佛山市物业服务收费管理办法（草案）doc-佛山市物业服务

1佛山市物业服务收费管理办法（草案）为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》，国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、《广东省物业管理条例》和广东省物价局、住房和城乡建设厅《关于物业服务收费管理办法》规定，结合我市实际制定本管理办法。第一条物业管理服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收的费用。第二条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。通过正当的价格竞争机制，促进物业服务行业健康有序发展。第三条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价；别墅、业主大会成立后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。第四条业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。包干制是指业主向物业服务企业支付固2定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第五条物业服务收费政府指导价由基准价和浮动幅度组成。市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准制定全市各类、各等级物业服务收费的基准价和浮动幅度；各区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据佛山市公布的基准价和浮动幅度，结合本地实际，在上下不超过30%的幅度内制定本区具体浮动幅度后向社会公布，并抄送市价格主管部门和房地产行政主管部门备案；区价格主管部门会同级房地产行政主管部门，可在本区公布的政府指导价内，结合地方实际，按照优质优价，质价相符的原则，对服务项目及收费进行量化，试行菜单式收费。第六条物业服务企业收费实行政府指导价的，应认真执行全市统一规定的基准价，并在本区价格主管部门公布的浮动幅度内，就提供的服务内容、设施配置、成本支出及合理利润等与业主协商确定收费标准；实行包干制或酬金制的物业服务收费，凡经双方约定后的收费标准，应报本区价格主管部门备案。第七条实行物业服务费用包干制的，服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润，不包括公共水电3费分摊，另有约定除外；实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和企业的酬金。第八条前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，按照区价格主管部门公布的政府指导价及有关规定执行。确需超过政府指导价水平的，应提交书面报告和成本资料，报当地价格主管部门核定；业主要求提供更高的服务时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意后可与物业服务企业商定新的服务内容和收费标准。第九条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域绿化养护费用；（四）物业管理区域清洁卫生费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用；（七）办公费用；（八）管理费分摊；（九）物业管理企业固定资产折旧；（十）经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更4新、改造费用，按《佛山市物业管理维修基金收集使用操作程序》的规定，通过专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本。物业服务企业在合同期内，出现新增的行政性收费项目，由全体业主共同分摊。当合同期满约定物业服务收费时，新增的行政性收费项目应计入服务成本内，不得向业主另行收取。第十条物业服务企业应定期公布成本费用收支和水电费分摊等情况。不得将非小区业主产权的康乐设施等有偿服务中发生的费用转嫁业主承担；业主与物业服务企业经约定，可委托专业机构审核物业服务企业的经营情况，审核费用分摊由双方协商确定；物业服务收费应按市价格主管部门制定的样式实行明码标价，在物业服务区域显著位置公示服务内容、标准、收费项目、收费标准。第十一条自有车位、车房（含人防工程车位）的服务费实行按基准价加浮动幅度，按法定产权建筑面积计收。基准价为1元/建筑面积m2·月；各区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门可在此基准价和规定上浮幅度内（下浮不限）作出具体规定；物业服务企业根据地方公布的规定，结合小区停车设施条件、管理成本等，收费方式可按平方米或每个车位与业主约定具体收费标准，并报本区价格主管部门备案；购房合同中的建筑面积已含车房（车位），并约定按购房总面积计收物业服务费的不得另收车房（车位）服务费；同一停放场地存在已售和出租车位的，所处场地的公共水电等费用应合理分摊，出租车位分摊费用由出5租方支付，不得将费用全部划归已售车位的业主负担。物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按价格主管部门有关规定执行。已收取机动车停放保管服务收费的，不得重复收取车位物业服务费。第十二条物业已竣工并已纳入物业服务范围，但尚未出售或已出售未交付买受人使用的，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。第十三条物业交付使用并经业主办理装修申报手续后，物业管理企业可分别向装修企业收取2000元，业主1000元的装修按金。业主自行装修施工的按每户收取装修按金2000元；物业服务企业在收取装修按金前，应与装修企业及业主以文本形式约定双方的权利、义务、违规处理、按金退还等内容。物业服务企业收取的按金装修完工后，如未造成楼宇和公共设施损坏的，应在一个月内如数退回按金；业主在装修期内如需拆改墙体和隐蔽工程（水、电、气）施工的，在办理相关报批装修手续后，物业服务企业在拆改墙体和隐蔽工程施工期限内，确保每天两次派出熟悉装修业务人员到现场做好巡查记录，并为业主提供装修方面的咨询服务，协助业主做好装修工程验收的前提下，由物业服务企业向装修企业或业主（具体由业主与装修企业商定），每天收取不超过5元的装修管理费。