解析关于鸡西市城镇房产市场管理办法

鸡西市城镇房产市场管理办法第一章总则第一条为加强城镇房产市场管理，规范房产交易行为，维护房产市场秩序，保障房产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条在本城市规划区内从事房产交易，实施房产市场管理，均执行本办法。第三条本办法所称房产交易，包括房产转让、房屋租赁、房产抵押等行为。凡从事房产交易的单位和个人，必须进入房产交易市场，严禁场外交易。未经审查登记的房产交易，不受法律保护。第四条市房产管理局负责全市城镇房产市场行业管理工作。县(市)、区人民政府房产管理机关负责本行政区域内的房产市场行业管理工作。第五条财政、国有资产、工商、物价、土地等部门应依据各自职责，参与、配合房产市场管理工作。第二章房产转让第六条本办法所称房产转让是指房产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房产转移给他人的行为。房产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。第七条以出让方式取得土地使用权的，转让房产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。第八条以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，由房产交易管理部门报有批准权的人民政府批准。经批准需办理土地出让手续的，由受让方到土地管理部门办理出让手续。经批准可以不办理土地出让手续的，由房产交易管理部门直接办理转让手续，其划拨土地使用权性质不变。转让方应按照国务院规定上缴土地增值税。第九条个人享受国家、单位补贴建造、购买的房屋转让时，增值部分按当时出资比例分成，减值部分按当时出资比例分担。出资单位在同等条件下，有优先购买权。转让按房改规定购买的房屋，按《鸡西市出售公有住房暂行办法》(鸡政发〔1995〕8号)规定执行。第十条房产转让必须到当地房产交易管理部门登记，经审查和价格评估后，办理产权过户变更手续，核发房屋所有权证。私自转让的房产，当事人应在限定时间内到当地房产交易管理部门办理转让手续。第十一条房产转让，按下列程序办理手续：(一)当事人应在房产转让合同签订后30日内，持证明文件和材料，向房产所在地房产交易管理部门提出书面申请，并如实申报成交价格。(二)房产交易管理部门对当事人提供的证明文件和材料的真实性、合法性进行审查，并在15日内做出是否允许转让的答复。(三)对允许转让的房产进行现场查勘和评估，核实申报的成交价格。(四)当事人按规定缴纳有关税费。(五)办理产权变更手续，核发房屋所有权证。转让共有房产，须持共有人同意的书面证明。同等条件，共有人有优先受让权。当事人委托他人代理的应出示法定委托手续。第十二条当事人在办理房产转让手续时，应提交下列文件和材料：(一)个人购买房产，私产出卖、转让、差额交换或以房作价投资、以房抵债等，须提交房屋所有权证、土地使用证、双方身份证、契税纳税收据、合同或协议书。(二)单位购买房产，公产出卖、转让、差额交换或以房作价投资、以房抵债等，须提交房屋所有权证、土地使用证、合同或协议书、上级主管部门批准文件、企业性质证明、法人资格证书。公有旧住宅向职工出售，按《鸡西市出售公有住房暂行办法》(鸡政发〔1995〕8号)规定办理，国有房产转让须持国有资产管理部门批准文件。(三)个人或单位购买商品房，须提交商品房产权登记证明、交款收据、托管(维修)协议书、购销(预售)合同、身份证明。动迁安置还须提供动迁安置补偿合同(协议书)。(四)单位购买私有房产，必须持有县级以上人民政府批准文件。(五)单位以职工集资或解危、解困形式建设的住宅，办理产权登记手续时须持政府集资建房或安居工程批准文件。(六)房产赠与须提交赠与公证书。(七)房产交易管理部门认为应当提供的其他证明材料。第十三条商品房预售实行许可证制度。具有房地产开发经营资格的企业预售商品房，应按一栋一项向房产行政管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。凡未取得房地产开发经营资格的单位，不得从事商品房开发经营活动，不得预售商品房。