的城市要进行一定时期的限购。细化和增强了房价调控措施，稳定房地产市场预期－－被称做”新国八条”。从某种意义上来说，这是中央政府层第一次明确提出各地制定房价控制目标，更可以被视为“行政调控”的深化版。2011年7月12日，召开的国务院常务会议明确指出：已实施住房限购的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。7月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，会议要求近期重点做好5项工作：开展建立耕地保护补偿机制试点，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护；切实解决重点工程项目用地未批先用问题，抓紧清理整改高尔夫球场；坚决制止违法强拆行为，加快推进土地管理法修订；保证今年1000万套保障性安居工程建设用地，采取多种措施增加普通商品住房用地供应；建立规划和项目节约用地评价制度。1.22011年上半年政策分析及预测（二）一、2011年上半年政策分析及预测对于商品住房用地出让，会议特别提出，要坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。点评：2011年年中的国务院常务会议明确传达了两点信息,一是房价回归速度偏慢，二是保障房建设速度较慢。针对第一点，住建部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。据了解，“遴选”新一轮限购的二三线城市名单，便将对症下药，主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。但住建部的权威人士称，这个所谓草拟名单，并不是住建部直接发通知要求这些地方政府实施限购，而是首先看地方政府的主动性。“如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部会作相应的沟通和督促工作。”新限购城市名单或将在8月底出炉。针对第二点，国土资源部早在5月13日公布的《2011年全国住房用地供应计划公告》和《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》中有所体现。《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》2011年5月13日，国土资源部下发《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，以指导意见的形式，督促各级国土资源部门进一步完善现有的土地招拍挂制度：以“限房价、竞地价”方式出让土地使用权的，出让成交后，竞得人接受的宗地控制性房屋销售价格、成交地价、土地使用权转让条件及违约处罚条款等，均应在成交确认书和出让合同中明确；以“限地价、竞房价”方式出让土地使用权的，招拍挂成交后，竞得人承诺的销售房价、成交地价、土地使用权转让条件及违约处罚条款等，均应在成交确认书和出让合同中明确；以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出让土地使用权的，应将拟出让宗地配建廉租房、经济适用房等保障性住房的面积、套数、建设进度、政府收回条件、回购价格及土地面积分摊办法等，写入成交确认书和出让合同；以“土地利用综合条件最佳”为标准出让土地使用权的，要求在依法确定土地出让底价的基础上，将土地价款及交付时间、开发建设周期、建设要求、土地节约集约程度、企业以往出让合同履行情况等影响土地开发利用的因素作为评标条件，合理确定各因素权重，确定中标人后，应向社会公示并将上述土地开发利用条件写入中标通知书和出让合同。市、县国土资源主管部门要依据现行土地管理法律政策，对附加各类开发建设销售条件的政策性商品住房用地的出让，增加出让合同条款，完善出让合同内容，严格供后监管。1.22011年上半年政策分析及预测（三）一、2011年上半年政策分析及预测点评：2011年的商品房建设用地供应，不仅没有因为保障性住房建设用地的挤占而有所减少，而且在土地招拍挂的供地政策方面也有所转变：由过去单一的价高者得向双向定价，配建保障房等转变，进一步发挥土地出让政策在房地产市场调控中抑制房价上涨，增加保障性住房供应的积极作用。预计2011年下半年各地土地供应政策附加条件和拿地门槛将进一步增加，住宅用地成交价格上涨趋势放缓，开发商拿地意愿将进一步降低。2011年6月20日，央行年内第六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后，大型金融机构存款准备金率为21.5%，中小金融机构存款准备金率为18%，远超2007年17.5%的历史高位。2011年以来，央行连续6个月每月上调存款准备金率50个基点，而从去年1月18日至今，央行12次上调存款准备金率，累计上调600个基点。每次上调都将收回3000-4000亿的流动性。点评：按照每次上调收回3000-4000亿的流动性推算，自2010年1月18日连续上调的准备金率，基本上已经冻结了约4万亿的流动性。从这个角度来讲，2009年年初实行的4万亿投资计划到今年上半年已经基本实现收回目标，通胀的货币基础已经清除。1.22011年上半年政策分析及预测（四）一、2011年上半年政策分析及预测2010年－2011年存款准备金率上调21.50%21%20.50%20%19.50%19%18.50%18%17.50%16%17%16.50%15%16%17%18%19%20%21%22%2010.1.182010.2.252010.5.102010.11.162010.11.292010.12.202011.1.202011.2.242011.3.252011.4.212011.5.182011.6.201.22011年上半年政策分析及预测（五）一、20