蔡甸市场与客户

蔡甸项目市场研究蔡甸板块市场客户及未来价格趋势研判第一部分蔡甸住宅整体市场研究1.蔡甸板块格局分析………………………………………………032.蔡甸典型项目分析………………………………………………053.蔡甸主要客户组成………………………………………………09整体市场研究1.板块格局蔡甸位于汉阳区以西，毗邻王家湾、沌口板块，当前住宅市场主要可细分为蔡甸主城区、中法新城、知音湖三大板块三和名仕城汉水新城中法印象海山幸福湾天元四季花城恒大绿洲中国健康谷凯德悦湖绿地美湖中国核建锦城依山龙郡龙庭华府中城上品光华御江苑天下左岸春天恒瑞上城杰翔运铎嘉园中国铁建国际花园世茂龙湾观湖园温莎半岛知音半岛湖墅观止正阳中悦城富强都市乾元碧桂园学府壹号三和剑桥城中核世纪广场西山林雨四新沌口王家湾Ⅱ中法新城板块Ⅰ蔡甸主城区板块Ⅲ知音湖板块地铁蔡甸线大拇指广场华侨城幸福海整体市场研究1.板块格局三大板块基本概况，主城区项目多而杂，中法新城项目少而精；知音湖板块多为别墅项目，档次最高※主城区板块：板块项目数量最多，蔡甸本土开发商比例大，产品多为刚需；近两年碧桂园、中城、中核等知名开发商进驻，品质有所提升。区域配套相较成熟，但环境一般，当前价格为三大板块中最低；—————————————————————————————————————————————————————※中法新城板块：中法新城是蔡甸区规划的未来重点发展方向，从早期开发的恒大绿洲到近期的超级大盘中国健康谷都是蔡甸区标志性项目，区域项目借助配套规划及与市中更近的距离，销售价格高于蔡甸主城区；—————————————————————————————————————————————————————※知音湖板块：知音湖板块因环绕知音湖而得名，借助其得天独厚的湖景，进驻多为知名开发商，如世茂、绿地、和记黄埔、华侨城等，以别墅洋房等高端产品为主知音湖板块在三大板块中属于高端集群，价格最高。碧桂园学府壹号三和剑桥城中国核建锦城恒大绿洲天元世纪花城中国健康谷世茂龙湾绿地美湖知音半岛泊翠整体市场研究2.典型项目蔡甸主城区板块典型在售项目分析——三和剑桥城、中国核建锦城、中城上品项目一：中国核建锦城由中国核电集团开发，总建面50万方；项目地处主城区与中法新城交界，属蔡甸商业中心，与中核世纪广场一街之隔，更有欧尚超市、大拇指广场等配套商业。项目是蔡甸主城区地标性项目，当期均价6000元/㎡，预计后期会捆绑2000元/㎡的精装销售，下次加推价格预计会达到8500元/㎡左右。项目二：三和剑桥城由三和新宇置业有限公司开发，占地约9万方，总建面29万方，紧邻碧桂园学府壹号，周边数个项目组成一个大型住宅区。项目上期开盘均价5800元/㎡，预计6月加推新品，毛坯备案价预计在6000元/㎡，捆绑2000元/㎡精装修。由于在汉阳一中对面，项目客群里除常规客群外，会有一部分陪读客户。项目三：中城上品由中城地产开发，占地5万方，总建面18万方。位于汉江路与博奇路交汇处，是蔡甸主城区的东门户。中城上品是蔡甸主城区典型在售的精装项目，为其他项目做精装产品的示范，截止5月24日开盘情况，均价达到8000元/㎡，精装修2000元/㎡，日清，当前蔡甸客户群体对2000元/㎡精装修基本无抗性。整体市场研究2.典型项目蔡甸主城区板块典型在售项目分析——天下左岸春天、依山龙郡、龙庭华府项目四：天下左岸春天由天下控股集团开发，占地4万方，总建面22万方，由5栋高层组成。项目位于蔡甸区主城区的核心位置，周边配套齐全。原计划为毛坯产品，后受政策影响及中城上品项目精装修产品受市场追捧，将毛坯改为精装修产品。预计均价8000元/㎡，捆绑精装修2000元/㎡。地处蔡甸中心，本地及乡镇客群较其他项目比例偏多。项目五：依山龙郡由蔡甸本地代表开发商武汉市蔡甸城建投资开发有限公司，占地11万方，总建面28万方。项目位于区幼儿园对面，新建十三医院旁。周边的生活配套完善。