2011深圳龙华新区房地产调研报告57p

三、片区典型楼盘个案分析及市场预测分析目录龙华新区房地产调研TheLongHuaNewCityRealEstateResearch1、龙华新区介绍一、龙华片区调研背景2、龙华街道3、片区地产市场环境二、片区土地与楼盘供应、成交情况四、户型设计建议CONTENT1、片区土地成交状况2、片区楼盘供应状况3、片区楼盘成交状况4、产品供应现状及未来趋势分析5、市场现有在建项目1、龙华新区介绍龙华新区成立于2011年12月30日，地处深圳市中北部，东临龙岗，西接宝安、南山、光明，南连福田，北至东莞。总面积175.58平方公里，2010年末常住人口137.9万人，其中户籍人口11.4万人。下辖观澜、大浪、龙华、民治等4个办事处、36个社区工作站和100个社区居民委员会。拥有着区位、产业、商贸、文化以及生态五个方面的发展优势，2011年辖区预计实现地区生产总值1120亿元。龙华街道办：面积24.8平方公里，人口近70万，拥有企业2518家；民治街道办：面积26平方公里，人口42.7万人，现有企业212家；大浪街道办：面积37.2平方公里，建成区面积15.74平方公里，总人口35万，09年实现规模以上工业总产值337.13亿元，工业企业1835家；观澜街道办：面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里，总人口75万，是客家人聚居的地方，现有规模以上工业企业341家。一、龙华片区调研背景行政划分区域规划区功能定位及建设目标：福田区中心区二十一世纪向高尚生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区，是体现深圳二十一世纪居住文明和城市建设质量水平的现代化、生态型的综合居住区。区位特点龙华新区距离福田中心区约15分钟车程、距离宝安国际机场约30分钟车程，辖区的深圳北站是华南地区当前建设占地最大、建筑面积最多、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。乘坐广深港铁路客运专线可20分钟抵达香港九龙、35分钟抵达广州、4小时抵达武汉。龙大高速公路、机荷高速公路、梅观高速公路、福龙快速路、布龙路、地铁4、5、6号线穿过辖区，与香港、东莞、广州等珠三角主要城市中心形成“半小时生活圈”。从地理位置看，龙华新区是深圳经济特区地理位置的几何中心；从区位看，龙华新区又是以深圳北站为中心的交通枢纽区，同时，龙华新区还是广州深圳香港经济通道的重要节点。中心区一级核心辐射区、唯一都市中央生活区从被辐射到向外辐射地处“三轴两带多中心”布局中的中部发展轴，并逐步形成具辐射力的副中心。角色定位，重要的交通枢纽轻轨铁路、地铁线路交汇于新客站，汇集成为未来深圳中长途客运枢纽。功能定位，中心区配套区域按照福田区的标准设立的，医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施规格高，为特区内的现代服务业提供主体供应。发展前景，唯一都市中央生活区被规划为21世纪深圳几大住宅建设的典范之一，是体现深圳21世纪居住文明和水平现代化、生态化综合住宅区域。龙华中心城福田中心区地铁四号线关口片区南坪快速轻轨福龙路（已通车）梅龙路布龙路坂田片区功能定位具备综合服务功能的城市次中心龙华定位中部综合服务组团中心。深圳中心区的延伸和生活配套基地先进工业和高新技术产业发展基地商贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口岸物流中心。政府视角“龙华新区，是全市和区域性的综合交通枢纽，以及福田中心区综合服务功能的延伸。”“充分发挥福田中心区的辐射功能，重点建设龙华新城、光明新城…进一步提升龙华高新区发展水平。”注：引自《深圳市城市总体规划（2007-2020）草案公示》龙华新区将成为深圳新的经济增长极。龙华新区还是深圳市的工业“重镇”。区内知名企业有富士康、长安标致汽车、德美、力劲、好日子卷烟厂，以及深圳市服装基地等。龙华新区还是深圳“文化之乡”。