“项目启动会”制度下的地产运营管理

“项目启动会”制度下的地产运营管理*北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2012年7月““““项目启动会项目启动会项目启动会项目启动会””””制度下的地产运营管理制度下的地产运营管理制度下的地产运营管理制度下的地产运营管理“项目启动会”制度下的地产运营管理*北京钧涵基业企业管理北京钧涵基业企业管理北京钧涵基业企业管理北京钧涵基业企业管理顾问有限公司董事长顾问有限公司董事长顾问有限公司董事长顾问有限公司董事长资资资资深房地产管理咨询专家深房地产管理咨询专家深房地产管理咨询专家深房地产管理咨询专家中国房地产中国房地产中国房地产中国房地产十大杰出顾问十大杰出顾问十大杰出顾问十大杰出顾问清华大学清华大学清华大学清华大学////北京大学北京大学北京大学北京大学////上海交通大学上海交通大学上海交通大学上海交通大学////中山大学房地产总裁班客座教授中山大学房地产总裁班客座教授中山大学房地产总裁班客座教授中山大学房地产总裁班客座教授房地产业协会、商会特聘专家房地产业协会、商会特聘专家房地产业协会、商会特聘专家房地产业协会、商会特聘专家////多家知名地产企业常年顾问多家知名地产企业常年顾问多家知名地产企业常年顾问多家知名地产企业常年顾问�20年企业管理实战经验，10年管理咨询经验；主要从事房地产战略规划、组织管控模式、流程管理、知识管理、人力资源管理项目的咨询和培训；提出的流程驱动型人力资源、绩效管理理论及方法改变了目前房地产企业人力资源管理的局限性，从根本上提高人力资源管理的绩效，在所咨询的企业中使用这些实用的思想和方法都获得了非常理想的效果�对房地产标杆企业的运营管理模式有深入的研究，包括龙湖的PMO体系、万科的客户细分体系、中海的成本管理体系、以绿城与星河湾为代表的高端项目精细化运营体系及大型国企的产业地产模式等�曾主导服务过的地产企业包括：中海地产、世茂集团、富力地产、华润置地、复地集团、中铁置业、北辰实业、新世界地产、上实地产、北京城建地产、中华企业、大连亿达集团、港中旅（中国）投资、西安天朗地产、西安紫薇地产、南京银城地产、湖南鑫远集团、武汉宏宇集团、青建地产、浙江金基置业、浙江盾安房产、郑州绿都置业、重庆首金地产、四川宏义集团、成都和信地产等300余家。讲师简介----谢志华“项目启动会”制度下的地产运营管理*目录第一章：“项目启动会”如何提高项目运营的效率第二章：引入“项目启动会”机制的前提条件第三章：如何实施“项目启动会”“项目启动会”制度下的地产运营管理*什么是项目启动会�启动会是通过启动会是通过启动会是通过启动会是通过多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目完成对项目完成对项目完成对项目第一次第一次第一次第一次、也是、也是、也是、也是最重要最重要最重要最重要的一次决策，实现项目高周转。的一次决策，实现项目高周转。的一次决策，实现项目高周转。的一次决策，实现项目高周转。�参会人员：参会人员：参会人员：参会人员：�会议主持人：会议主持人：会议主持人：会议主持人：项目经理（是每一次会议的主持人）项目经理（是每一次会议的主持人）项目经理（是每一次会议的主持人）项目经理（是每一次会议的主持人）�公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；PMOPMOPMOPMO成员；董事长成员；董事长成员；董事长成员；董事长助理、董事长助理、董事长助理、董事长助理、董事长�项目经理，项目团队成员项目经理，项目团队成员项目经理，项目团队成员项目经理，项目团队成员�会议召开方式：会议召开方式：会议召开方式：会议召开方式：�需召开多次会议需召开多次会议需召开多次会议需召开多次会议�每次会议均需做出决策，并定出决策点每次会议均需做出决策，并定出决策点每次会议均需做出决策，并定出决策点每次会议均需做出决策，并定出决策点�每次会后，分头收