拆改墙体和隐蔽工程施工完毕后不得再收取装修管理费。其余装修期的巡查按《普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》有关规定执行；装修产生的垃圾由业主6自行清运，物业管理企业不得强行收取清运费。委托物业服务企业清运的，清运费用暂定在每户不超过300元内由双方协定。第十四条物业服务费根据法定产权面积按月计收，不得预收；房管部门已出具产权证的以产权证标示的总建筑面积为准，已办理产权证的以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准；物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。以套内面积计收的，由区价格主管部门会同房地产行政主管部门制定收费折算方式；物业服务费从物业交付之日起开始计收。第十五条物业服务收费实行包干制的不包括公共水电费，另有约定的除外；公共水电费分摊按照省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）执行；物业交付使用后，公共水电费按所在楼宇户数分摊，另有约定除外；电梯电费按本梯使用总户数分摊（包括未售出部分），分摊的具体计算方式由业主与物业服务企业商定。第十六条规范搬运服务收费价格行为，搬运服务收费实行市场调节价，从事搬运服务的单位和个人，应实行明码标价，其收费标准由双方在标价内协定。第十七条物业服务企业为装修人员办理小区出入证收取的工本费不得高于5元/证。证件有效期应与装修工程期限一致。遗失、破损或调换施工人员需要重新办证的，应按不高于5元/7证收取。第十八条实行智能化管理的小区在房屋交付使用时，房地产发展商应当为每户免费配置3张小区人员出入证（含IC卡等）。机动车按一车一证免费配置车辆出入证；原没有配备智能化出入管理系统的在住小区，增设智能管理系统需召开业主大会，并经超过半数的业主同意后方可安装，安装费用由全体业主共同分摊，维护费用计入管理成本。小区出入证及机动车出入证（含IC卡等）的费用，由物业服务企业按每证不高于50元的制作成本与业主约定后收回证件工本费；非本小区住户租赁车位及因遗失、破损需要重新办理的，物业服务企业可按每证（IC卡）不高于50元的标准收回工本费第十九条物业管理服务收费标准应按协议约定标准执行；对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解；物业服务企业服务协议期满，或有20%以上业主提议调整收费标准的，应召开全体业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意并确定收费标准。物业服务企业应向价格主管部门备案新的收费标准并取得准予备案回执后，才能执行调整后的收费标准。业主大会与物业服务企业对收费未达成共识时，经双方出具委托书后，可委托有价格成本审理资质的中介机构进行成本审核；如有必要，还可向当地价格主管部门提出核定收费标准的申请。8第二十条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。第二十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十二条物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的有偿服务（上门维修门窗、水龙头等），其收费由双方协商；物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十三条实行政府指导价的物业服务收费，根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济状况等因素，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门经进行或成本监审后适时调整。第二十四条物业服务企业应遵守价格法律、法规和政策。加强自律，建立健全内部价格管理制度。有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：（一）未经当地价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的；（二）擅自设立强制性收费项目的；（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；9（四）不按规定备案的；（五）不执行本办法第九条、十条规定，擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；（六）其他违反价格法律、法规规定的。第二十五条本办法由市物价局合同市住房和城乡建设局负责解释。第二十六条本办法自2010年月日起施行。凡此前规定与本办法相抵触的，以本办法为准；原佛山市物价、建设局《关于公布佛山市物业服务政府指导价及管理办法的通知》（佛价〔2006〕110号）同时废止。附件：一、佛山市物业管理服务收费政府指导价二、佛山市业主自有产权车位（房）管理服务收费政府指导价三、普通住宅小区物业管理服务等级参考标准佛山市物价局佛山市住房和城乡建设局二〇一〇年三月十日10附件：一佛山市物业管理服务收费政府指导价单位：元/建筑面积m2·月物业类别等级基准价备注一、无电梯住宅一级1.101、结合小区绿地复盖率、设施配套、管理服务、物业规模、物业使用时间及浮动幅度等实际情况约定收费标准。2、小区绿地复盖率按建设规划部门设计规定计算。3、各区结合本地实际，在上下不超过30%的幅度内制定本区具体浮动幅度后向社会公布。二级0.77三级0.44二、有电梯住宅一级1.71二级1.32三级1.10附件：二佛山市业主产权车位（房）管理服务收费政府指导价单位：元/建筑面积m2·月车位（房）类别基准价最高浮动幅度最高指导价一、首层架空1.00不高于基准价1.00二、地下式（含人防工程）1.00上浮60%1.60三、二楼及以上1.00上浮40%1.40四、上盖为非永久性棚架1.00下浮20%0.80五、露天停放1.00下浮40%0.60六、独立车房（有墙分隔）按车房所在楼宇住宅物业服务费的50%计收。11附件：三普通住宅小区物业管理