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房地产知识培训讲师：焦学军二〇一三年九月二十六日第一章：房地产基础知识一、房地产的概念房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。二、房地产的分类1、居住房地产2、商业房地产3、旅游房地产4、工业房地产1、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通讯、道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。2、土地开发是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。3、房屋开发由取得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路、铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。三、房地产开发4、房地产开发的特点房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然灾害或其他事故的发生而给投资者造成损失的可能。5、工业物业开发是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他项目的开发经营活动。6、商业物业开发是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、餐饮业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。7、房地产二次开发指先将“生地”（不具备使用条件）开发成“熟地”（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。8、房地产一次开发一次性连土地、房屋开发完成。9、房地产所筹资金用于购置土地、支付建造房屋及其设施的费用。10、工程建设建立指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、规范及合同的规定。11、能源系统包括供电、供热、供气、（煤气、天然气、石油液化气）等设施。12、给水、排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。13、道路及交通系统包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分。14、邮电、电讯系统包括城乡邮电、通讯系统。15、房屋建筑、楼宇开发包括土地“三通一平”。四、房地产开发主要程序房地产开发的主要程序有四个：（一）投资决策分析。对于待选房地产开发项目及其各种投资方案进行评价比较，依据项目的可行性和预期的社会经济效果而决定取舍的选择过程。投资决策分析类似可行性研究，是开发过程中最为重要的一环。投资决策分析包括市场分析和财务估价两部分。其中市场研究在投资决策分析中起着举足轻重的作用，关乎整个房地产开发项目的成败。（二）前期工作。在第一个步骤投资决策分析完成，即确定了具体的房地产开发项目之后，就要开始着手准备前期工作了。它包括研究地块的特性与范围；分析将要购买的地块用途及获益能力大小；获取土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的确定；与规划管理部门协商，获得规划许可；施工现场的“七通一平”；安排短期或长期信贷；寻找预租(售)顾客；初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等。上述这些都做完了之后，还需要对项目再次进行评估，因为这期间决定项目的经济特性有可能已经发生了改变。（三）建设施工阶段。建设施工这一阶段是将开发过程中所涉及到的所有原材料都放到一起进行。对一些小的项目而言，一旦签署了承包合同没有特殊情况就不能发生变动了。开发商在这个阶段要密切注意项目的进展情况，定期视察、监督，以其能达到项目的预期效果。（四）租售阶段。开发商为了筹集资金、分散投资的风险、减轻借贷的压力，在项目开始建设以前就通过预租、预售等方式落实入住的客户，筹集项目开发资金。开发商对回收资金迫切程度应开发项目的类型来选择，对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。五、房地产交易（一）房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。1、预售：预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。2、现房销售：商品房现房是指已经完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。（二）房地产交易常见术语1、房地产所有权：房地产权属所有人依照法律、法规规定对其所有的房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。2、房地产使用权：依照法律法规规定对土地加以利用和对房屋依法占有、使用、收益和有限处分的权利。3、房地产权属登记：房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权、土地使用权，以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权力进行登记，并依法确认产权归属关系的行为。其可用图、档、卡、册等形式表现。4、房地产交易：土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。5、房地产金融：为房地产开发聚集、融通资金，提供资金结算、信贷、信托和咨询的金融服务活动。6、房地产权利人：拥有土地的使用权及其上的房屋所有权的产权人。7、房屋所有权初始登记：在依法取得的土地上，新建成的房屋权利人持有关证明文件，到县级以上的房产管理部门申请权属登记。8、房地产转移登记：房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因致使其权属发生转移的当事人，应当申请房地产权属情况变化后的转移登记。9、房地产变更登记：房地产权利人法定名称改变或房地产现状、用途变更时，当事人申请权属情况变化后的登记。10、房地产他项权利登记：设定房地产抵押权等他项权利时，权利人申请的权利登记。11、房地产注销登记：因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因导致房地产权利丧失时,原权利人申请的注销登记。12、房地产共有权：两个或两个以上的权利主体共有一宗房地产或一宗房地产某一部分的权益。13、房地产抵押人：在房地产抵押合同依法成立时，房地产权利人以不转移房地产占有的方式，向相对人提供债务履行担保的债务人。14、房地产抵押权人：在房地产抵押合同依法成立时相对于房地产权利人的债权人。15、基准地价：在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。16、个人住房担保贷款：借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物、或质押物、或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理抵押物或质物或要求保证人承担连带偿还本息的责任。17、房屋一级市场：即土地市场。在我国，土地市场是政府垄断的市场。18、房屋二级市场：发展商新开发的商品房预(销)售市场。19、房屋三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场。20、房地产转让：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。21、房地产抵押：房屋的所有者因借贷或为第三人担保债务的履行，将房屋作为债权人对债务人不转移占有而供作债权担保的一种行为。22、房地产按揭：以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。23、房地产拍卖：以公开竞卖的方式，从多数应买人中选择出价最高的人为买受人的房屋买卖行为.24、房屋租赁：由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。25、房地产咨询：为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。26、房地产经纪：为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。27、房地产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。28、评估报告：全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。29、估价时点：评估价格所属的特定时间，一般用年、月、日表示。30、市场价格：房地产交易双方按照一定的法律程序，实际达成的房地产交易价格。31、房地产评估价格：专业估价人员按照房地产估价的规则，估算和推断的房地产在估价时点的客观合理价格或价值。32、商品房现售：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。33、商品房预售：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。六、专有名词1、房屋性质分类名词解释（1）商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。（2）存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。（3）集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。（4）廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。（5）花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。（6）公寓式住宅：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。（7）安居工程住房：是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。（8）经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。2、按房屋用途分类（1）住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。（2）非成套住宅：是指供人们生活居住的但不成套的房屋。（3）跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。（4）公用设施用房：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。（5）商业用房：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。（6）经营用房：是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。3、按房屋建筑楼层分类（1）房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。（2）假层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。（3）地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室;（4）半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房