集信息，进行专业间碰撞每次会后，分头收集信息，进行专业间碰撞每次会后，分头收集信息，进行专业间碰撞每次会后，分头收集信息，进行专业间碰撞“项目启动会”制度下的地产运营管理*“项目启动会”是龙湖运营管理体系中的一个非常核心的环节开发开发开发开发阶阶阶阶段段段段相相相相关部门关部门关部门关部门1111、土地、土地、土地、土地投资分析投资分析投资分析投资分析阶段阶段阶段阶段2222、项目启动、项目启动、项目启动、项目启动阶段阶段阶段阶段3333、方案设计成、方案设计成、方案设计成、方案设计成果验算与初设指果验算与初设指果验算与初设指果验算与初设指导导导导4444、初步设计成、初步设计成、初步设计成、初步设计成果验算与实施指果验算与实施指果验算与实施指果验算与实施指导导导导5555、施工准、施工准、施工准、施工准备阶段备阶段备阶段备阶段6666、营销阶、营销阶、营销阶、营销阶段段段段7777、交房阶、交房阶、交房阶、交房阶段段段段8888、后续阶、后续阶、后续阶、后续阶段段段段PMOPMOPMOPMO召召召召集人计划集人计划集人计划集人计划部部部部3333、投资分析、投资分析、投资分析、投资分析报告（土地）报告（土地）报告（土地）报告（土地）8888、投资分析报告、投资分析报告、投资分析报告、投资分析报告（启动）（启动）（启动）（启动）16161616、投资验算及分析、投资验算及分析、投资验算及分析、投资验算及分析报告报告报告报告23232323、投资验算及分析、投资验算及分析、投资验算及分析、投资验算及分析报告（初设）报告（初设）报告（初设）报告（初设）22224444、项目目标成本、项目目标成本、项目目标成本、项目目标成本22225555、项目销售指标、项目销售指标、项目销售指标、项目销售指标项目月度投资收益分析简报项目月度投资收益分析简报项目月度投资收益分析简报项目月度投资收益分析简报项目负责项目负责项目负责项目负责人人人人7777、项目以二级进、项目以二级进、项目以二级进、项目以二级进度计划度计划度计划度计划项目月度计划运营简报项目月度计划运营简报项目月度计划运营简报项目月度计划运营简报38383838、项目后评、项目后评、项目后评、项目后评估报告估报告估报告估报告研发研发研发研发2222、项目预案、项目预案、项目预案、项目预案9999、方案计划任务、方案计划任务、方案计划任务、方案计划任务书书书书11110000、景观方案设、景观方案设、景观方案设、景观方案设计任务书计任务书计任务书计任务书11111111、精装房定位、、精装房定位、、精装房定位、、精装房定位、限价以及建设实限价以及建设实限价以及建设实限价以及建设实施方案施方案施方案施方案12121212、方案、方案、方案、方案设计设计设计设计17171717、初步、初步、初步、初步设计任务书设计任务书设计任务书设计任务书20202020、初步设计成、初步设计成、初步设计成、初步设计成果果果果22221111景观初步设计景观初步设计景观初步设计景观初步设计成果成果成果成果22222222、精装房方案、精装房方案、精装房方案、精装房方案设计任务书设计任务书设计任务书设计任务书施工图设计成果施工图设计成果施工图设计成果施工图设计成果33330000、精装房方案设、精装房方案设、精装房方案设、精装房方案设计成果计成果计成果计成果过程设计变更、现场指导、材过程设计变更、现场指导、材过程设计变更、现场指导、材过程设计变更、现场指导、材料选样等料选样等料选样等料选样等精精精精装房初步设计及施工图设计装房初步设计及施工图设计装房初步设计及施工图设计装房初步设计及施工图设计成果成果成果成果13131313、景观、景观、景观、景观方案设计方案设计方案设计方案设计18181818、景观、景观、景观、景观初步设计任初步设计任初步设计任初步设计任务书务书务书务书14141414、精装房设计是参、精装房设计是参、精装房设计是参、精装房设计是参与户型研讨及其他专业与户型研讨及其他专业与户型研讨及其他专业与户型研讨及其他专业指导