土地储备制度与模式

省安居投Hunanliveengineering资产管理部2013年10月土地储备制度和模式标题目录一、土地储备概述二、土地储备制度及新政解读三、土地储备典型模式四、省级土地储备模式的探索五、我司争取省级土地储备职能的设想标题一、土地储备概述（一）土地储备相关概念《土地储备管理办法》：土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为了实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施由土地储备机构承担。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。土地储备机构联谊会会员单位名单:标题一、土地储备概述土地储备的运作过程是将“生地”整理开发成”熟地”的过程，是土地的一级开发过程。土地一级开发可以由土地储备机构承担，也可以由土地储备机构委托或通过招标方式选择有实力的经济实体承担。土地一级开发是指土地储备机构按规定确定土地一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。（开发整理、储备开发、土地整治、土地整理等其他叫法）（一）土地储备相关概念标题一、土地储备概述（二）土地储备范围下列土地可以纳入土地储备范围：(一)依法收回的国有土地；(二)收购的土地；(三)行使优先购买权取得的土地；(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；(五)其他依法取得的土地。标题一、土地储备概述（三）土地储备资金来源土地储备资金来源于下列渠道:(一)财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；(二)财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金;(三)土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款;(四)经财政部门批准可用于土地储备的其他资金;(五)上述资金产生的利息收入。标题一、土地储备概述财务费用基础设施建设费用管理费和工作经费征地拆迁安置补偿费用项目前期费用土地招拍挂中的交易费用不可预见费用土地储备成本（四）土地储备成本构成标题（五）土地储备流程土地取得土地存储土地开发土地出让农村集体增量土地城市国有存量土地征收收回收购优先购买置换一级开发整理土地储备临时利用土地出让一、土地储备概述标题市、县国土资源部门市、县人民政府土地储备交易机构一级开发实施单位监督审批部门收储让主管部门收储让具体组织部门收储具体实施单位审批土地储备计划拟订土地储备计划组织储备、融资、出让负责一级开发业务监督审批委托招标（五）土地储备流程一、土地储备概述标题编制土地储备计划市县人民政府批准计划编制土地储备实施方案对实施方案提出改进意见根据国民经济城市规划土地利用年度计划等编制指导性无权威的批准可被后期否定项目投资分析参与项目竞争委托或招标确定土地一级开发实施主体钉桩、勘界土地储备机构自主开发模式社会企业项目管理模式社会企业带资开发模式项目立项申请交通评价市政综合咨询环境影响评价林木文物处理与保护意见办理规划意见书获得立项核准或备案拆迁范围暂停事项申请拆迁许可证办理征地市政建设拆迁安置建设储备开发验收储备土地入市建设用地预审用地预审告知征地批复及农转建批复办理企业的第一次竞争，通常是成本低者开发，项目分析内容具体，包括拆迁补偿等具体方案向国土申请向发改委申请向规委提出申请，确定规模容积率等指标如何实施、开发程度具体到每块地国土部门组织各部门发表原则意见政府准备工作阶段企业开始参与阶段行政审批阶段企业项目实施与交付行政程序视角下土地储备程序质量及成本验收标题（六）土地储备作用（动因）加强土地调控，规范土地市场运行；促进城市土地的节约集约利用和土地资源的合理利用；显化了土地资产价值，增加了政府土地收益；落实了土地利用规划，提高城市建设用地的保障能力，促进城市建设有序发展；一、土地储备概述年份全国土地出让金总收入全国地方财政一般预算收入所占比重（%）20011296780316.620022417851528.420035385985054.7200458941189349.6200555051510136.5200676771830441.92007119482357350.72008974128650342009159003258048.82010270004061366.52001～2010年出让金占地方财政本级收入比重情况表单位：亿元标题目录一、土地储备概述二、土地储备制度及新政解读三、土地储备典型模式四、省级土地储备模式的探索五、我司争取省级土地储备职能的设想标题二、土地储备制度及新政解读（一）我国供地制度发展历程（政府主导下的市场化过程）供地方式时间特点供地流程法规政策划拨方式1988年以前无偿划拨、无期限、无法正常流转，主要用地单位为国家机关、事业单位、国企和军事用地项目立项地——土地供应划拨与出让并存1990年—1998年土地供应双轨制，市场机制发展，用地主体多元化，民营乡企出现，房改后房地产市场起步项目立项——土地供应项目立项——缴纳土地出让金—土地供应1988年《土地管理法》，1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》协议出让1998年—2004年生地、毛地出让，协议出让；多头供地，政府无法了解和控制供地情况；容易出现腐败现象；政府收益低，国有资产流失；一级开发和二级开发合二为一；开发商和原土地使用权人进行谈判；开发商向发改委、规委等部门办理项目立项和明确规划条件，土地部门无否定权；土地部门办理协议出让手续1998年《土地管理法》，1999年《城镇住房制度改革》，1999年国土资源部《划拨用地目录》招拍挂出让2002年—熟地出让、公开出让；统一供地渠道，政府可有效监管；公开推地，杜绝腐败；政府收益增加，开发被分为一级和二级两个阶段土地供应——“招拍挂”；招拍挂公开出让土地；投标或竞拍获得土地；2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2004年831大限，2007年《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》招拍挂出让协议出让划拨出让标题14第一阶段：地方探索阶段1996年，我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心正式成立；1997年，杭州、青岛相继建立了土地储备制度；1999年，国土资源部向全国推广了杭州、青岛两市土地储备的经验；2007年国土资源部对内蒙古省级土地收储模式继续给予关注和支持。