1942年，东江纵队营救香港文化名人基地——白石龙，就位于民治街道；全球规模最大的高尔夫球球场位于观澜街道；新区内还有国家四Ａ级旅游景区——观澜山水田园；著名版画家陈烟桥故居也位于新区。以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心。龙华新区区域是《深圳城市总体规划（2007-2020）》确定的５个城市副中心之一是深圳市中心的功能拓展区，有着“特区后花园”的美称，对城市发展全局有着战略影响。打造城市副中心，特区后花园现有主要对外交通干道布龙龙观机荷高速民治大道梅观高速2006年梅龙公路(已通车)南起梅林关，北接布龙路，到龙华广场龙大公路(已通车)南起已规划未动工的福龙路，连接布龙路，北接东莞大岭山南坪快速干道(已通车西起南头，途经龙华，东到坪地；福龙公路，南起福田)2007-2008年福龙路：(已经通车)南起福田（香环立交），连接龙大公路新区大道：(已通车南起梅林关，北接现在龙华的人民北路，再向西接现在的上塘路2009年至2012年地铁4号线延长段（二期）：(已投入使用)以皇岗口岸为起点，直达龙华新市镇中心地铁5号线：(目前已全面动工)轻轨11号线：(目前尚未动工)地铁6号线：(目前尚未动工)龙华新客站：(部分通车)人民路：（部分通车）富国路：（部分通车）交通发展：交通路网开发稳定推进中片区市政配套发展片区市政配套发展重点枢纽：深圳北站建筑总面积：182074㎡，含：①房屋建筑面积：74573㎡，②站前平台：34146㎡，③主体屋面南北侧悬挑：4292㎡，④无站台柱雨棚：68488㎡（钢结构覆盖面积）。⑤层数、总高度：地上二层，总高：43.602米；位于中国广东省民治街道，占地240万平方米，是一个新建的铁路车站，又称新深圳站、深圳新客站，北至红山路、南至白龙路、西至福龙路、东至民塘路。该站为广深港高速铁路（京港客运专线南段）及厦深客运专线（杭福深客运专线南段）的交汇点及客运枢纽站，同时是深圳地铁龙华线、环中线、光明线和深莞城际线的车站，公交、地铁部分于2011年6月28日建成投入使用，高铁部分于2011年12月26日投入使用。车站初期启用时，开设广州南站—深圳北客车、深圳北—武汉、深圳北—北京、深圳北—厦深客运专线客车。2015年，深圳北将会开通深圳北—香港西九龙站的国际城际列车，深圳北站将成为广深港高速铁路客车、新衡阳方向高、中速客车、以及杭福深客运专线厦门方向客车的起讫站，至2020年每年旅客发送量将达到4450万人次，而现有的平南铁路深圳西站将不再办理长途客运列车。此外，东莞轨道交通R1线亦会利用深圳地铁光明线轨道直通该站，实现深莞城际线功能。产业经济结构龙华新区是深圳加快经济发展方式转变的主力军---深圳市极为重要的电子信息产业、先进制造业和服装产业集聚基地。辖区有各类工业企业7000多家，其中规模以上工业企业800多家，生产领域涉及电子信息、医药制造、汽车、机械铸造、服装、卷烟等。总投资120亿元的长安标致雪铁龙汽车项目、深超光电国内首条低温多晶硅5代生产线、占地面积达146万平方米的深圳市服装产业基地等一批重大项目落户龙华。有富士康、富士施乐、佳能、华润三九药业、致君制药、好日子卷烟等一大批知名企业，有英飞拓、稳健、力劲、新百丽、信隆等12家上市公司。辖区内有观澜高新产业园、龙华清湖工业园、观澜大富工业园、大浪同富裕工业园等一批大型工业园区，2011年，辖区预计实现地区生产总值1120亿元，完成规模以上工业总产值5764亿元、固定资产投资额272亿元、进出口总额858.6亿美元、两税收入203.8亿元。其中，通信设备、计算机及其他电子设备制造业是支柱产业，预计产值4600多亿元，占全部规模以上工业总产值的80%.商贸服务业在最密集的龙华商业中心10平方公里范围内，聚集了天虹、华润万家、大润发、岁宝、国美、苏宁等20多家大型零售卖场，形成了辐射深圳中北部的核心商圈。辖区有已建、在建四星级以上酒店10家，其中五星级酒店4家。有内外资银行16家，共设立一级支行22个、营业网点66个。依托深圳北站、龙华汽车站等交通枢纽和辖区完善的交通路网，成长起和记黄埔物流、华南国际物流、华通源公路货运中心一批骨干物流企业，物流业务覆盖到全市。