远洋天著项目定位及营销建议165P(下)

单击此处编辑母版副标题样式1产品规划建议1、规划方案2、产品创新3、建筑风格4、园林景观5、配套设施单击此处编辑母版副标题样式2产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案（四）园林风格︱内部园林建议︱园林风格园林风格［新古典园林风格］承接欧洲艺术底蕴、突出符号创新性、彰显尊贵姿态，打造绿色生态生活从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢，注重镶花刻金。保留了材质、色彩的大致风格，摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条，强烈地传递传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴。单击此处编辑母版副标题样式3产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案（四）园林风格︱内部园林建议园林风格1、承接欧洲艺术底蕴对称性排布：景观打造传承欧式古典主义的对称性排布思路。单击此处编辑母版副标题样式强调石材铺装与植被的色彩搭配：普遍运用白色、金色、黄色、暗红等欧式风格中常见主色调石材作为铺装材料，与绿植的鲜艳色彩形成搭配，体现高雅而和谐的气度。（四）园林风格︱内部园林建议产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案园林风格单击此处编辑母版副标题样式5产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案（四）园林风格︱内部园林建议园林风格2、突出符号创新性简化后的欧式符号：对古典欧式符号创新性的继承，如拱券、罗马柱的简化运用，保留材质和色彩，但弱化了繁杂的机理和装饰。单击此处编辑母版副标题样式（四）园林风格︱内部园林建议3、彰显尊贵姿态具有强烈的“仪式感”形象入口：结合建筑分割，综合石材、水景、灯光，打造庄重、尊贵的社区入口。产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案园林风格单击此处编辑母版副标题样式（四）园林风格︱内部园林建议3、彰显尊贵姿态产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案园林风格具有强烈“归属感”的“族徽”运用：以项目的LOGO为元素形成的项目身份标志，带来高贵身份的社会认同。单击此处编辑母版副标题样式8产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案园林风格（四）园林风格︱边界景观处理︱绿化带处理建议将代征绿化带打造成为具有功能性的主题景观带，化不利为有利，增强私属感和唯一性。绿化带处理：将16万平米城市绿化带打造成功能性主题景观带地块1地块4联排别墅7+1洋房地块3单击此处编辑母版副标题样式9产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案园林风格（四）园林风格︱边界景观处理︱绿化带处理尽量增大代征绿带与楼座间的距离，可考虑密植的种植方式强调其防噪功能；可适当设计微地形缓坡以使高压线影响降到最小通过密植和微地形缓坡降低噪音，同时减小高压线影响单击此处编辑母版副标题样式10产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案园林风格（四）园林风格︱边界景观处理︱组团间边界地块1地块4联排别墅7+1洋房地块3小水系幽径小溪通过概念诠释和景观营造，在空间上有意区隔多层组团和别墅组团密植大树冠植物形成幽径，通过幽径、小溪营造出幽雅的景观节点组团间边界：通过幽径和水系进行组团边界打造，区隔组团价值单击此处编辑母版副标题样式产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案园林风格（四）园林风格︱边界景观处理︱社区边界处理社区与绿化带之间边界设置以实体墙和铁艺结合为主，亦实亦虚，虚实结合，实现完美融合地块1地块4联排别墅7+1洋房地块3社区边界处理：通过实体墙与铁艺结合，实现社区与绿化带边界实现