该项目2014年入市时间，前期去化情况不好，在2016年9月限购政策出台后，实行低价快销。上期均价5200元/㎡，目前已售罄，预计下次加推精装修产品7500元/㎡。项目六：龙庭华府由武汉安联房地产开发有限公司，本土开发商，占地8万方，总建面约39万方。项目位于主城区和中法新城的交界，地处蔡甸主轴新天大道旁。该项目前期于2016年12月3日入市开盘高层毛坯产品，均价5400元/㎡。项目预计8-9月加推1#，预计均价在8000元/㎡左右，含带2000元/㎡精装修。整体市场研究纷纷开始捆绑精装修，可以说目前蔡甸市场上基本已无毛坯房源。2.典型项目蔡甸主城区板块典型在售项目基本信息对比，当前市场以中小体量项目为主，精装逐渐成为市场主流分析：由于是主城区项目，项目体量都较小，除了中国核建和中城地产外，都是本地的小开发商开发。在中城上品和天下左岸春天还没进入蔡甸市场时，主城区项目基本都为毛坯产品。高端精装项目进入蔡甸市场后，市场格局有了明显改动，各个项目迅速调整向高端精装项目转型，项目中国核建锦城三和剑桥城中城上品天下左岸春天依山龙郡龙庭华府位置汉阳大道中核世纪广场对面蔡甸大街和西环路交汇处（汉阳一中旁）汉江路与博奇路交汇处同心路(同心广场对面)成功大道与茂兴路交汇处汉阳大道与汉江路交汇处开发商中国核建武汉三和新宇置业有限公司武汉中城地产天下控股责任有限公司武汉市蔡甸城建投资开发有限公司武汉安联房地产开发有限公司物业公司长城物业管理公司武汉三和新宇置业有限公司中城家物业福星智慧家物业服务有限公司武汉天宇弘物业管理有限公司暂无占地面积16万方9万方5万方4万方11万方8万方建筑面积50万方30万方18万方22万方28万方39万方容积率2.532.842.493.99物业类型高层/超高层小高层/高层超高层/洋房高层超高层/洋房高层/超高层交付标准毛坯/精装毛坯/精装精装精装毛坯/精装毛坯/精装整体市场研究修产品。市场预计均价达到6000元/㎡，下波供货主城区整体均价将达到8000-8500元/㎡。2.典型项目蔡甸主城区板块典型在售项目销售价格情况，当前市场毛坯均价接近6000元/㎡，未来精装市场将达到8000元/㎡以上分析：主城区项目销售情况除开依山龙郡是2016年4月开盘，其他项目均为2016年9月限购政策出台之后，均为日清盘，前后对比明显。在第一波供货试探市场后，各个开发商开始向精装修高端项目进行转型，提升利润空间。目前已知主城区典型项目下次供货均含带2000元/㎡的精装项目中国核建锦城三和剑桥城中城上品天下左岸春天依山龙郡龙庭华府销售及价格销售情况2016年12月底开盘，1516、20#三栋，开盘均价6000元/㎡，日清均价5800元/㎡，推出300余套，日清2017年5月24日开盘4#，共推264套房源，带精装均价8000元/㎡，日清还未开盘，预计6月首次开盘1、4、5#，均价预计均价带精装8000元/㎡，精装2000元/㎡2016年4月推出15#，均价5100元/㎡，下次加推预计在下半年，价格未定，带精装修2017年1月14日开盘3、5#，均价5500元/㎡，预计9月加推，带精装价格策略低开高走，在当地建立起项目知名度后，在半年内提高了800元/㎡的均价，借助旁边碧桂园学府壹号的声势，高开高走，在2016年10月开盘均价达到5800元/㎡低开高走，作为目前唯一销售精装修的项目，用毛坯均价5000元/㎡的价格试探市场对精装修的认可度暂无从2014年入市后，价格一直保持不动，从2016年4月开始出现上升，但上升幅度不大，去化周期较长高开高走，2016年10月入市，开盘即清盘。整个蔡甸市场同时段供大于求，各开盘项目基本是开盘即清盘，市场上没有货量供应。目前计划从刚需毛坯向2017年6月马上加推的在经过开盘后，迅速调暂无受前期去化不好的影响，在一期开盘日清后，也整价格，2017年5月24高端精装修进行转型产品也已经向精装修进日开盘均价达到8000元目前的策略是低价快速做出了向精装修进行转行转型/㎡，5个月上涨1000元去化的价格策略型/㎡整体市场研究在蔡甸中心地段的项目，例如天下左岸春天等本地及周边乡镇的客户占比较大，临近高速及中法新城的项目投资客群比例有所升高。