博加夏飞 【监人】201308总监培训课件

监人博加总监的基本策略要求目录习惯孵化创意把控壹习惯了解市场的习惯1-网络看信息/营销搜房、微信、微博2-杂志看观点新地产、租售情报3-专家看分析杨红旭4-案例看角度了解土地的习惯1-报纸/网络知资讯晨报、搜房、微信、微博、城市中国2-业内知观点宋家泰、王路、半求3-甲方知角度周海峰等营销总监或老总4-客户知消费客户访谈（参考苏州星光耀客户访谈）了解产品的习惯1-书籍提升视野力中国建筑工业出版社—《建筑设计指导丛书》同济大学—《建筑群体设计》上海书店出版社—《识别中国古建筑》机械工业出版社—《住宅平面设计指南及实例评析》2-踩盘提升案例举例能力3-案例提升产品包装力了解客群的习惯1-2-3-4-5-6-7-孙夏知角度揽胜知对比旧案知反思案例知切入角度电影评论知人性宽度汽车广告知洞察角度人物自传知人性深度贰孵化策略孵化不止8种8种足矣1反土地价值土地价值共性特别明显的土地且竞品也在共享并已透支土地价值案例：中信·博鳌二十六人模式总结价值体系，各有不同但归根结底，所有项目无非是“海岸线+酒店+游艇+高尔夫”除海上的中国院子外，基本属于单一价值体系贩卖只有海上的院子，再造了第二价值体系海资源海资源海资源海资源隐文化分析到这，我们突然觉得：如果海南没有海，博鳌笑了因为，当这个世界都在一条腿走路时中信却是少数“两条腿走路”的模式项目形象国事人物的非国事别墅2城市规划的角色分工清晰了解区域、甚至城市规划的功能分工以及本区域在其中的清晰定位案例：苏宁·漫步一英里、证大·西镇、绿城·黄浦湾苏宁无锡新城项目三得利政府来了金融街开了地铁通了全城尽卖“三得利”环顾新城，无非都在卖“三得利”或者“三得利”带来的长尾“三得利”：卖政府搬迁卖中心卖地铁“三得利”的长尾：学校公园这是中国城市发展“爆发式规划”+“爆发式卖地”带来的结果2004-2008年的上海古北2004-2010年的上海三林2004-2007年的苏州金鸡湖西这本无可厚非，但作为后入者再这样卖，就占不到便宜了世博核心浦东三林规划核心区：世博生活核心区：三林连接道：中环世博，前前后后十年一工地三林，十年上海最佳生活区世博案例陆家嘴案例碧云联洋陆家嘴金融规划核心区：陆家嘴生活核心区：联洋碧云连接道：锦绣路陆家嘴房子，再贵也只是面子豪宅碧云联洋，有别墅的人依旧还住这虹桥商务古北虹桥案例规划核心区：虹桥商务区生活核心区：古北连接道：黄金城道商务区日趋老化古北豪宅坚挺不落偏心置业大规划下的成熟消费观发展最快的=规划区生活最好的=生活区但他们往往不在一起后者常常在前者的偏心位置，且通过核心道连接万达综生活核新城规划似乎也形成这样的格局规划区=新城政经长轴生活区=商业大道长轴连接道=观山路-高浪路规划核心区政府金融街市民广场合体心区金匮里综合体公园区优教育区苏宁证大西镇项目*地理价值*地理价值三部曲来洞察地理价值：趋势是什么现在有什么我们能成为什么趋势是什么*趋势是什么碎片时代城市人时间越来越碎片化：长假因为加班被分成几段，排队时间、堵车时间、地铁时间、两天假期因为工作被缩减成一天……长时间越来越少，碎片时间越来越多。碎片动物在短时间能力进化的同时，是人们越来越不擅长使用长时间。一到长快时间，我们往往不知所措，或者选择境外游，或者呆在家。前者成就了黄金周的旅游爆满现象，后者成就了宅男居里夫人现象。现在有什么小场所的五步之痒上海大量小型休闲场（大可堂等），毕竟规模有限，五步之外即都市，它只是一个闲的室，不是一个场，气场感缺失导致无法入境。大场所的五年之痒大型的老文化场所（田子坊、新天地）因过度开发或消费密度过高，不出五年文化味越来越淡，开始沦为城市景点。新天地成为老天地，休闲榜样没有了，找闲的人一大堆。田子坊，只有嘈杂的坊，创作的田早就没了。城里的休闲文化场，开始的很美，结束的很快。*城市休闲越来越不给力西镇能否利用这个需求空隙，创造商机所以，我们看看“西镇能成为什么”西镇能成为什么碎片时代正好的距离45分钟的车行距离，正好满足碎片时代，远处没时间去，近处不想再去的心理。近郊卫星城休闲，是西镇对碎片时代休闲距离的恰度处的满足。20MIN45MIN100MIN陆家嘴20MIN土地特征：虹桥枢纽的20-40-50圈在虹桥枢纽中心日益成熟的情况下，整个朱家角正成为整个上海向东西两侧移动重心背景下的45休闲圈。虹桥枢纽将形成20-45-100的三级生活圈20圈以虹桥及徐泾为核心的商务&都市居住40圈以朱家角为核心的新城休闲区50圈以淀山湖西及更远的历史文化旅游区虹桥枢纽佘山松江大学城淀山湖45MIN慢线西向100MIN金桥张江临港新城洋山港东向快线上海中心碎片动物正要的休闲环境公私并重的休闲规划，利用私密空间降低整体的人口密度的喧哗度。形成城市休闲地产最佳模式：可居可游新天地在公私比例控制上，因居游距离割裂过大，导致其无法形成西镇未来的“有人，但不喧哗”的静开发。50%城市公共界面休闲25%城市过渡界面的茶休闲25%城市居住界面休闲*城适休闲“城市高密度”+“汽车时代”+“碎片时代”三管齐下在45分钟城市圈中，充分利用碎片时间获得低密度环境，重新找回城市休闲的新解决方案*地理价值的总结趋势是什么：碎片时代现在有什么：城市休闲不给力我们能成为什么：碎片时代的城适休闲*城适休闲，并非博加首创而是早有人洞察所见*国际社区，更生态化，更情感化*国际社区设计的题材更多元化，让人和人的感情交流更多元*社区情绪节点，也有了新的表达方式，增加了小圈层的身份感*居住主题的设计更有趣，更亲近自然*商业和邻里中心也有了新意，更有人情味和自然味*产品，更亲地了，更多元化*作为新加坡开发商这一次，通过森兰成功的营造了新加坡花园式的四季国际。*369P—未完—待续