第十四条房地产开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》，应提交下列证件及资料：(一)开发企业《营业执照》。(二)建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件。(三)工程施工进度计划。(四)投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上的资信证明。(五)动迁安置方案及商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应附商品房预售总平面图。(六)需向境外预售商品房的，应同时提交允许向境外销售的批准文件。第十五条房产行政管理部门接到商品房预售申请后，应查验各项证件、资料，并进行现场查勘。经审查合格的，核发《商品房预售许可证》，一栋一证，并同时按每栋户数核发《商品房产权登记证明》。第十六条下列房产不得转让：(一)未经政府房产行政主管部门核发房产权属证的。(二)司法机关或行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。(三)权属有争议或者权属证与房产不相符合的。(四)设定抵押权的房产，未经抵押权人同意的。(五)共有房产，未经其他共有人书面同意的。(六)商品房未办理预售审批手续的。(七)法律、法规、规章规定禁止权属转移的。第三章房产抵押第十七条房产抵押是指房产权属人将房产作为抵押物以不转移占有的方式提供给债权人的担保行为。抵押人在债务到期而不能清偿时，抵押权人有权依法处分抵押房产，并从被处分的抵押房产所得款项中得到偿还。第十八条房产抵押当事人必须是法人或具有完全民事行为能力的自然人。房产抵押必须连同该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押。第十九条下列房产不得抵押：(一)未依法登记领取权属证书的。(二)尚未确权和产权有纠纷的。(三)代管房屋代管人无法确定权属人的。(四)公益事业的。(五)确定为近期拆迁区域的;拖欠租金、税金、债务尚未偿还的;被司法、行政机关扣押、查封、诉讼保全的。(六)没有取得土地合法使用权的。(七)房产管理部门认为不宜抵押的。第二十条国有房产抵押时，应报上级主管部门同意，并经国有资产管理部门批准;集体所有制单位自有房产抵押应经单位职工大会决定，并出具主管部门证明;外资、中外合资、合作经营企业的房产抵押时，应经该企业的董事会批准。共有的房产进行抵押时，须经共有人同意并出具书面证明，共负抵押责任。第二十一条抵押合同应载明下列条款：(一)合同名称、抵押人、抵押权人姓名或名称、住所或所在地。(二)房产座落、结构、建筑面积及房屋所占用的土地、房屋价值。(三)担保债务的用途、抵押金额、币别、利率、交付方式、清偿方式。(四)抵押期限。(五)违约责任及双方认为其他有必要的条款。(六)订立合同的地点和时间。第二十二条抵押人和抵押权人认为需要确定抵押房产价值时，可委托房产行政主管部门设立的估价机构进行评估。同一房产设定一个或数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房产评估总值的75%。第二十三条抵押人和抵押权人应自抵押合同签订之日起15日内，到房产行政主管部门申请房产价格评估，办理登记、审核手续。房产行政主管部门收回房屋所有权证发给抵押权人房屋抵押权证。未办理抵押登记的抵押合同无效。第二十四条抵押当事人办理手续时，应提交下列文件和材料：(一)抵押申请书。(二)当事人身份证或法人资格证明。(三)主合同和房产抵押合同。(四)《房屋所有权证》、《土地使用证》。(五)有关部门批准文件。第二十五条房产抵押期间，抵押人未经抵押权人的书面同意不得对抵押房屋进行拆建、改建;不得将抵押房产出借、出售、赠与、分割或以其他方式处理。抵押期间，因抵押人过错，造成抵押房屋受损灭失，抵押权人要求恢复原状或提供新的财产担保，抵押人不履行义务，抵押权人有权终止抵押，追索债务。抵押期间，抵押权人只有按合同约定的方式收取利息的权利，而无使用房产的权利，并不得以承押的房产与第三人另订其他合同。