（二）我国土地储备制度发展历程摸着石头过河先地方后国家先探索后规范先实践后立法二、土地储备制度及新政解读标题2001年，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号），明确提出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持”。这是国务院文件第一次提出建立土地储备制度，也是目前为止有关土地储备的最高级别文件。第二阶段：全国推行阶段二、土地储备制度及新政解读2006年，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）要求财政部门制定土地储备资金财务管理办法，国土部门制定土地储备管理办法；标题2007年，财政部国土资源部联合下发了《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号）；2007年，国土资源部、财政部、人民银行联合下发了《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号），对土地储备制度作了系统性规定；第二阶段：全国推行阶段二、土地储备制度及新政解读2012年11月5日，《国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）正式下发。截至目前，全国已有2000多个省、自治区、市、县相继成立了土地储备机构。标题一是土地储备缺乏上位法支持。二是保障土地储备运行的机制缺乏系统性。目前运行中存在的主要问题：二、土地储备制度及新政解读标题国土资发〔2012〕162号文件的主要内容。全文共分六个部分。一、加强土地储备机构管理。二、合理确定储备土地规模结构。三、加强储备土地前期开发管理。四、加强土地收储及管护工作。五、规范土地储备融资行为。六、严格土地储备资金管理。（三）土地储备新政解读二、土地储备制度及新政解读标题建立土地储备机构名录制要求净地收储核发融资规模控制卡贷款期限上限调至五年贷款用途可不对应抵押土地土地储备新政162号文解读二、土地储备制度及新政解读（三）土地储备新政解读《通知》的亮点：标题1.加强土地储备机构管理建立土地储备机构名录制。国土部门按照《土地储备管理办法》的规定进行审核，符合以下5条标准的才可列入名录：（四）土地储备新政二、土地储备制度及新政解读1）事业单位：非企业、融资平台公司；2）隶属国土资源主管部门；3）具有独立的法人资格：有正规的组织机构代码；4）承担本行政辖区土地储备工作：有“三定方案”等证明文件，不包括开发区、各类新区等非正规行政区划；5）市、县人民政府批准成立：有市、县（不含区）政府或机构编制委员会的批准文件；标题1.加强土地储备机构管理国土资源部将在土地市场动态监测监管系统中增加土地储备信息模块，对列入名录的土地储备机构的运行情况进行检测监管，并将相关信息与财政、银行和银监部门共享。列入名录的土地储备机构应将纳入储备的土地、已供的储备土地、储备资金收支、各类融资贷偿情况，及时在系统中填报。建立名录制的主要目的是为了与其他融资平台相区别，名录以外的各类单位不得享受土地储备的相关政策，银行等金融机构也不得向其发放土地储备贷款。《土地储备机构名录》查询网址：二、土地储备制度及新政解读（四）土地储备新政标题《通知》的主要内容：5、规范土地融资行为合理确定贷款期限，最长不超过五年。贷款用途可不对应抵押土地的相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合土地储备资金使用范围，不得用于城市建设及其他与土地储备业务无关的项目。【“城市建设”不包括储备地块内的通路、水、电、气、暖及平整工程】（三）土地储备新政解读入储备库的土地待补偿、待前期开发地块抵押放贷使用银行二、土地储备制度及新政解读标题储备土地不得为土地储备机构以外的企事业法人融资担保。《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）规定，列入名录的土地储备机构方可申请储备土地登记、申领土地使用证。经市、县人民政府批准，产权清晰、申请资料齐全的储备土地，可办理登机，核发国有土地使用证。二、土地储备制度及新政解读（三）土地储备新政解读标题土地储备融资贷款：1.名录：必须在国土资源部发布的土地储备机构名录中。2.有证：抵押土地，有符合条件的国有土地使用证。3.有卡：有财政部门核准的年度融资规模控制卡，本次融资及年内累计不超过上限。4.时限：不超过五年。5.用途：可不对应抵押土地的相关补偿、前期开发等业务。二、土地储备制度及新政解读（三）土地储备新政解读标题目录一、土地储备概述二、土地储备制度及新政解读三、土地储备典型模式四、省级土地储备模式的探索五、我司争取省级土地储备职能的设想标题三、土地储备典型模式管理模式：“两块牌子一套班子”（一）上海模式土地储备市场化运作载体土地储备机构中心主要从事土地收购储备，管理市场运行。集团负责投、融资等工作。中心与集团相互配合完成全市土地储备工作。一般先由中心与被征地、被收购、被拆迁人进行协商，达成被偿协议后，由地产集团负责拆迁和一级开发工作。标题投资收益模式：上海市土地储备中心可以单独直接储备，也可以和各区（县）土地储备机构联合储备。联合储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地的，市土地储备中心与区县土地储备机构按5：5投资，收益市与区（县）按