房地产行业分析

房地产行业分析天晓宏观经济与产业研究所2010年7月16日一、上半年房地产市场运行状况房地产开发投资增幅趋缓，房屋新开工面积增速回落，土地购置费高速增长，商品房销售增速回落幅度较大，房地产开发企业资金来源增速回落，房屋销售价格同比继续上涨，环比略微回落。二、上半年我国房地产市场的政策环境2010年上半年，国务院和有关部门继续实施上年末对房地产市场进行调控，遏制部分城市房价过快上涨的政策取向，连续出台了一系列的政策措施，政策调控的力度逐步加大。各界人士普遍认为，此次调控力度比历史上任何一次房地产调控政策都要严厉和具体。这些政策的出台，已经给房地产市场带来影响，主要表现在：交易增幅明显回落，由旺销转向清淡；房价开始松动，由疯涨转向稳定；土地价格回落，流拍率上升；相关产业受到影响，市场压力上升；消费者观望氛围浓厚，持币待购倾向加强。三、下半年房地产市场发展趋势分析（一）房地产开发投资增速将会继续回落。今年上半年，房地产开发投资保持快速增长的态势，前五个月，房地产开发完成投资增速呈现不断加快态势，但增速加快幅度出现缩小态势。到上半年，投资加快增长速度的趋势发生改变，投资增长速度已略低于上月。反映出投资加快增长的动力已成强弩之末。（二）商品房销售处于继续下降态势。今年上半年，商品房销售变化呈现高位回落的态势。商品房销售面积由前2个月的38.2%回落到15.4%，回落了近23个百分点。可以看出，4月出台的房地产“新政”对商品房的影响比较明显。预期下半年商品房销售仍将保持下降态势，全年销售面积和销售额将双双呈现负增长，出现与2008年类似的情况。（三）全国商品房销售价格增幅将逐步回落。4月份的各项调控政策开始实施以后，商品房价格上涨幅度开始回落，房价过快上涨势头得到明显遏制，房价进入下降通道。预计，下半年房价仍将维持同比回落、环比下降的趋势，全年同比增长在一位数以内。（四）企业资金来源增幅也将呈现高位回落态势。尽管当前企业资金来源增长仍比较高,但随着商品房销售的高位回落，个人按揭贷款以及定金和预收款增速大幅回落，下半年房地产开发企业资金来源增幅将大幅回落,企业资金的紧张状况将逐渐显现。天晓房地产行业研究组联系人：陈月[e-mail]服务热线：010-66045555服务邮箱：[e-mail]上半年房地产市场运行状况和下半年展望房地产行业分析诚信源于独立，专业创造价值一、上半年房地产市场运行状况(一)房地产开发投资增幅趋缓。上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，增幅比1-5月降低0.1个百分点；6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。上半年，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。增幅比1-5月回落1.3个百分点。(二)房屋新开工面积增速回落。上半年，全国房地产开发企业房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%，增幅比1-5月降低4.5个百分点。(三)土地购置费高速增长。上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，增幅比1-5月提高4.5个百分点；土地购置费4221亿元，同比增长84.0%，增幅比1-5月回落5.7个百分点。(四)商品房销售增速回落幅度较大。上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。(五)房地产开发企业资金来源增速回落。上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%，增幅比1-5月回落11.6个百分点。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%，增幅回落9.1个百分点；利用外资250亿元，增长2.8%，1-5月为下降24.8%；企业自筹资金12410亿元，增长50.9%,增幅回落3.4个百分点；其他资金14487亿元，增长47.9%,增幅回落21.9个百分点。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%,回落21个百分点；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。回落28.4个百分点。(六)房屋销售价格同比继续上涨，环比略微回落。6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，为2009年3月以来首次出现环比下降，5月份为上涨0.2%。6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。二、上半年我国房地产市场的政策环境2010年上半年，国务院和有关部门继续实施上年末对房地产市场进行调控，遏制部分城市房价过快上涨的政策取向，连续出台了一系列的政策措施，政策调控的力度逐步加大。1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。