龙华新区是深圳中北部商贸中心，第三产业较为发达2011年，辖区预计实现社会消费品零售总额165亿元。文化创意产业辖区内有国家5A级景区观澜湖高尔夫球会、观澜版画原创产业基地、永丰源国瓷、山水田园、红木家居文化博览园、深圳报业集团印刷中心、深圳广电集团龙华影视基地等一批文化创意项目。其中，“大浪杯新丝路国际大学生时尚节”将大浪“时尚硅谷”名片推向世界，观澜版画原创产业基地、永丰源陶瓷产业园先后被国家文化部评为“文化产业示范基地”。生态环境羊台山森林公园海拔587米，有“深圳西部第一峰”之称，园内森林总覆盖面积则在98%以上，景色秀丽，“羊台叠翠”是深圳八景之一。观澜高尔夫享誉海内外龙华新区还有龙华公园、火车站中心公园、清湖城市公园等一批“城市氧吧”。先后获得“联合国绿色产业发展奖”、“全国绿化模范单位”、“全国环境优美乡镇”、“深圳市十佳低碳优秀范例”等殊荣。公共配套龙华新区公共配套设施也正在逐步完善中！辖区有各类中小学、幼儿园、成人学校149个，大型文化艺术中心2个，各类体育场馆100多个，拥有医院7家、社康服务中心等各类卫生机构223个，其中龙华人民医院年门诊量达360多万人，为全市门诊量最大的医院。街道大观龙华新区所辖的观澜、大浪、龙华、民治四个街道，还分别旗帜鲜明地拥有着自己的特色产业！观澜的人文和文化，大浪的时装和生态，龙华的基建和经济，民治的区位和交通，四个街道八大特点，描绘出新区发展的大轮廓。项目名称规划信息预计建设完成（年）现状商业配套港铁商业地铁红山站出口，16万商业面积2012年部分建成中航项目地铁红山站出口，7万平米，集中式商业+街铺2011年已建成绿景商业梅龙路与中梅路交界，7万平米，集中式商业+街铺2011年已建成鹏润达商业地铁红山站出口，3万平米，百货+街铺2011年已建成潜龙商业新区大道与建设路交汇，1.5万平米2011年已建成世纪春城商业梅龙路与民安路交汇，6000平米商业2008年初已建成莱蒙国投项目人民路与富国路交界，一期26000平米商业，总10万平米2012年已建成市政配套台商医院上塘村暂未确定未知综合医院深圳新客站东2010年已建成文化娱乐中心人民路与上塘路交界2011年已建成体育中心地铁白石龙站以西2010年已建成高级中学深圳新客站以南2010年已建成规划中学校七里香榭东侧暂未确定未动工博览馆深圳新客站东2011年已建成近年片区市政配套建设分析2、龙华街道简介面积24.8平方公里，人口近70万，近乎一个中等城市的人口规模；拥有企业2518家，世界产业巨头富士康科技集团即深耕于此；作为深圳经济重镇，龙华街道近年来确立了“产业高端化、建设高档次、城市高品味、管理服务高效能、党建高水平、市民高素质”的发展思路；12月6日，由富士康与深超科技合资建设的深超光电低温多晶硅液晶面板项目正式投产，填补了我国新型显示技术空白。据介绍，2011年龙华街道预计实现规模以上工业总产值2635亿元，全社会固定资产投资完成额75亿；社会消费品零售总额75.56亿元。产业高地核心商圈深圳极为重要的电子信息产业基地、先进制造之都和区域核心商圈，同时重视基础民生设施建设，全面提升了城市档次。民生基建提升城市档次龙华街道市政基础设施一应俱全，总投资近6000万元的龙华文化广场改造项目、龙华广场东南边的龙华文化艺术中心等项目将为市民提供更多更好的休闲娱乐场所。经济优势打造产业集群电子信息产业是龙华街道的优势产业，结合富士康集团的“中心效应”，积极推进富士康集团“一个基地五个中心”建设，引导以富士康为核心的电子信息产业链条下的172家工业企业转变发展模式，实现支柱产业的高端化。龙华公园改造升级、龙华街道高标准规划建设八条交通主干道和推进城市更新等工程，促使商业、美食、文化与城市环境融为一体，提高城市品位，打造龙华成时尚“消费之都”。起步期发展期快速发展期成熟期商业项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施社区级商业政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业07-08