3.客户构成蔡甸主城区板块典型在售项目客户分析，包括本地及周边乡镇刚需刚改、汉阳外溢刚需、市中心及外地投资客三类主流客群分析：蔡甸客户群体主要分为3种，本地及周边乡镇的刚需改善客群，沌口和汉阳中心等地铁4号线沿线工作的刚需客群，武汉各地及外省的投资客群；项目中国核建锦城三和剑桥城中城上品天下左岸春天依山龙郡龙庭华府客户情况本地刚需28%刚需改善客群占35%刚需改善客群占32%刚需改善客群占40%刚需改善客群占38%刚需改善客群占30%沌口沌口工作刚需过渡客群，占10%沌口工作刚需过渡客群，占10%沌口工作刚需过渡客群，占8%沌口工作刚需过渡客群，占6%沌口工作刚需过渡客群，占9%沌口工作刚需过渡客群，占10%汉阳汉阳中心区域工作汉阳中心区域工作汉阳中心区域工作汉阳中心区域工作汉阳中心区域工作汉阳中心区域工作中心刚需客群，占12%刚需客群，占10%刚需客群，占10%刚需客群，占10%刚需客群，占11%刚需客群，占7%东西东西湖工作东西湖工作东西湖工作东西湖工作东西湖工作东西湖工作湖区刚需改善客群，占8%刚需改善客群，占15%刚需改善客群，占13%刚需改善客群，占12%刚需改善客群，占8%刚需改善客群，占9%汉口投资客群投资客群投资客群投资客群投资客群投资客群武昌占12%占5%占5%占7%占8%占12%外省投资客群占14%投资客群占10%投资客群占12%投资客群占10%投资客群占10%投资客群占15%周边改善、刚需客群改善、刚需客群改善、刚需客群，占改善、刚需客群改善、刚需客群改善、刚需客群乡镇占15%占15%20%占15%占16%占17%整体市场研究3.客户构成过去蔡甸市场主要由本地客户构成，伴随市场限购及区域洼地价值凸显，市中心、周边板块及外地客户导入能力不断加强东西湖导入刚需客群8%汉阳及汉口市区外溢刚需及部分投资客群23%（其中王家湾片15%）沌口改善及投资客7%蔡甸主城区刚需刚改客群33%周边乡镇刚需客群17%汉川/仙桃/孝感等外地客群12%※蔡甸主城及乡镇：以地缘刚需刚改客群为主，限购前蔡甸主城区比重较大，当前明显降低；乡镇包括马口/索河/玉贤/奓山等；※汉阳及汉口中心：其中汉阳王家湾板块外溢比例较大，占比；※东西湖/沌口：借助较近的地理位置，牵引部分看中区域发展前景的刚需、投资客群。第二部分蔡甸高端客户群体研究1.蔡甸高端市场现状………………………………………………122.高端客户特征分析………………………………………………143.高端客户分布地图………………………………………………16高端客户研究1.市场现状蔡甸区域内项目以刚需为主，现阶段高端项目主要集中在知音湖板块及中法新城板块，老城区板块未来发展方向趋同碧桂园学府壹号中国核建锦城天元世纪花城蔡甸片区项目多以刚需产品为主，高端项目相对较少，主要可细分为三类：中城上品龙庭华府中国健康谷※140㎡以上针对改善类客群的大户型产品项目例如：龙庭华府、天元世纪花城、恒大绿洲等，一般配比仅占10%以下，整体市场占有量极小；Ⅲ知音湖板块知音半岛温莎半岛世茂龙湾Ⅰ蔡甸主城区板块Ⅱ中法新城板块※高端别墅类项目例如：世茂龙湾、温莎半岛、知音半岛、华侨城幸福海等，主要集中在知音湖板块；※带动区域价值拔升品质标杆项目例如：碧桂园学府壹号、中国健康谷、中国核建锦城、中城上品，多为品牌开发商项目，拥有重点配套或采用精装交付标准，销售价格较大幅度超过蔡甸本土开发商项目。恒大绿洲华侨城幸福海高端客户研究1.市场现状区域内高端项目中除别墅项目外，高层项目仅少量产品超过140㎡，未来市场推售产品基本均考虑精装修标准交付项目区属物业类型当前销售产品价格备注世茂龙湾知音湖板块超高层、联排/17500元/㎡待售，预计7月加推知音半岛知音湖板块多层、小高层、别墅271㎡21500元/㎡尾盘中国健康谷中法新城板块商住、LOFT3