性意见指导性意见指导性意见指导性意见营销营销营销营销1111、项目战略、项目战略、项目战略、项目战略定位、市场定位、市场定位、市场定位、市场假设及客户假设及客户假设及客户假设及客户定位报告定位报告定位报告定位报告6666、售楼处、样板、售楼处、样板、售楼处、样板、售楼处、样板房计划及预算房计划及预算房计划及预算房计划及预算4444、项目定位、客、项目定位、客、项目定位、客、项目定位、客户定位、市场预户定位、市场预户定位、市场预户定位、市场预测及销售假设测及销售假设测及销售假设测及销售假设市场调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、设计会市场调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、设计会市场调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、设计会市场调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、设计会审及交底纪要审及交底纪要审及交底纪要审及交底纪要销销销销售指标分解售指标分解售指标分解售指标分解31313131、项目营销、项目营销、项目营销、项目营销策略方案策略方案策略方案策略方案33332222、售房合同、售房合同、售房合同、售房合同配置标准配置标准配置标准配置标准33333333、售房合同、售房合同、售房合同、售房合同附图附图附图附图33334444、价格表及、价格表及、价格表及、价格表及付款方式付款方式付款方式付款方式35353535、交房方案、交房方案、交房方案、交房方案造价造价造价造价5555、成本敏感分析、、成本敏感分析、、成本敏感分析、、成本敏感分析、价值分配及成本价值分配及成本价值分配及成本价值分配及成本预设方案预设方案预设方案预设方案15151515、成本测算及验算、成本测算及验算、成本测算及验算、成本测算及验算报告报告报告报告19191919、项目成本分、项目成本分、项目成本分、项目成本分析报告析报告析报告析报告29292929、招投标、计价、招投标、计价、招投标、计价、招投标、计价方案、合约规划方案、合约规划方案、合约规划方案、合约规划成本系统动态跟踪报告成本系统动态跟踪报告成本系统动态跟踪报告成本系统动态跟踪报告工程工程工程工程设计成果会审及交底纪要设计成果会审及交底纪要设计成果会审及交底纪要设计成果会审及交底纪要26262626、项目管理大纲、项目管理大纲、项目管理大纲、项目管理大纲22227777、三通一平实施、三通一平实施、三通一平实施、三通一平实施方案方案方案方案22227777、施工、监理单、施工、监理单、施工、监理单、施工、监理单位筛选及评估报告位筛选及评估报告位筛选及评估报告位筛选及评估报告施工管理施工管理施工管理施工管理其他其他其他其他36363636、资产管理方案、资产管理方案、资产管理方案、资产管理方案33337777、商业移交方案、商业移交方案、商业移交方案、商业移交方案“项目启动会”制度下的地产运营管理*预案决策及项目启动会通过对项目反复审视及推演，设立关键节点，明确职责与权限，各部门集中力量统一攻关�就发展、营销、研发提供资料进行甄别讨论，以确定其方案合理性、可行性；�找出关键计划节点、决策点和重要敏感指标，讨论如何提高项目竞争力和风险控制水平；�对项目达成共识，对重要计划节点、工作包和工作质量做出承诺；预案决策会�在项目获得后对项目进行审视、推演；�对项目一二级计划及目标成本预案进行梳理；�向项目负责人及项目职能负责人交底；�进一步达成共识，对计划、成本以及相关工作包、工作质量作出承诺，完成资源匹配。项目启动会“项目启动会”制度下的地产运营管理*龙湖项目启动会标准模板�《《《《项目成功标尺项目成功标尺项目成功标尺项目成功标尺》》》》�《《《《风险预案风险预案风险预案风险预案》》》》�《《《《市场定位市场定位市场定位市场定位》》》》�《《《《产品定