9房地产中介服务管理制度与政策

9房地产中介服务管理制度与政策1第九章房地产中介服务管理制度与政策9房地产中介服务管理制度与政策2目录第一节房地产中介服务的行业管理第二节房地产经纪人员职业资格制度第三节房地产经纪活动管理9房地产中介服务管理制度与政策3第一节房地产中介服务的行业管理我国房地产中介服务随着我国房地产市场的发展产生、发展。《城市房地产管理法》的颁布实施，房地产中介服务行业的法律地位得到确认。2003年8国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》：要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人，房地产估价师职业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。9房地产中介服务管理制度与政策4一、房地产中介服务的概念及特征（一）房地产中介服务的概念——是指具有专业执业资格的人员在房地产投资，开发，销售，交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询，房地产估价，房地产经纪等活动的总称。9房地产中介服务管理制度与政策5一、房地产中介服务的概念及特征（二）房地产中介服务的内容:法规类咨询咨询信息类咨询技术类咨询房地产中介服务内容估价房地产居间经纪房地产代理房地产行纪房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。9房地产中介服务管理制度与政策6（三）房地产中介服务的主要特征1、人员特定2、委托服务3、服务有偿9房地产中介服务管理制度与政策7二、房地产中介服务机构的设立P58设立房地产中介服务机构的条件：（1）有自己的名称，组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有规定数量的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律，法规规定的其他条件。从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历，初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上，从事房地产估价业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人9房地产中介服务管理制度与政策8设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。(指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理)房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。9房地产中介服务管理制度与政策9设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。9房地产中介服务管理制度与政策10三、房地产中介服务收费《关于房地产中介服务收费的通知》（一）房地产咨询收费1、口头咨询费：按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定标准。2、书面咨询费：按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。国家指导性参考价格：普通咨询报告，每份收费300~1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标准的额的0.5%9房地产中介服务管理制度与政策11（二）房地产估价收费P66-67房地产估价收费采用差额定率分档累进制收费方法。按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档次收费额累计之和为收费总额。表9-1、表9-2、表9-3分别为以房产为主、一般宗地、城镇基准地价的评估收费标准。9房地产中介服务管理制度与政策12表9-1以房地产为主的房地产估价收费标准档次房地产价格总额（万元）累计计费率（%。）1100以下（含100）52101以上至10002．531001以上至20001．542001以上至50000．855001以上至80000．468001以上至100000．2710000以上0．1例：某标的总额40000万元，计算评估收费额。100万元×5%。=0.5万元(1000－100)万元×2.5%。=2.25万元(2000－1000)万元×1.5%。=1.5万元(5000－2000)万元×0.8%。=2.4万元(8000－5000)万元×0.4%。=1.2万元(10000－8000)万元×0.2%。=0.4万元(40000－10000)万元×0.1%。=3万元收费总金额为：0.5+2.25+1.5+2.4+1.2+0.4+3=11.25万元差额定率分档累进制收费方法举例9房地产中介服务管理制度与政策13（三）房地产经纪收费根据代理项目的不同，房地产经纪收费实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%~2.5%计收。实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3%9房地产中介服务管理制度与政策14上述的房地产估价、房地产经纪收费为国家制定的最高标准。各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市价格部门会同房地产、土地管理部门制定当地具体执行的相应的收费标准。9房地产中介服务管理制度与政策15五、房地产中介业务管理承办业务管理、中介服务行为的管理及财务管理。（一）承办业务管理房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得个人与委托人签订委托合同。在承办业务时，中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系时，中介服务人员应当实行回避制度并主动告知委托人及所在中介服务机构。委托人也有权要求其回避。房地产中介服务合同内容：1）当事人的姓名或名称、住所；2）中介服务项目名称、内容、要求和标准；合同履行期限；3）收费金额和支付方式、时间；4）违约责任和纠纷解决方式；5）当事人约定的其他内容。9房地产中介服务管理制度与政策16（二）中介服务行为管理房地产中介服务人员执行业务可以根据需要查询委托人的有关资料和文件，查勘业务现场和设施，委托人应当提供必要的协作。对委托人提供的资料、文件，中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件。由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由其所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追索。9房地产中介服务管理制度与政策17中介服务人员违法应受到的刑事处罚《刑法》第229条规定：承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。9房地产中介服务管理制度与政策18下列关于房地产中介的表述中，错误的是()A．房地产中介服务人员不得以个人名义承揽业务B．房地产中介服务人员不得以个人名义与委托人签订委托合同C．房地产中介委托合同的主要事项包括违约责任和纠纷处理方式D．因房地产中介服务人员的过失给当事人造成经济损失的，房地产中介服务机构可以免责D9房地产中介服务管理制度与政策19《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处()，并处罚金A．三年以下有期徒刑或者拘役B．五年以下有期徒刑或者拘役C．五年以下有期徒刑或者管制D．五年以上，十年以下有期徒刑B9房地产中介服务管理制度与政策20（三）收费管理房地产中介服务实行有偿服务。房地产中介服务机构在接受委托时应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容，出示收费标准。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开发票。在房地产中介服务活动中严禁只收费不服务，多收费少服务。9房地产中介服务管理制度与政策21第二节房地产经纪人员职业资格制度房地产经纪人员与房地产评估师同属于房地产中介服务人员。原建设部、原人事部从建立市场准入制度，加强对经纪人执业资格考试、认证入手，制定了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》我国房地产经纪人员职业资格分为：房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两个层次。9房地产中介服务管理制度与政策22一、房地产经纪人执业资格考试及其注册管理国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。(1)房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，原则上每年举行一次。(2)房地产经纪人协理实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。9房地产中介服务管理制度与政策23房地产经纪人执业资格考试科目共有４个科目，包括：《房地产基本制度与政策》《房地产经纪概论》《房地产经纪实务》《房地产经纪相关知识》。考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理。参加全部４个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过应试科目。对已经取得房地产估价师执业资格的，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试《房地产基本政策与制度》科目，但必须在一个考试年度内通过其他３个应试科目。9房地产中介服务管理制度与政策24取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员，经注册，并取得《中华人民共和国房地产经纪人注册证》后，方能以房地产经纪人名义从事房地产经纪活动。9房地产中介服务管理制度与政策25二、房地产经纪人协理从业资格考试及其注册管理房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可报名参加房地产经纪人协理从业资格考试。考试合格人员，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。该证书在所在行政区域内有效。房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作由各省级房地产管理部门负责。9房地产中介服务管理制度与政策26三、房地产经纪人员技术能力、权利与义务(一)房地产经纪人员的职业技术能力1、房地产经纪人应当具备下列职业技术能力：(1)具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；(2)能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定；(3)熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能；(4)具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；(5)有一定的外语水平。9房地产中介服务管理制度与政策272、房地产经纪人协理应当具备下列职业技术能力：(1)了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；(2)具有一定的房地产专业知识；(3)掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。9房地产中介服务管理制度与政策28(二)房地产经纪人员的权利和义务1、房地产经纪人享有以下权利：(1)依法发起设立房地产经纪机构；(2)加入房地产经纪机构，在房地产经纪机构关键岗位任职；(3)指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；(4)经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；(5)要求委托人提供与交易有关的资料；(6)有权拒绝执行委托人发出的违法指令；(7)执行房地产经纪业务并获得合理佣金。9房地产中介服务管理制度与政策292、房地产经纪人协理享有以下权利：(1)房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构；(2)协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。9房地产中介服务管理制度与政策30（三）房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行义务(1)遵守法律、法规、行业管理规