海南省物业管理条例doc17

海南省物业管理条例第一章总则（草案）第一条、为加强物业管理，提高物业管理的服务水平，规范物业管理服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建整洁、文明、舒适、安全的居住和工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条、本条例适用于本省行政区域内的物业管理。第三条、本条例所称物业，是指已竣工并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。本条例所称业主，是指物业的所有权人。本条例所称使用人，是指物业的承租人和业主之外的其他实际使用物业的人。第四条、物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的管理模式。第五条省人民政府建设行政主管部门和市、县、自治县人民政府确定的物业管理主管部门按照属地管理的原则对物业管理行业进行指导、管理和监督。第二章业主自治管理第六条、业主通过业主大会及其选举产生的业主管理委员会（简称管委会）对所属物业区域实行自治管理。市、县、自治县物业管理主管部门可以根据业主和物业的具体情况划定业主自治的区域。第七条、业主享有参加物业管理的权利，并承担相应的义务。业主的权利包括：（一）参加业主大会；（二）享有管委会委员的选举权和被选举权；（三）表决通过业主公约、管委会章程和其他有关物业管理方面的重大事项；（四）监督管委会和物业管理企业的工作。业主的义务包括：（一）执行业主大会和管委会的决议；（二）遵守业主公约和有关住宅区物业管理的规定；（三）按时缴纳物业管理费和物业维修费等费用。物业由使用人使用的，使用人行使业主的权利和承担相应的义务，业主不再行使有关权利和承担义务。但涉及到维修基金的管理使用、共用部位共用设施设备的更新改造和经营出租等权利，仍由业主享有。第八条、物业已交付使用且出售房屋建筑面积达到50％以上时，售房单位应当在30日内向所在地物业管理主管部门报告，并在物业管理主管部门指导下组织召开首次业主大会，选举产生管委会。具备成立管委会条件而3个月内没有成立的，物业管理主管部门应当在具备条件的6个月内组织召开首次业主大会，选举产生管委会。第九条、业主大会由业主和使用人组成。业主大会必须有持过半数投票权的业主和使用人出席才能举行。业主大会选举管委会和通过业主公约、管委会章程及其他重大事项，必须经过全体业主和使用人所持票数过半数通过；决定其他事项必须经过出席大会的业主和使用人所持票数过半数通过。业主和使用人所持票数按其拥有的房屋建筑面积计算。业主和使用人拥有的面积不足100平方米的，每1产权单位为1票；超过100平方米的，每100平方米为1票。物业由使用人使用的，业主和使用人只能一方出席业主大会。第十条、业主大会由管委会负责召集。业主大会召开前7日，管委会应当将会议内容及有关事项书面通知业主和使用人。业主大会每年至少召开1次。业主大会闭会期间，持有30％以上投票权的部分业主和使用人可以提议召开临时业主大会。管委会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主大会。逾期不召开的，由物业管理主管部门组织召开。第十一条、业主大会是物业管理的最高决策机构。业主大会行使下列职权：（一）选举、罢免管委会委员；（二）通过或修改业主公约和管委会章程；（三）批准或终止物业管理委托合同；（四）监督管委会的工作，听取和审议管委会的工作报告；（五）决定与业主利益相关的物业管理方面的重大事项；（六）改变或撤销管委会不适当的决定。第十二条、业主大会应当根据国家法律、法规和本条例，结合所属物业的实际，制订业主公约。业主公约对全体业主、使用人具有约束力。业主、使用人应当遵守业主公约。第十三条、管委会委员由业主大会在业主中选举产生。管委会主任、副主任在委员中选举产生。管委会委员每届任期两年，可以连选连任。管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范遵守物业管理规章制度和有一定工作能力的人员担任。管委会委员不领取报酬。但担任专职工作的管委会委员可以领取报酬，具体标准由业主大会决定。