中原地产东莞华南城销售操作思路

二级市场策划品控中心二级市场商业事业部地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！华南城销售操作思路地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！实效营销客户定位：中高端投资客，关注项目的增值性和稳定性，易受媒介和现场氛围影响；推广策略：低成本，借势而为，细节包装；营销渠道：三级市场公关为主，现场接待为辅；本报告核心思路目录怎样达成发展商既定目标？发展商目标梳理项目操作背景应对策略项目分析销售策略及执行推广策略及执行地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！发展商销售目标梳理目标春节前：扫清一期剩余20间铺2008年：二期高价值高速度销售希望增加自营客户比例地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！时间撞车操作背景一期尾盘碰见二期新盘租金增长幅度低年前不能办理按揭银行已提前完成放贷额度包装区氛围淡招商率低经营氛围淡项目操作背景投资回报率低价格门槛总价在150万元以上地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！项目操作背景1——时间撞车•一期包装印刷区尚有20间铺面待售闺中；•二期已全面启动，大体量的地下商业面积在明年初推出，目前已对市场放出信息，预计本月底将积累客户；•一期铺面价格从开盘至今一路走高，从6000—8000—15，000，如今已达到16，000元/㎡；•二期推出对外口径将肯定高于1.6万元/㎡现状契机地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！项目操作背景2——投资回报情况租赁条件：押金：5000元；签约年限：1年或2年；租金交付方式：一次性交付；管理费：3.8元/月/㎡；租金递增情况：12月中旬租金预计上调20％；市场类别铺位数(间)租金(元/㎡/月)皮革73250—80,现打7折纺织75650—80,现打6.5折印刷38610—15五金20—30化工30—40电子230（柜台1000个）均价20644地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！项目操作背景2——投资回报情况印刷纸品包装区销售均价：1.6万元/㎡；目前平均租金：13元/㎡/月；租金增幅：20％；增长后租金水平：13＋13*20％≈16元/㎡/月；投资回报率：12*16/16000＝1.2％；地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！项目操作背景3——宏观层面分析项目处于政策严控期间，受到相关条款的制约，但在行业环境方面，迎来一定机会行业环境政策层面住宅受政策影响较大，市场反映较冷深圳各银行已提前完成贷款额度，现已限制房地产贷款额度与方式;新推物业办理按揭须要等待明年初；07年9月为止，央行共加息5次，以抑制房地产投资社区商业供应为主，专业市场供应稀少07年个人房地产买卖税费提高商业物业按揭首付最少已升为5成；深圳商业地产供应逐年递减2007年深圳商业供应倾向零售方面主要因素：银行放贷受限导致多数项目年前不能办理按揭业务；地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！序号商铺新房号层数面积标准单价标准总价1包装G街-G27P14栋125三层151.5316,233.492,459,861.302包装G街-G29P14栋127三层151.5316,233.492,459,861.303包装G街-G31P14栋129三层151.5316,233.492,459,861.304包装G街-G51P13栋109三层151.7716,233.492,463,757.405包装G街-G53P13栋111三层151.7716,233.492,463,757.406包装G街-G55P13栋113三层147.2416,233.492,390,219.607包装G街-G57P13栋115三层147.2416,233.492,390,219.608包装G街-G59P13栋117三层151.7716,233.492,463,757.409包装G街-G61P13栋119三层151.7716,233.492,463,757.4010包装H街-H31P16栋129二层100.915,493.501,563,294.0011包装H街-H35P16栋133二层100.915,784.481,592,654.2012包装H街-H41-43P15栋101二层198.1116,973.663,362,651.3013包装H街-H45P15栋103二层101.0815,493.501,566,082.9014包装J街-J16P16栋114二层100.915,246.671,538,388.5015包装J街-J42-44P15栋102二层190.2216,973.663,228,729.1016包装J街-J58P15栋116二层98.0615,000.001,470,900.0017包装J街-J64P15栋122二层101.0815,246.671,541,132.9018包装J街-J67P17栋125二层101.1215,493.501,566,702.6019包装J街-J68P15栋126二层101.0815,493.501,566,082.9020包装K街-K33P20栋131二层100.9215,784.481,592,969.902,650.5216,074.0742,604,641.00合计/平均项目操作背景4——推售价格分析就项目目前的区域环境来看，整体层数2－3层的铺面单价1.6万元/㎡，价值可挖掘空间已有限，总价在150万以上，如年前不能按揭销售，会形成一定投资门槛。