房地产交易管理制度与政策

房地产交易管理制度与政策——全市房管系统行政执法培训教案房地产交易管理概述房地产交易管理的概念房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。《城市房地产管理法》规定房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。房地产交易中的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度：房地产价格评估制度房地产成交价格申报制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产交易管理机构是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。房地产交易的管理机构及其职责房地产交易机构的主要任务：对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益。办理房地产交易登记、鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；为建立房地产市场预警预报体系，为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格，为宏观决策和正确引导市场发展服务。重点学习以下几方面的内容：房地产转让管理房地产抵押管理房屋租赁管理商品房销售管理房地产转让房地产转让概念《城市房地产管理法》中规定房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）对其他合法方式作了进一步细化，其主要包括下列行为：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。房地产转让的分类根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让。根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。根据转让的方式，房地产可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖﹑房地产入股等行为；无偿转让主要包括房地产赠与﹑继承等行为。房地产转让的条件房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权与房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》和《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。③同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。司法机关和行政机关依法裁定﹑决定查封或以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。办理房地产转让的程序2000年10月份实行产权市场“一体化”办公以来，办理交易手续一个窗口收件、一个窗口收费、一个窗口发证，内部封闭运作。具体程序为：受理——初审——复审——审批——缮证——交费、发证——归档。房地产转让当事人持相关手续到我处交易科进行申请，进行查档、取图、缴纳契税等工作。证件齐全，符合转移登记条件的，予以受理。目前，整个转让程序需要10个工作日。我处工作占用受理——初审2个环节，共4个工作日。产权处复审——审批——缮证——交费、发证，共6个工作日。房地产转让收取的证件建设部关于印发《简化房地产交易房屋权属登记程序指导意见》的通知中提到转移登记的必收要件：房屋权属证书房地产转让证明材料（房地产转让合同或协议、法院司法文书、房地产赠与、房地产继承公证书等）房地产转让合同以出让方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让房地产抵押房地产抵押的概念《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第98号）中规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。国家实行房地产抵押登记制度。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。房地产抵押条件《城市房地产管理法》规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明；抵押登记申请书；抵押合同；《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押房地产价值的资料；登记机关认为必要的其他文件。房地产抵押的一般规定房地产抵押人可将几宗房地产一并抵押，也可将一宗房地产分割抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。房地产已抵押的，再次抵押前，抵押人应将抵押事实明示拟接受抵押者。依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。乡（镇）﹑村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）﹑村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内土地使用权同时抵押。以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。以国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。以中外合资企业﹑合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。以股份有限公司﹑有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会通过或股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。企﹑事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。抵押人死亡﹑依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期间届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。抵押人将已出租的房屋抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。房地产抵押合同房地产抵押的效力房地产抵押的受偿房屋租赁房屋租赁的概念《城市房地产管理法》规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁的分类按房屋所有权性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。房屋租赁的政策对于住宅用房的租赁，《城市房地产管理法》规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”对于租用房屋从事生产﹑经营活动的，《城市房地产管理法》规定：“租用房屋从事生产﹑经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”房屋租赁的有关政策公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》和政府规定的其他证明文件。私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》,承租人必须持有身份证明。承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。房屋租赁的条件公民﹑法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有以下情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。房屋租赁登记备案签订﹑变更﹑终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到房地产管理部门办理登记备案手续。申请应提交的文件包括：书面租赁合同；房屋所有权证书；当事人的合法身份证件；市﹑县人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。出租委托带管房屋，还须提交代管人授权出租的书面证明。登记备案审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件。审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律﹑法规允许出租的房屋。审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策。主管部门审查合格后，核发房屋租赁证。租用房屋从事生产﹑经营活动的，房屋租赁证作为经营场所的有效凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁证作为公安部门办理登记的凭证之一。商品房销售管理商品房销售管理包括：商品房预售管理商品房现售管理商品房预售管理商品房预售的概念《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）中规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。商品房预售