第十四条、管委会应当自选举产生之日起15日内，持下列材料向所在地物业管理主管部门办理登记：（一）管委会登记申请书；（二）管委会主任、副主任及委员名单；（三）管委会章程；（四）筹备管委会和召开业主大会的有关原始资料。物业管理主管部门应当自受理申请之日起15日内对符合本条例规定的管委会予以登记；对不符合本条例规定不予登记的，应当书面通知申请人。物业管理主管部门登记的日期为管委会成立日期。第十五条、管委会是代表全体业主、使用人的合法权益，遵照业主大会的决定和管委会的章程，对所属物业区域实施自治管理的组织。管委会履行下列职责：（一）召集和主持业主大会；（二）制订或修订业主公约、管委会章程；（三）选聘或解聘物业管理企业，签订、变更或解除物业管理委托合同；（四）审议物业管理服务的重大措施；（五）审议物业管理企业提出的物业管理年度管理计划、财务预算和决算、物业管理经费的使用情况；（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督、检查物业管理企业的工作；（七）教育、督促业主和使用人遵守物业管理法规和业主公约，服从物业管理企业的正当管理，按时缴纳物业管理费和物业维修费等费用；（八）履行业主大会赋予的其他职责。前款（二）至（五）项规定的事项应当经业主大会批准。第十六条、管委会的工作应当接受全体业主、使用人和物业管理主管部门的监督。管委会违反本条例、有关法规或管委会章程，情节严重的，物业管理主管部门应当在调查属实后，撤销该管委会，并重新召开业主大会选举新的管委会。第十七条、管委会会议由管委会主任根据工作需要或者1／3以上委员的提议召集，但每年至少召开两次。会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员过半数通过，并以书面的形式由与会委员签字认可，存档备查。第十八条、管委会的活动经费最高应当不超过同期物业管理费总额的1％，具体数额和使用计划由业主大会审议决定。管委会的活动经费包括业主大会和管委会会议的费用、必要的办公费用和管委会专职人员的报酬。第三章物业专业管理第十九条、物业管理企业可以接受业主的聘用，依照本条例和物业管理委托合同的约定，对业主所属物业区域内的房屋及配套设施设备和公共场所进行日常维护、修缮，对环境卫生、社会治安、公共秩序及其他事务进行日常管理，并为业主、使用人提供相关的服务。第二十条、物业管理企业必须持营业执照向省物业管理主管部门提出申请，经确认资质等级并取得物业管理经营许可证后，方可从事物业管理服务活动。工商行政管理部门向物业管理企业发放营业执照时，应当注明持有物业管理经营许可证方可经营。物业管理企业资格等级管理办法由省人民政府另行制定。第二十一条、物业管理实行招投标制度。具体招投标的管理办法由省物业主管部门制定。第二十二条、物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当参照国家制定的物业管理委托合同示范文本与委托方签订物业管理委托合同，明确双方的权利义务关系。物业管理委托合同应当自生效之日起15日内由物业管理企业报所在地物业管理主管部门备案。第二十三条、普通住宅物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与居民的经济承受能力相适应的原则。普通住宅之外的物业管理服务收费标准通过招投标确定。为业主、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施设备的保养、保安、绿化等具有公共性的普通住宅物业管理服务收费（以下简称住宅物业管理费）实行政府指导价，由省价格主管部门会同省物业管理主管部门按照物业的类型、服务项目和服务标准分别制定。住宅物业管理费指导价的制定实行听证会制度。为业主、使用人个别需求提供特约服务的服务收费，由物业管理企业与管委会或业主、使用人协商议定。第二十四条、物业管理的服务项目主要包括绿化、清洁、保安、公共设施设备的日常运行和保养等。物业管理企业和管委会可以就以上项目的部分或全部以及其他双方约定的服务项目签订物业管理委托合同。住宅物业管理费的具体标准由管委会与物业管理企业根据政府指导价规定的幅度在物业管理委托合同中约定，并报所在地价格主管部门备案。