7按揭手册-111

银行贷款手册按揭管理办公室目录第一篇：按揭的起源及发展按揭的起源、定义及划分按揭的发展历程及现状按揭的未来趋势第二篇：按揭种类及要求一、个人住房贷款的含义及分类二、商业性个人贷款（银行按揭贷款）三、政策性个人住房贷款（北京市个人住房公积金贷款）四、北京市个人住房公积金政策性贴息贷款五、住房贷款还款方式介绍与比较月供计算方法六、个人住房贷款提供的资料所起到的作用七、保险公司提供的房屋保险的意义八、律师鉴证环节的责任九、按时还款的重要性十、案例分析附：按揭贷款所需材料分类第一篇：按揭的起源及发展一、按揭的起源、定义及划分1、按揭的起源：“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译，最初起源于西方国家，本意属于英美平衡法体系中的一种法律关系，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场，先由深圳建设银行在当地试行，之后逐渐在内地流行起来，因为在房地产领域频频出现并正式运用于文本，其含义逐渐演化成了“抵押贷款”，目前在国内已经被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”。“按揭”是一种新兴起的词汇。2、按揭的定义：按揭—指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。对于中国大陆目前的工薪按揭购房者（即房奴）而言，应解释为：按住你，再一层一层地揭你的皮。按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还款保证按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。购房按揭贷款可分为狭义的和广义的按揭。狭义的购房按揭可以从两个方面分类，一种是仅仅指一系列合同中的按揭贷款合同所包含的内容；另一种是指购房者通过按揭购房比不通过按揭购房多出来的合同内容。按照这种概念，前面提到的合同中，除去购房人同开发商签定的购房合同之外的所有合同，都是属于狭义的购房按揭。狭义的购房按揭包括购房人向银行申请购房贷款的手续、房屋价格估价、抵押手续、按揭担保、住房保险手续、首付款比例、贷款利率、贷款期限、贷款偿还方式、违约处理条款等具体内容，在不规范的购房按揭机制下，还有购房人的贷款信用担保。狭义的购房按揭的核心内容是房屋抵押手续、首付款比例、贷款利率、贷款期限及贷款偿还条件。狭义购房按揭直接影响交易双方或者三方（包括房地产公司）、多方（包括保险公司、房地产估价机构）的直接利益。一个良好的购房按揭机制，应当使狭义的购房按揭实施起来效率最高，包括手续多少、时间长短、风险大小、公平性等方面的内容。广义的购房按揭不仅须包括狭义的购房按揭的全部内容，还包括实现狭义的购房按揭的直接环境机制、房地产交易价格机制，具体地讲，包括房地产价格机制、房地产交易价格机制（主要指交易税费和交易手续）、房地产估价机制、政府对狭义购房按贷款的支持政策（如政府贴息）、狭义购房按揭、银行购房按揭流动资金的保险机制、违约处理机制（包括违约处理条款）、二手房地产交易市场（也称房地产三级交易市场）、法律机制、居住福利保险机制。广义的购房机制的核心思想是为狭义的购房按揭创造实现条件。各国根据自己的国情和对购房广义按揭机制的实际理解程度，推行自己的广义购房按揭模式。这些模式的差别，将直接影响这些国家的居住发展水平，还会对相关的一些国家财政、法律、经济、社会、文化机制产生重大影响。狭义的购房按揭与广义的购房按揭的关系是：狭义的购房按揭是广义的购房按揭的必要条件，广义的购房按揭是狭义的购房按揭得以实现的环境机制。没有狭义的购房按揭运行机制的存在，就不能称为是广义的购房按揭机制。没有广义的购房按揭机制保障，狭义的购房按揭是不可能实现的。广义购房按揭机制的差异，直接影响狭义购房按揭机制的内容和运作效果，影响狭义购房按揭交易双方的经济利益。二、按揭的发展历程及现状“按揭”自90年代末由深圳建设银行首先在国内开设业务，引用的也是自香港及欧美国家成熟的体系及模式。