完美融合11单击此处编辑母版副标题样式12产品规划建议1、规划方案2、产品创新3、建筑风格4、园林景观5、配套设施单击此处编辑母版副标题样式13产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案配套设施［多重会所功能，体现人文关怀］覆盖家族全体成员，了解业主生活习惯，悉心照料每一位业主生活，近享尊贵奢华人生会所功能主题：享受工作健康生活和乐家庭（五）配套设施︱多重会所单击此处编辑母版副标题样式14产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案配套设施服务内容:商务宴请，商务信息交流，商务会谈服务，商务研讨，人文艺术（音乐、美术）交流。拥有雪茄吧、茶艺馆、中西餐厅，私人单间、会议厅、阅览室，满足不同社交需要。品位生活:为广大商务精英提供一个交流，互助的平台；为社区邻里之间提供事业拓展合作的机会；为商务领袖提供在家门口商谈业务、指点江山的空间。享受工作——商务会馆功能（五）配套设施︱多重会所单击此处编辑母版副标题样式产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案配套设施健康生活——运动功能、休闲养生功能（五）配套设施︱多重会所15服务内容:会所采用国际一线品牌健身器械；配备五星级室内恒温泳池；水压按摩水疗池；桌球、棋牌等休闲活动。品位生活:有健康、放松、休闲，更好的生活，也为更好的工作；在紧张繁忙的都市生活之余，以求得容颜美丽、健康体魄以及平和、豁达之心境。单击此处编辑母版副标题样式产品创新建筑风格园林风格配套设施规划方案配套设施乐活家庭——家庭俱乐部（五）配套设施︱多重会所16服务内容：1、关注家庭中老人生活，让精英生活“忠孝两全”定期举办一些知识生活讲座，内容选题会根据老人的心理和需要来选定，比如说健康、养生、保健、长寿方面的知识等；2、给女人更充实、美好的生活美容、美体、ＳＰＡ、形象设计、心理咨询，3、给孩子更美好的童年设置读书画廊、游戏空间、儿童健身场所，不定期举办各种亲子活动及教育讲座品位生活：老吾老，幼吾幼，家庭的和美是人生最大的成功，在事业上的成功，给家人带来更美好的生活。单击此处编辑母版副标题样式谋局篇：定位与产品攻伐篇：营销推广知己篇：本体分析知彼篇：市场与客户17单击此处编辑母版副标题样式PART4营销推广（一）销售策略■竞争市场回顾■入市时间建议■推盘策略■销售分期（二）价格定位■价格策略■入市价格建议（三）推广策略■实现销售目标之保障条件■节点排期18单击此处编辑母版副标题样式19营销探讨单击此处编辑母版副标题样式销售目标——总销额99.82亿元，销售周期24个月——2011年销售目标32亿元，月均去化约80套——全盘均价41000元/㎡单击此处编辑母版副标题样式销售策略/入市时机入市前提：做好充分入市前软、硬件筹备工作，蓄势待发，集中爆破；营销借势：中信、富力、金融街等名企新盘上市，必将强势宣传，热炒亦庄，项目可借势炒作，实现热销。综合以上各种因素，建议项目开盘时间为：2011年9月初单击此处编辑母版副标题样式22价格探讨单击此处编辑母版副标题样式价格策略前期以略高于区域高端市场的价格入市，打开市场，回笼资金；后期价格随区域豪宅市场环境的成熟和项目形象的提升、攀升，跳出区域，比肩京城豪宅。单击此处编辑母版副标题样式价格策略以亦庄区域最高成交价为基准价定价原则以北京高端项目做为目标参考价单击此处编辑母版副标题样式项目名称容积率成交价格(元/㎡)精装标准(元/㎡)建筑类型毛坯价格(元/㎡)月均去化套数月均去化面积(㎡)备注天鹅堡0.325000毛坯联排25000153923最近一期发售、成交最高价金色漫香林1.233000毛坯叠拼33000393722金色漫香林（公寓）1.225000毛坯9层公寓25000林肯公园2.828000精装2000大平层2600081741亦庄区域高端项目价格参考区域内高端产品成交最高价格区间在25000-33000元/㎡对比联排产品对比叠拼产品对比平层产品对比公寓产品单击此处编辑母版副标题样式项目名称容积率成交价格(元/㎡)精装标准(元/㎡)建筑类型毛坯价格(元/㎡)月均去化套数月均去化面积(㎡)备注金科王府1500005000联排50000未开盘最近一期发售、成交最高价中海9号公馆0.840000毛坯联排40000未