《北京市物业管理办法》解读

《北京市物业管理办法》解读二○一○年六月提纲一、立法必要性二、立法过程三、主要内容一、立法必要性（一）本市物业管理基本情况实施物业管理的物业总建筑面积约4亿平方米；其中，住宅物业建筑面积3.2亿平方米；住宅物业项目3591个，覆盖面达80%。730个住宅小区成立了业主大会，占20%左右。截至2010年一季度，全市共有物业服务企业3074家，从业人员超过20万人。（二）物业管理的突出问题随着本市物业服务行业的迅速发展和业主权利意识的提高，物业管理成为当前社会普遍关注的热点问题和难点问题。近年来，物业管理纠纷成为法院系统迅速增长的案件类型。本市法院系统物业管理纠纷案件收案数：2007年：13282件2008年：16273件2009年：14232件1、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。主要表现：缺乏组织经验，业主无法按照法定条件成立业主大会；部分业主委员会选举产生后不依法履行职责，甚至出现侵害业主权益的现象；政府指导监督出现缺位或者越位。典型案例：朝阳风度柏林小区4名业主为能引起对成立业主大会的重视，将私家车堵住小区出入口。2、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。主要表现：配套设施不全，随意更改规划，房屋质量问题等，侵害业主的权利。据统计，因开发建设遗留问题导致的物业纠纷，占物业纠纷的70%。典型案例：海淀区圆明园花园别墅小区，因开发遗留临时用电问题，导致“停电事件”，并发生小区业主围堵监控室要求归还共用设施。3、物业服务交接不规范，缺少有效管理手段。主要表现：业主及其新聘的物业服务企业与原物业服务企业不能顺利交接，出现拒不撤出和强行接管等问题，甚至发生暴力接撤管事件。典型案例：朝阳区建外SOHO东区，因物业服务企业合同纠纷，导致原物业服务企业与新物业服务企业发生对峙及肢体冲突，并因费用问题多次发生停电事件。4、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服务企业之间缺乏合作信任。主要表现：部分物业服务企业没有从根本上树立服务意识，服务不到位，不及时公示收支情况和物业服务合同履行情况等信息，导致业主和物业服务企业之间不信任，业主处于弱势地位。典型案例：法制晚报3月22日报道“法律配套缺失物业公司常胜－宣武法院去年210件物业纠纷案经判决结案业主全输官司”（三）物业管理现行法律制度《物业管理条例》（2003年）和《中华人民共和国物权法》（2007年）是规范物业管理活动的基本法律、法规，明确了物业管理的基本框架，但是在实际操作层面规定较为原则，需要进一步细化和补充。《北京市居住小区物业管理办法》（1995年）出台时间较早，已经不能适应物业管理的需要，有必要进行修改。物业管理的历史沿革《物权法》出台和《物业管理条例》的修改，为物业管理活动的发展提供了法律依据，但是因其规定较为原则，在业主共同决定机制、各方主体权利义务关系以及政府部门职能等方面规定不够清晰，现实操作性不高，不适应本市物业管理发展形势的需要。200720031995《北京市居住小区物业管理办法》《物业管理条例》《中华人民共和国物权法》二、立法过程（一）征求意见情况书面征求意见：书面征求了18个区县政府、30个相关委办局、中央单位和市高级人民法院的意见。向社会公开征求意见：在首都之窗网站向社会公开征求意见，共有741位网民提出意见和建议。针对社会及网民的意见，我们专门召开了与网民代表、业主意见代表的座谈会，进行了直接的沟通和交流,收到较好的社会反响。基本反映：从征求意见和媒体反映情况看，对《办法（草案）》普遍持肯定态度。（二）专家审议情况2010年1月6日，召开了专家工作组会议，与会专家重点对前期物业管理制度、事实服务、车位车库出租出售的限制性规定、专项维修资金的应急使用等问题进行了讨论。一致赞成《办法（草案）》的规定。三、主要内容《北京市物业管理办法》共七章，46条。北京市物业管理办法目录第一章总则第二章前期物业管理第三章业主、业主大会与业主委员会第四章物业服务第五章物业的使用与维护第六章法律责任第七章附则（一）总则明确立法目的第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。明确物业管理概念第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。明确各部门职能分工第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。（二）前期物业管理1、物业管理区域——物业管理活动的前提明确划分主体、划分原则和明示要求明确物业管理区域调整的程序具体条款：◆第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。◆第六条业主共同决定对物业管理区域进行调整的，应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。◆决定申请调整物业管理区域的，应当分别经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。2、物业服务用房——物业管理活动的保障明确物业服务用房要求、用途、审核部门具体条款：第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。３、创新前期物业管理制度一是法理的支持，解决专有部分和物业共用部分未同时交付、物业共用部分无人查验、合同权利义务不对等的问题。建设单位单个业主专有部分交付物业公司房屋买卖合同单个业主前期物业服务合同二是解决开发遗留问题对物业管理的影响根据现行规定，建设单位将物业项目移交给物业服务企业后即撤出物业管理区域，建设遗留问题难以解决，引起业主对前期物业企业不信任、拒交物业费等纠纷。办法明确前期物业服务由建设单位承担责任，既可以有效解决遗留问题，还可以促进建设单位对业主大会成立的支持，构建物业企业与业主之间的长期信任关系。办法规定的前期物业管理制度建设单位单个业主单个业主房屋买卖合同专有部分交付全体业主（业主大会）共用部分、有关资料交付服务交费物业公司专业服务物业公司、自行管理等交费服务具体条款：第八条建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：（一）物业管理区域划分资料；（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）业主名册；（七）物业管理必需的其他资料。全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。4、临时管理规约具体条款：第九条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。（三）业主大会和业主委员会1、业主共同决定和业主大会具体条款：第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会委员；（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务（五）筹集、管理和使用专项维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；（七）申请分立或者合并物业管理区域；（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。第十三条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。2、明确政府职能定位明确街道办事处和乡镇人民政府职责具体职责：一是接受业主成立业主大会申请；二是指定代表组成首次业主大会筹备组；具体条款：第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。三是业主委员会备案具体条款：第十七条业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；（二）业主大会决议；（三）管理规约、业主大会议事规则；（四）业主委员会委员名单。材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。四是指导监督业主大会、业主委员会活动具体条款：第十八条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地