未成立管委会的住宅区，住宅物业管理费不得超过政府指导价的基准价标准。第二十五条、住宅物业管理费的费用构成按照国家有关规定执行。公共照明、绿化、消防用水等公共水电费按照实际发生的费用由业主按照其所拥有的建筑面积分摊，物业管理企业代为收取。第二十六条、物业管理费由物业管理企业按照物业管理委托合同的约定向业主或使用人收取。业主或使用人拒缴或拖欠物业管理费的，应当承担相应的法律责任。第二十七条、物业管理费的收费项目和标准及公共水电费分摊等应当向业主、使用人公开并加以说明，业主和使用人有权查询。物业管理企业应当每半年公布一次物业管理费的收支帐目，接受业主、使用人的监督。第二十八条、已按照本条例规定向业主或使用人收取物业管理费的，任何单位和个人不得再向业主、使用人收取性质和内容相同的费用。未经业主、使用人的同意，物业管理企业自行提供服务的，业主、使用人有权拒绝支付服务费用。第二十九条、业主共有的公共设施、设备、场地以及房屋，可以由管委会委托物业管理企业经营，其收益归业主共有、管理和使用。第三十条、在物业管理企业登记且连续3个月未使用的空置房屋，以及竣工未售出的空置房屋，按照物业管理费收费标准的50％缴纳物业管理费。第三十一条、物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后的10日内，向管委会办理以下移交手续：（一）移交物业共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）帐册及其他有关物业管理的财务帐册和结余的物业管理费；（二）移交全部物业档案资料；（三）移交业主共有的物业管理用房、经营用房、场地和其他财物。管委会应当在终止或解除物业管理委托合同后的10日内报所在地物业管理主管部门备案。第三十二条、物业必须经综合验收合格后，方可将物业管理权移交给管委会。分期建设的，配套设施满足使用功能要求时，经分期验收合格的，可以移交物业管理权。综合验收或分期验收不合格的，管委会有权拒绝接受物业管理权，售房单位必须继续承担物业管理费用。第三十三条、售房单位向管委会移交物业管理权时，管委会和物业管理企业应当按照国家有关规定做好物业的接管验收工作。售房单位及有关单位对接管验收中所提意见应当及时处理。第三十四条、售房单位在物业综合验收或分期验收时，应当向管委会无偿提供管理用房，其产权属全体业主共有。尚未成立管委会的，由所在地物业管理主管部门代为接收。不提供的，售房单位应当向管委会或物业管理主管部门交纳与管理用房等价的房款。物业管理用房的面积按照物业综合验收或分期验收总建筑面积的1‰计算，但最高不超过300平方米，最低不得少于30平方米。第三十五条、售房单位向管委会移交物业管理权时，应当将属于全体业主共有的房屋及其他财产，以及以下所涉及的物业文件资料同时移交给管委会：（一）物业建设项目的各项批准文件；（二）项目规划图、总平面图、单项工程建筑施工图、结构施工图以及设备、地下管网图；（三）单项工程竣工验收资料和物业综合验收或分期验收资料；（四）其他必要资料。第四章物业的使用第三十六条、业主、使用人应当遵守法律、法规和业主公约的规定，爱护和正确使用住宅区物业，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第三十七条、业主或使用人对原有房屋进行装饰装修或安装空调器等室外设置物，应当事先将施工方案告知物业管理企业。物业管理企业应当将国家有关规定和注意事项告知业主或使用人。凡涉及拆改房屋主体结构或明显加大房屋荷载的装饰装修工程，业主或使用人必须按照国家有关规定报经有关主管部门批准。因违反国家规定，装饰装修不当造成他人人身财产损害的，业主或使用人应当依法承担责任。第三十八条、任何单位和个人不得改变物业区域内按照规划建设的市政公用基础设施和公共配套设施的使用性质，不得占用物业区域内的道路、场地。因物业维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得管委会同意，并在要求的时间内恢复原状。第三十九条、物业管理企业应当建立健全物业区域治安管理制度。因物业管理企业没有建立健全治安管理制度或保安人员违反保安岗位责任制度，造成业主或使用人损失的，物业管理企业应当负责赔偿。第四十条、物业管理企业应当与物