开盘复地首府1480004-4500大平层4400031152万科蓝山2.6340000毛坯大平层40000315347与本案产品类似价格区间在40000-50000元/㎡，月均消化速度3-31套对比联排产品对比联排产品对比平层产品对比平层产品北京高端项目价格参考单击此处编辑母版副标题样式销售测算2007年销售额卖点国奥村45.1奥运契机、事件营销泛海国际40.5稀缺地段、加性价优势星河湾32.8极致产品打造，圈层营销2008年销售额卖点媒体村25.67奥运概念加低价中信城15.8繁华地段、低价入市2009年销售额卖点太阳公元38.6地段优势、低价亿城西山华府31.9区位优势、主打教育配套、稀缺供应近三年北京年度销售额20亿以上项目情况单击此处编辑母版副标题样式本项目销售价格建议参考区域、北京高端产品价格后，建议本案整盘价格为41000元/㎡7+1产品价格：35000元/㎡联排产品价格：50000元/㎡单击此处编辑母版副标题样式销售策略/推售策略别墅与洋房同期推出，丰富产品线供应按地块品质不同，由低到高推出，实现价格拉升单击此处编辑母版副标题样式销售策略/销售排期依据地块品质、由低到高推出，利于实现价格拉升地块1产品类型分项建面建面占比联排2819840%洋房7+14180360%合计70001100%地块3产品类型分项建面建面占比联排3020940%洋房7+14478460%74993100%产品类型分项建面建面占比地块4联排3943440%洋房7+15846160%97895100%一期二期三期单击此处编辑母版副标题样式销售策略/推售策略年度产品销售面积均价(元）销售金额(亿元）年度合计（亿元）2011联排330004200013.8531.867＋16000030000182012联排450005000022.545.97＋1624723750023.42013联排19840.86000011.9227＋1225764500010.2合计2428894110099.8599.85联排价格在4.2-6万元/㎡之间，7+1价格在3-4.5万元/㎡单击此处编辑母版副标题样式32420005000060000300003750045000010000200003000040000500006000070000010000200003000040000500006000070000123量价走势图联排去化面积7＋1去化面积联排价格7＋1价格2011年2012年2013年联排价格涨幅43%，7+1价格涨幅50%单击此处编辑母版副标题样式33推广保障单击此处编辑母版副标题样式（1）硬件保障：道路可达性（2）软性保障：具备别墅级售楼处、样板区体验营销环境（3）客户保障：充足的推广蓄客，扩大客户基数1、实现销售目标的保障条件单击此处编辑母版副标题样式户外广告牌、交通指示牌引导：在东四环高端客户密集区设立户外广告牌，树立项目高端形象；京津塘东五环出口、羊坊出口设置交通指示牌，对客户进行有效引导。（1）硬件标准：保障可达性户外广告牌本案交通指示牌单击此处编辑母版副标题样式道路修缮：东五环羊坊出口为看房核心道路，其中“五环出口至金色漫香林段”现状破旧、狭窄、毫无品质感，因此建议开发商对此路段进行重新修整。到达项目案场的核心道路需要重点修整的路段单击此处编辑母版副标题样式看房动线指引：下五环进入山羊居住区后沿路设立指示牌、道旗，引导客户到达售楼处。路线指示牌道旗金色漫香林主推看房动线单击此处编辑母版副标题样式路线指示牌道旗金色漫香林辅助看房动线单击此处编辑母版副标题样式项目围挡设置：烘托项目案场气氛，屏蔽工地干扰R1r=1.1限高45mR3r=1.1限高30mR4r=1.1限高30mC1C1R2U2C3C4C5U3U1材质建议：引用部分产品材质+宝丽布的形式。售楼处展示区，建议通过绿化景观+特殊工艺围挡，优化品质。（2）软性保障：具备别墅级体验营销环境单击此处编辑母版副标题样式售楼处外围环境打造当前售楼处设置于C1地块，紧邻道路，缺乏外部环境打造的空间，因此建议前期将售楼处前后的商业地块用作案场外围环境打造，同时重点包装前方道路。R3R4R1售楼处位置售楼处景观环境打造区重点道路环境打造路段当前售楼处临近道路单击此处编辑母版副标题样式41售楼处东侧道路环境优化售楼处位置建议对售楼处东侧道路进行景观优化，打造绿化隔离带、微型景观、路灯、道旗等，配合围挡提升外围道路环境品