工业地产行业分析报告(定稿)

工业地产调研报告1、工业地产的界定工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。2.工业地产的基本情况2.1工业地产的主要物业类型表1：工业地产的主要物业类型种类物业特点分布区域未来发展政策导向1、物流仓储选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近海港、内陆港目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%以上，特别是陆路交通物流仓储政府扶持2、工业研发楼宇选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化分布于北京、天津、上海、苏州等主要城市国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发展潜力较大政府扶持，且对高新园区有优惠政策3、工业厂房选址无特殊要求分布比较广泛，但在制造业较发达地区较集中随着世界制造中心向中国加快转移，市场供不应但目前政策对此类用地已限制求2.2工业地产的主要特征工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。表2：工业地产的主要特性主要特征具体表现1、政策主导为主受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；不受住宅政策调控影响；2、专业性强，与产业化程度密切有关产业客户为工业地产的目标客户；工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关；区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素3、区域性强，趋于高端化珠三角区域多以低端的制造型企业为主；长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主；今后工业地产将越来越趋于向高端发展；4、投资回报稳定工业物业以出租为主；因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。2.3开发模式分类表3：工业地产主要开发模式模式定义主要特点备注1、工业园区开发模式在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各是目前中国各级地方政府最常使用的工业策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体2、主体企业引导模式是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。3、工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。获取合理的地产开发利润全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。4、综合运作是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行模式混合运用的工业地产开发模式。纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。(1)工业园区开发模式如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。(2)主体企业引导模式如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。（3）工业地产商模式如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。（4）综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。2.4工业地产价格的影响因素表4：工业地产投资与价格的影响因素主要因素具体表现1、政策性因素工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及当地政府对产业的优惠政策。2、地理位置区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等直接影响物业价格。3、配套设施及服务园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优惠政策等影响物业价格。3、工业地产行业分析3.1行业运行现状（1）工业用地价格指数保持平稳90951001051101151201252005年2季度2005年3季度2005年4季度2006年1季度2006年2季度2006年3季度2006年4季度2007年1季度居住用地工业仓储用地商业、旅游、娱乐用地与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生，兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。（2）工业厂房租赁价格稳定上升969798991001011021031042005年3季度2005年4季度2006年1季度2006年2季度2006年3季度2006年4季度住宅办公楼商业娱乐工业仓储工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑；再者工业房地产因为其开发专业性强，具有一定行业门槛，目前竞争不激烈有关，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升，工业房地产的投资风险较小，回报稳定。（3）全国大部分地区现有开发区土地存量不足开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。部分开发区随着入区企业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的项目入驻，现有土地存量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。只有100至200公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。（4）企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然中国一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市“迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。3.2供需分析（1）工业地产需求持续增加，供需缺口增大。由于工业房地产的供求受到工业产品需求的牵制，当工业产品需求增加就会吸引工业生产商加大该类产品供给，扩大生产规模，增加生产场地，工业房地产的需求相应上升。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。（2）国家的调控政策将使工业地产的供给受到限制，加大供需缺口工业房地产的形成受工业用地的制约，而工业区土地规划一般对具体利用方式作了严格的规定，工业房地产的功能和供给都要随政府政策导向而动，如果政府政策变化将直接影响工业房地产的供给。下表国家最近几年出台的工业地产调控政策，这些政策的出台将大大提高现有工业地产的投资价值。特别是国土资源部在2006年9月发布《关于加强土地调控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，《通知》将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免，现存的工业土地的资产增值效应将非常明显。时间政策重点内容2003.2国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。2003.7国务院办公厅《关于暂停审批新设立和扩建各类开发区。包括经济技术开发暂停各类开发区的紧急通知》区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。2003.7国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规