分别为：客户申请、专职律师审核资料并出具法律意见书进行鉴证、保险公司对其所购买并需要进行抵押的房屋出具保单，保险金额不得少于申请的贷款金额、银行进行审批放款。这时的按揭贷款流程及要求可以用非常规范来形容，但是反观相关的法律法规、银行业的规定，可以用一片空白来形容。所以在按揭贷款初在国内形成的时候也未见什么风险。但是，随着时间的流逝，按揭被人们广泛的了解及应用，以及部分开发商开始看出了其中因为法规空白及监管力度不大的漏洞，出现了“骗贷”的情况，从而导致了政府开始重视这个问题，相续出台了一些规定，同时以行业的要求，严格起来。与此同时，媒体则开始曲解按揭各个环节中的作用，以致为了表达百姓心声要求取消其中的律师鉴证环节以及保险公司的保险环节。其目的是为了节约部分购房人的费用。但是时至今日，再看看我们具有国内特色的按揭贷款，已经形成了流程简化甚至漏洞百出，但是法律法规具有强制宏观调控的情形。与初入国内时形成的180度逆转。三、按揭未来的发展趋势随着经济的发展，金融业不断创新，越来越多的融资方式出现，但是作为主要的房屋贷款方式依然作为银行业的骨干、优质业务存在。所以越来越要求从业人员提高自身的业务水平和专业性。但是纵观各个房地产开发公司中，按揭工作只是作为一个小的部门或某个部门内的一个只能存在，不受重视，而且处境不容乐观。如何才能提高按揭人员的社会地位和人员待遇是一个将要面临的问题。我们认为有以下几点可以着眼：1、提高从业人员的业务水平，加强专业的知识性，实操性。2、确定所在项目，根据所售房屋确定流程，固化模式。3、加强对市场情势的分析及判断。第二篇：按揭种类及要求一、个人住房贷款的含义及分类开展个人住房贷款，是解决购房资金的一个重要途径。为此，我国各大商业银行相继推出了个人住房贷款业务。根据中国人民银行银发[1998]190号《个人住房贷款管理办法）规定，个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。从目前我国住房金融发展的实际情况来看，个人住房贷款业务主要有三种形式：其一是商业性个人住房贷款，其二是政策性个人住房贷款，其三是个人住房公积金政策性贴息贷款。二、商业性个人住房贷款商业性个人住房贷款是指商业银行以信贷资金为来源，向购房者个人发放的贷款。我们俗称：银行按揭贷款1、贷款的对象和条件（1）必须是具有完全民事行为能力的居民和职工：（2）具有城镇常住户口或有效居留身份；（3）有正当的职业、稳定合法的收入来源。良好的信用和按月偿还贷款本息的能力。（4）需有不低于购买住房费用总额30％的自筹资金：（5）有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。2、贷款额度、期限和利率（1）贷款额最高可达购买往房费用总额的70%。具体贷款额度由银行根据借款人的资信、经济状况和抵押物情况来审查确定。（2）贷款期限最长不得超过30年。（3）贷款利率按合同签时人民币公布的个人住房贷款利率执行，合同执行期间如遇利率调整，各个银行普遍采取一年一定的原则于次年1月1日起作相应调整。但是也有银行采取次月1日起作相应调整。3、申请贷款需提供的材料（1）借款人和配偶的居民身份证、户口簿。夫妇双方不在同一户籍的需提供结婚证明；（2）具有法律效力的房屋买卖合同（3）购房开具的首付款发票（4）夫妇双方单位出具的收入证明或银行认可具有还贷能力的其它证明；（5）正确填写个人住房借款申请书以及住房借款合同和保证合同；（6）正确填写房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位必须作为担保方盖章签字。（7）学历证明4、办理个人住房贷款流程1）.咨询2）.借款人3）.申请购房借款4）.提供资料5）.办理保险业务6）.银行审核7）.签订借款合同、住房抵押合同8）.办理房屋产权抵押登记9）.送交银行抵押证明10）.银行放款11）.借款人还款12）.贷款全部结清13）.办理抵押房产注销登记注：如果是期房贷款，抵押登记手续要在产权证办理完毕后才能办理。5．