成本控制精益策划

招标及合同图纸会审施工组织设计施工阶段设计阶段结算设计阶段这个阶段主要是根据我们项目的销售定位，来制定我们项目的目标成本，尽量使设计单位能够充分了解项目情况，根据开发项目的特点在委托设计前明确提出设计上要求，以防设计图纸频繁变更，造成工期推迟。设计阶段造价成本控制的重点除了控制好设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准），更主要的是通过限额设计等手段从源头上控制好建安成本。设计阶段控制要点设计阶段-审图与设计的完善由于大的设计院一般工作比较忙，建筑结构安装设计人员不可能做到百分百准确的衔接，甚至可能出现某些错误，所以需要我们来进行可靠的审查，对图纸上一些错误和疏漏来进行修改和补充，甲方用它进行招标会减少很多图纸设计风险、减少一些不平衡报价所带来的损失。这个也是我们能够进行成本控制的最直接的地方。招标文件与合同的编制这个阶段应该是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工等等都应该做出最清晰的说明，另外对合同中“等”字的运用要慎重，对甲供甲控材料要明确，对变更索赔签证洽商的处理方法要写明时间实效、结算方式、量度标准等，质量标准评定等级或评杯评优要合理，工期推算准确，奖惩条款要实际等等。招标及合同编制阶段控制要点序号控制要点控制什么怎么控制1招标文件内容应清晰明确一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工等等都应该做出最清晰的说明，另外对合同中“等”字的运用要慎重，对甲供甲限甲指甲定材料要明确，对变更索赔签证洽商的处理方法要写明时间实效、结算方式、量度标准等，质量标准评定等级或评杯评优要合理，工期推算准确，奖惩条款要实际等等。2甲供料注意控制甲供料的数量正常情况下不要采用大宗建材的甲供料，如钢筋水泥等，后果一是自身的财务压力，二是领料结算超省的难以控制，还有就是水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等。3施工单位选择合适的施工单位对于一个工程项目来说，工程质量的好坏决定建设单位的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等等，所以选择一个好的施工单位是很重要的，而且要注意了解有些公司是不是挂羊头卖狗肉，对于不入流的公司，一定要在准入上机制做好文章，在资质上一定要把好关。另外对其注册资本、公司财务情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等都要做出详细限制，不能因为某某公司可以让利、可以垫资就让其轻易入围。4招标形式选择恰当的招标形式对于房地产开发招标来说，首选邀请招标，而且最好是合作伙伴型，这样大家知根知底对对方都放心，一般情况下不要搞华而不实的公开招标；合同形式采用那种都可以，不过其中风险范围、奖惩、结算调整范围等一定要写清楚。招标文件的编制为了房地产招投标过程的公开、公正和公平性，应从以下几个方面采取措施：房地产开发项目招标评价指标中，除投标标价外，加强对企业整体素质的考核。房地产开发活动具有复杂性，在审定中标企业中，不仅要坚持最低价中标的原则，而且也要考虑中标企业的整体素质，如：企业的社会形象、经济实力、开发业绩等。高素质的企业能够有足够的经验和技能来处理开发过程中遇到的各种问题。的确，如何在房地产开发项目招评标中确定一个公正的指标来考核企业真正的实力，也是难题之一。另外针对投标企业在编制预算时故意漏项、缺项的具体情况，开发商只要在合同中说明对投标者在预算中出现的错、漏、缺项一律不予调整，并在行政上强化执行机制、加大处罚力度，此类投标者的投标行为是可以得到控制的。合同编制及管理合同清单条文严谨无歧义施工范围明确总分包界限划分分部分项准确无漏项项目特征、工作内容描述清楚详尽计量单位准确价格组成清晰明了合同的编制及管理一、台同管理公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。合同管理1.合同汇签与分类。合同管理融合了财务、预算、工程等多个部门。成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调。结合房地产开发企业实际情况，合同分工程合同、材料合同两大类。合同管理2.合同的录入与执行。将已分类合同结合财务软件的报表功能，设计出能自动提取数据的“合同款项支付单”，使每一次付款都能迅速而有效地处于控制状态中。合同录入后，成本会计要盯住每一次付款时点及金额进行资金计划安排并报主管领导，从而较好执行合同。3.报告。按周申报合同清单及汇总统计表。合同的编制及管理二、工程预算及资金管理参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故须重点控制。工程预算及资金管理1.工程预算的编制、录入。工程预算的编制须结合成本、采购及财务等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交成本会计进行录人工作。以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。工程预算及资金管理2.工程款支付在工程款的支付过程中，须注意的是：要有正确的付款流程，该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。3.报告打印各单位的付款清单及工程款支付汇总表。