针对随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，提出合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，严格二套住房购房贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价；同时继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。房地产行业分析诚信源于独立，专业创造价值4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议指出，坚决遏制住房价格过快上涨,实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。国务院常务会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出要坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。通知还指出，地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要实行问责制，追究地方政府责任。这一文件成为指导各地房地产市场调控的纲领性文件。紧随其后，中国银监会、国土资源部、住房和城乡建设部纷纷出台相关的房地产政策，从信贷、土地、市场秩序多方面进行调控。各地方政府也纷纷出台各自的调控细则。北京首当其冲率先出台相关政策。4月30日，《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推11条措施，严厉程度超过“新国十条”。4月30日，浙江省通过了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。6月初，住房和城乡建设部又公布了“二套房的认定标准”，明确规定对于二套的认定不仅要以家庭为单位，执行认房又认贷的严厉政策。重庆、上海、深圳等地开征房地产税的方案研究制定也紧锣密鼓，上海、重庆的方案已上报中央待批。各界人士普遍认为，此次调控力度比历史上任何一次房地产调控政策都要严厉和具体。这些政策的出台，已经给房地产市场带来影响，主要表现在：交易增幅明显回落，由旺销转向清淡；房价开始松动，由疯涨转向稳定；土地价格回落，流拍率上升；相关产业受到影响，市场压力上升；消费者观望氛围浓厚，持币待购倾向加强。三、下半年房地产市场发展趋势分析（一）房地产开发投资增速将会继续回落。今年上半年，房地产开发投资保持快速增长的态势，前五个月，房地产开发完成投资增速呈现不断加快态势，但增速加快幅度出现缩小态势。1-2月投资增速比上年提高15.0个百分点，1-3月比1-2月提高4.0个百分点，但1-3月仅比1-4月提高1.1个百分点，1-5月比1-4月提高2.0个百分点。到上半年，投资加快增长速度的趋势发生改变，投资增长速度已略低于上月。反映出投资加快增长的动力已成强弩之末。在销售大幅下滑的情况下，投资增速仍保持较高的增长速度，一方面是受房地产生产周期的影响。年初，企业根据去年的市场情况制定的开发计划要在今年逐步实施，尽管市场状况已发生了很大的变化，但企业调整开发计划需要一定的时间。这一点和2008年的情况相似，当年，虽然市场已出现明显的滞销情况，但当年上半年投资仍保持了较高的增长速度。另外一个原因是今年以来土地购置费大幅增长，带动了整个房地产投资的高速增长。如果扣除土地购置费的影响，上半年房地产开发投资只增长29.3%。土地购置费的高速增长主要受一些重点城市加大土地储备、尤其是一级土地储备力度有关。房地产行业分析诚信源于独立，专业创造价值图1:2008年以来各月房地产投资增长速度（%）33.532.920.91.016.138.10510152025303540452008年1-22008年1-32008年1-42008年1-52008年1-62008年1-72008年1-82008年1-92008年1-102008年1-112008年1-122009年1-22009年1-32009年1-42009年1-52009年1-62009年1-72009年1-82009年1-92009年1-102009年1-112009年1-122010年1-22010年1-32010年1-42010年1-52010年1-6下半年，预计房地产开发投资增长速度会继续回落，且回落的幅度可能会加大，全年房地产投资增长速度约25%左右。（二）商品房销售处于继续下降态势。今年上半年，商品房销售变化呈现高位回落的态势。商品房销售面积由前2个月的38.2%回落到15.4%，回落了近23个百分点。其中5月份和上半年分别回落10.3和7.1个百分点；销售额由70.2%回落到25.4%，回落近50个百分点，其中5月份和上半年分别回落17和13个百分点。因此，可以看出，4月出台的房地产“新政”对商品房的影响比较明显。在一系列房地产调控政策的共同作用下，尤其是在信贷政策的影响下，房地产市场的投资投机性需求得到明显抑制，基本已退出市场；而房地产市场中居住性消费者持币观望，目前正处于买卖双方僵持阶段。预期下半年商品房销售仍将保持下降态势，全年销售面积和销售额将双双呈现负增长，出现与2008年类似的情况。图2：2008年以来各月商品房销售增长速度（%）42.9-4.2-9.04.195-40-20年1年121753.015.469.925.486.8--1.020406080100200