地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！项目操作背景4——招商氛围分析小结：整体北区出租情况良好，南区则较差；不同功能商家平均分配体量存在一定问题，皮具皮革、纺织服装原辅料存在供不应求，其他商家则商家支撑不足，尤其印刷纸品包装区；出租情况良好，出租率在95％以上，甚至皮具皮革还另设简易房；出租情况不是很理想，尤其销售部分的印刷纸品包装区，出租率仅在6成左右地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！项目操作背景5——经营氛围分析小结：项目前期销售以自营客户为主，目前这种招商和经营情况，会对自营客户产生很大影响，后期销售在客户定位上应该重新调整。同时，后期销售须在现场氛围营造上下功夫；已形成一定的经营氛围，在各自功能区内收益呈现中间向南北递减的局势；由于出租情况不是很理想，商业氛围较淡地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！针对背景应对策略•一期尾盘与二期客户存在冲突；•租金回报率低；•年前多数银行放贷受限；•现场氛围淡；•借助二期价格增长推动一期年前售罄；•突出价值增长性，重点挖掘投资客•年前收首付，明年初开始按揭，为客户开始供款时间岂不更好；•通过现场包装和活动，营造热烈气氛；借势而为/突出升值/错开节点/现场氛围营造背景对策地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！现场氛围营造——招商销售中心包装销售招商中心非常大气稳重，商务氛围很浓，热烈程度不足，需要增加红色、金黄色等标注销售和招商信息的条幅、挂旗等活跃气氛的因素；参考图片参考图片地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！现场氛围营造——产场包装氛围营造包装印刷区铺面外部包装较好，但由于招商率低，空置铺面较多，现场经营氛围较淡，在中原带客比较集中的时间，可以营造模拟经营氛围；或是临时出租其他配套业态，用于营造经营氛围；举行类似的开业等活动；活动营销地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！项目分析项目分析铺位位置推售区域SWOT分析SWOT分析客户群分析推广情况卖点汇集地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！项目分析——一期推售区域项目目前剩余推售单位为一期印刷纸品包装交易中心，共有铺面20间，建筑面积2,650.52㎡，均价为16,074元/㎡，预计可销售金额为42，601，641元。单个铺位面积在98－198㎡之间，单个铺位总价在147万～336万元之间。地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！项目分析——在推售铺位位置华南大道造纸类、各类纸张印刷机械及设备、配件包装机器及设备、配件油墨耗材B01C02C01D02D01E02E01F02F01G02G01H02H01J02J01K02K01L02L01M02M01N02B03C04C03D04D03E04E03F04F03G04G03H04H03J04J03K04K03L04L03M04M03N04B05C06C05D06D05E06E05F06F05G06G05H06H05J06J05K06K05L06L05M06M05N06B07C08C07D08D07E08E07F08F07G08G07H08H07J08J07K08K07L08L07M08M07N08B09C10C09D10D09E10E09F10F09G10G09H10H09J10J09K10K09L10L09M10M09N10B11C12C11D12D11E12E11F12F11G12G11H12H11J12J11K12K11L12L11M12M11N12B13C14C13D14D13E14E13F14F13G14G13H14H13J14J13K14K13L14L13M14M13N14B15C16C15D16D15E16E15F16F15G16G15H16H15J16J15K16K15L16L15M16M15N16B17C18C17D18D17E18E17F18F17G18G17H18H17J18J17K18K17L18L17M18M17N18B19C20C19D20D19E20E19F20F19G20G19H20H19J20J19K20K19L20L19M20M19N20A21B22B21C22C21D22D21E22E21F22F21G22G21H22H21J22J21K22K21L22L21M22M21N22A23B24B23C24C23D24D23E24E23F24F23G24G23H24H23J24J23K24K23L24L23M24M23N24A25B26B25C26C25D26D25E26E25F26F25G26G25H26H25J26J25K26K25L26L25M26M25N26A27B28B27C28C27D28D27E28E27F28F27G28G27H28H27J28J27K28K27L28L27M28M27N28A29B30B29C30C29D30D29E30E29F30F29G30G29H30H29J30J29K30K29L30L29M30M29N30A31B32B31C32C31D32D31E32E31F32F31G32G31H32H31J32J31K32K31L32L31M32M31N32A33B34B33C34C33D34D33E34E33F34F33G34G33H34H33J34J33K34K33L34L33M34M33N34A35B36B35C36C35D36D35E36E35F36F35G36G35H36H35J36J35K36K35L36L35M36M35N36A37B38B37C38C3