借款人办理贷款的注意事项（1）按期归还贷款本息；（2）不提供虚假文件或资料；（3）未经银行同意，不得将已设定抵押或质押的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押；（4）不擅自改变贷款用途，挪用贷款；（5）配合银行对贷款使用情况进行监督检查；（6）不与其他法人或经济组织签订有损贷款银行权益的合同或协议；（7）保证无违反保证合同或丧失承担连带保证责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权时，借款人要按贷款银行的要求落实新保证或新抵押（质押）。（8）借款人征得贷款银行同意后，可按规定提前还款，贷款银行则根据实际还款期限计收贷款利息。银行对提前偿还贷款规定如下：①借款人必须在银行规定的预定提前还款日之前通知贷款银行，该通知一经发出即不可撤销；②借款人提前偿还全部贷款本息，贷款银行按实际贷款期限计收贷款利息；③借款人提前偿还部分贷款本息时，贷款银行除按实际贷款期限计收利息外，与借款人根据调整后的借款期限重新签订借款合同或签订惜款合同变更协议；（9）借款人死亡或法律上宣布死亡或失踪，由财产的合法继承人继续履行借款人签订的贷款合同，担保人应继续提供担保直至合同解除。三、政策性个人住房贷款（公积金贷款）政策性个人住房贷款是指市、县人民政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统指定委托的商业银行，以政策性住房资金为来源而发放的住房贷款，政策性个人住房贷款资金主要来源于职工的住房公积金，这里主要讲住房公积金个人贷款。住房公积金个人贷款，是指正常缴存住房公积金的职工以借款人或第三人所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押或质押而申请的一种政策性贷款，借款到期不能偿还贷款本息时，贷款管理部门（权益人）有权依法处理其抵押物或质押物，并将其依法处理后的货币资金用于抵还贷款本息。1．住房公积金个人贷款对象及条件（1）具有当地常住户口的具有完全民事行为能力的在职职工：（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（3）借款人及所在单位实行住房公积金制度一年以上并按时足额缴存公积金（4）具有合法有效的购买、建造、大修自住住房的合同或协议。（5）借款人同意将所购住房予以抵押。2．住房公积金个人贷款额度贷款额度即贷款数额，它是贷款三要素（额度、期限、利率）中的首要因素。目前，单笔贷款最高额度为80万元；《个人信用评估报告》评定的信用等级为AA级的借款申请人，贷款金额可上浮15％；AAA级的可上浮30％。（1）可贷额度＝（借款人及其配偶计缴住房公积金个人部分之和/缴存比例-400）/月还款额注：市管缴存公积金的申请人需要审核额度，国管则不审核，缴存多少都可以申请80万元以内的贷款。（2）贷款额度最高不得超过所购、建、修住房费用的70%，且不得超过借款家庭成员退休年龄内所缴存住房公积金数额的2倍。（3）贷款额度是一个动态指标，将会依据住房资金、住房供需等实际情况而作相应调整，并向社会公布后实施。3．住房公积金个人贷款期限贷款期限即贷款自借款之日起至本息全部还清之日止的时间。贷款期限根据借款人的要求及偿还能力确定，最长不得超过30年。贷款期限直接关系到贷款资金的周转速度和贷款的风险度，住房公积金个人贷款期限并不是一成下变的，将随着国家经济政策特别是房改政策的变动而作相应的调整，以便更充分地发挥住房公积金个人贷款对于转换住房分配体制，缓解住房供需矛盾的作用。4.住房公积金个人贷款利率利率即利息率，是一定时期内利息额与本金的比率。利率可分为年利率、月利率，日利率，分别用“%”、“‰”、“‰”表示。年利率除以12（月）为月利率，除以360（日）为日利率；反之，月利率乘以12、日利率乘以360则为年利率。5、住房公积金个人贷款程序（1）借款人必须提供下列材料：①借款人及其配偶的居民身份证、户口薄；②借款人家庭有稳定的经济收入的有关证明；③合法有效的购买、建造、大修自住住房的合同和协议；④公积金管理部或银行出具的公积金缴存证明；⑤抵押物清单、权属证明；⑥保证人同意提供担保的书面意见；⑦购房首期付款的收据或建造、大修自住住房的自有资金证明。（2）住房基金管理中心审查确认，受委托银行办理以下贷款手续：①借贷双方签订住房借款合同和抵押合同；②借贷双方办理合同公证手续