抵押期间，因国家建设用地需拆除抵押房屋时，由抵押双方重新设立抵押或抵押人清偿债务，办理有关变更手续。第二十六条房产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即告终结。双方应在15日内到房产行政主管部门办理抵押注销手续。第二十七条抵押人到期不能偿还债务，抵押权人有权依法处分抵押的房产，处分房产所得价款按下列顺序偿还：(一)支付处分费用。(二)缴纳与抵押房产有关的税费。(三)偿还抵押价款本息，如设定若干抵押权的，按抵押登记先后顺序清偿。(四)处分价款清偿抵押价款后剩余的，返还抵押人。不足偿还的，抵押权人有权向抵押人另行追索。第四章房屋租赁第二十八条房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋所有权人将房屋内的设施、设备、场地就地提供给他人进行经营活动的，视同房屋租赁。第二十九条公民、法人或其他组织所有房屋或被授予房屋经营管理权的房屋，可以依法出租。第三十条房屋租赁期限，最长不得超过该房屋使用范围内土地使用年限。第三十一条经产权人同意，承租人可以将租赁的房屋部分或者全部转租给第三人。以承租的房屋进行联营或承包经营的，视同转租。转租人与受租人应当按本办法第三十四条的规定办理转租手续。转租合同的截止日期不得超过原租赁合同的截止日期，但三方当事人协商约定的除外。受转租人不得将租赁的房屋再行转租。第三十二条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。第三十三条房屋租赁实行登记备案制度。第三十四条租赁双方当事人应在租赁合同签订30日内，持下列证件和材料到所在地房产交易管理部门办理登记备案手续：(一)租赁双方当事人签订的书面租赁合同。(二)房产权属证件。(三)当事人的身份证或法人资格证明。(四)房产交易管理部门认为应提供的其他证件和材料。共有房屋出租的，须提交共有人同意的书面证明。代管房屋出租的，须提交房屋所有权人授权出租的证明。第三十五条房产交易管理部门对租赁双方当事人提交的证明文件和材料进行查核后，核发《房屋租赁证》。营业用房，凭房产部门核发的《房屋租赁证》到工商行政管理部门办理营业执照。第三十六条下列房屋不得出租：(一)未依法登记领取权属证书的。(二)权属有争议的。(三)共有房屋未取得共有人书面同意的。(四)已抵押的房屋未经抵押权人同意的。(五)经鉴定属于危险房屋的。(六)不符合公安、环保、消防、卫生等行业主管部门有关规定的房屋。(七)法律、法规、规章规定禁止出租的。第三十七条有下列情形之一的，可以变更或解除租赁合同：(一)符合法律规定或合同约定可变更或解除合同条款的。(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的。(三)当事人协商一致的。因变更或解除合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应由责任方负责赔偿。第三十八条转让已出租的房屋，应在1个月前通知承租人。在同等条件下，原承租人有优先购买权。第五章房屋互换第三十九条本办法所称房屋互换是指房屋所有权人或使用人交换房屋所有权或使用权的行为。第四十条房屋使用权互换，应当征得房屋所有权人同意。房屋所有权人对使用人正当的互换行为应当支持。第四十一条房屋互换须持《房屋承租证》或《房屋所有权证》、《居民身份证》，到当地房产交易管理部门办理换房手续。第四十二条有下列情形之一的，不予办理换房手续：(一)无承租权或房屋所有权、土地使用权证件的。(二)拖欠房屋租金的。(三)损坏房屋及房屋设施，未按规定修复或赔偿的。(四)房屋纠纷未解决的。第四十三条因房屋面积、结构类别、质量等级、街区级别、层次、朝向等因素的差异，换房时可按本办法第二章房产转让差额互换规定办理。第六章房产交易合同第四十四条房产交易应当签订书面合同，使用国家工商行政管理部门监制的统一合同文本。第四十五条签订房产交易合同，必须遵守法律、法规，不得利用合同进行违法活动，不得有违反国家利益和社会公共利益的行为。第四十六条房产交易合同签订后，应到房产交易管理部门登记备案。当事人双方应按自愿原则到工商行政管理机关进行合同鉴证。第四十七条房产转让、抵押、房屋租赁、互