合同的编制及管理三、甲供材料管理甲供材料，因房地产开发单位一般不设库存，故材料到场汇签后直接进入施工总包单位库房。针对这种特殊情况，需作一定要求。1.将材料准确分类。2.材料入库与出库手续同时办理并核对。施工组织设计的审定（1）注意可索赔的项目一般造价工程师不怎么注重施工组织设计或施工方案，基本是交给监理审核工程部二审之后批准。可是在施工组织设计中施工单位会隐藏一些结算时可以索赔的东西，比如马镫筋、温度筋、钢筋定尺，钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、运土距离、模板、摊销周转等等。这也是造价成本控制容易被忽略的地方。(2)注意施工方法与工程进度如果施工组织设计中提出的施工方法与国家强制实行的标准或规范有矛盾或冲突，一旦未详查而批准可能导致不必要的损失。在施工各阶段中投入的人员和机械是不是与施工组织设计中预期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人员和机械上打了埋伏？一般情况下施工方也希望早日把工程结束以缓解自身的财务压力，所以只会多投入提前交工，但要注意施工方采取的赶工措施是不是和施工组织设计吻合，一般情况下如果施工组织设计中没有写明赶工措施，就必须要求他补充赶工方案。图纸会审该阶段一般由甲方主持，监理方施工方设计方一起对图纸上疏漏错误矛盾笔误等等进行核对并出正式文件，作为设计变更的一部分直接进行结算。这个阶段对造价人员来说相当重要（1）可以修正审图时未发现的错误，对预算的正确性有很大帮助。（2）图纸会审基本都是施工方提出的问题，可以借此查看施工方和监理方技术水平如何，而且要慎重看待施工方提出的设计变更建议。因为在图纸会审时施工方会提出一些对其施工有利的建议和变更，作为房地产企业的造价人员必须进行判定是否对公司有利。（3）在图纸会审中要注意一点：必须让设计方将图纸会审结果进行仔细计算后才可出正式文本，否则再进行变更将事倍功半。施工阶段序号控制要点控制什么怎么控制1设计变更重大设计调整项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整2工程指令后补指令1、变更指令须事前审批，乙方上报签证后监理单位、项目部、成本部在规定时间【注1】内签字确认。变更签证单项工程完工后30天未上报，视为乙方放弃该笔签证权益，费用不予计取。2、施工方在每月进度请款时，必须同时提交截至当前时点已实施未下发的变更签证情况以及事项外费用放弃申明，否则不予支付工程款。3、以下两种情形，后补变更签证不应予以认可：后补变更签证为隐蔽工程且无影像资料留存；后补变更签证资料确认时间在主办人员离职或岗位变换之后。3收方隐蔽工程1、必须要有甲方下发的指令单方可进行收方。2、收方必须要有四方（甲方现场工程师、监理、施工方、咨询方）共同参与收方。3、收方前由施工方提前一天发邮件告知收方备案台账(时间、内容、参与人员)。4、收方单标准为三联单，现场收方完成后，当天四方签字盖章确认，并将收方单扫描件及台账发给甲方。5、收方单根据指令单内容进行现场收方。6、隐蔽的部分需及时踏勘，留下影像资料，自己登记台账留存电子资料。踏勘不能停留在表面，需要拿起卷尺随时测量材料与图纸对应材料规格型号是否一致。如抹灰厚度、砌体规格、保温做法等等4签证月结月清督促施工方及时上报签证结算，签证上报后及时审核结算，做到月结月清5进度款超付进度款要求供货方及施工方必须申报累计进度，用累计进度减累计付款的办法计算当月应付进度款，避免重复计算，避免超付现象发生。6核价了解市场1、自己走访市场，了解材料各个参数；2、收集整理经销商信息和生产商信息，对比政府的价格信息找出差异；3、深入工地询问小包工头或工人，了解一些综合单价或分解单价；4、就是货比三家不吃亏，多多联系诚信商家。施工阶段施工阶段1）进度产值审核，是否虚报，多报，累计产值超报。2）注意核对招标图与工程部上传的变更图纸的差异，预防发出的变更单新增部分在招标清单中已经包含，重复计取。3）注意负变更施工单位故意漏报4）隐蔽的部分需及时踏勘，留下影像资料，自己登记台账留存电子资料。踏勘不能停留在表面，需要拿起卷尺随时测量材料与图纸对应材料规格型号是否一致。如抹灰厚度、砌体规格、保温做法等等5）结合现场实际情况，对需包含进总价的签证变更进行审核，现场核实，若有无价项，及时发起认价。施工阶段由于新材料、新技术的运用，现行清单不能涵盖的项目，造价人员必须深入施工现场，了解掌握具体情况，依据定额编制原则提出新的综合单价，补充现阶段的清单的不完善之处。如有一个建筑艺术公园，此工程工艺复杂，艺术性强，在造型、工艺和施工难度上已不是传统的建筑物，施工过程中需要进行大量签证，如需用一种红色的轻骨料混凝土，现行定额没有这种混凝土的价格。于是就深入施工现场，了解施工内容、施工工艺，根据现场施工的配合比，陶粒和氧化铁红等材料的市场价格，提出一个新的综合单价，弥补了原有定额的缺陷。结算这一阶段的造价成本控制，是施工单位最后的机会也是建设单位最后的努力。房地产企业的造价控制人员应该秉承的原则是：第一，合同协议及造价变更资料的时效性（国家文件实效，规定等）、合法性（是否合同风险范围）、完备性（签字盖章等）；第二，矛盾问题解释顺序一致性（所有文件是否统一）；第三，事件的责任清理，如果施工方说法模糊，一般是按最不利于施工方的解释来处理；第四，熟悉规范标准中强制执行条文，防止施工方无中生有浑水摸鱼；第五，分析总包分包、工艺标准等情况，防止施工方高估冒算；第六，依照合同条文一步步审核。这样基本保证结算完整并较为正确，一般差额控制在1％以内。