2015年上海房地产市场总结

2015年市场总结宏观大势P03上海市场P11后市展望P22目录宏观大势2015年来国家、地方政府出台各项鼓励和刺激住房消费政策以拉动楼市政府政策内容调控方向国家个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税营业税”5转2”对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%二套房首付比例降低使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%公积金首付比例降低全面放开二胎刺激住房改善需求石家庄全面放开县(市)城区和建制镇落户限制户籍准入门槛放宽哈尔滨为支持缴存职工购买首套和改善型自住房,购买新房或房龄在20年以下二手房的,一人贷款最高限额从40万元上调为50万元,两人为70万元；组合贷款最高限额从75万元上调为105万元公积金贷款额度提高济南对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款执行首套房住房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。对拥有一套住房但未结清相应商业住房贷款的家庭，其住房公积金贷款首付款比例为60%，贷款利率为基准利率的1.1倍。继续执行“禁止向购买第三套房发放住房公积金贷款”的政策公积金首套房认定标准和首付比例降低深圳住房公积金贷款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30%公积金首付比例降低浙江1、放宽贷款申请条件，由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月；2、提高最高贷款额度，最高额度由80万元提高到100万元；3、降低贷款首付比例，首套普通自住房最低首付款比例为20%，对拥有一套房并已结清相应公积金贷款，再次申请住房公积金贷款购房的，最低首付比例为30%贷款申请条件放宽贷款额度提高公积金首付比例降低江苏对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，南京、苏州两市的最低首付比例分别由60%、70%统一降至45%，其他11市的最低首付比例由60%降至40%，贷款利率仍按不低于基准利率1.1倍执行二套房首付比例降低宁波2015年7月1日至2016年6月30日期间，在甬购买住宅和非住宅的，按其所购房屋实际缴纳契税额度的50%给予购房补贴购房补贴2015年至今，国家和地方政府政策调控呈现常态化，以宽松为主基调，主要调控方向：二套房首付比例降低；公积金首套房认定标准、首付比例降低和贷款额度提高；营业税减免；户籍准入门槛放宽以及购房补贴等。全国政策在响应国家政策大方针下，上海强化调控重点落在作为购房利器——公积金运用上，如公积金贷款额度提高、抵押贷款年限延长、首付比例和利率下调等，给购房者不断注入强心针上海地方政策时间政策内容调控方向4月9日购买首套自住住房，个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元。同时，缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元公积金贷款额度提高二手房公积金抵押贷款年限也有所调整。6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差公积金抵押贷款年限延长5月11日公积金贷款利率5年期以上公贷利率由4.00%下调至3.75%；五年期以下(含五年)个人住房公贷利率由3.50%下调至3.25%。公积金利率下调7月6日降低永久居留证申办条件、扩大人才签证申请范围、探索外国留学生毕业后直接在上海创新创业、简化来上海创新创业的外国人入境和居留手续人才引进申请条件降低9月1日拥有1套住房并已结清贷款的公积金首付款比例将至20%年内二次下调公积金首付比例10月8日全面推行公积金异地贷款业务公积金异地贷款年内央行三次降准、五次降息，促使房产开发同时带动购房消费时间政策内容调控方向2月4日下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点降准2月28日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点降息4月19日下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点降准5月11日下调人民币贷款及存款基准利率0.25个百分点降息6月28日降低存款准备金率0.5个百分点下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点降准降息8月25日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点降息10月23日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点降息2015年至今，央行三次降准、五次降息。从开发商层面看，降准可以增加房地产市场流动资金，降息使开发商从银行贷款的利率可能会降低，融资的成本相应也会降低；从消费者层面看，降准更多的是改变购房者的市场预期，带动购房者走出观望情绪，降息则可大大缓解购房者贷款压力。金融政策12.42%10.53%7.56%6.21%5.76%6.12%6.84%7.83%5.94%6.40%7.05%6.55%6.15%5.90%5.65%5.40%5.15%4.90%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%五年期以上贷款利率史上最低贷款利率，加之宽松的贷款环境（第一套贷款还清即算首套），上海各大银行今年普遍可享85-88折利率折扣，实际商贷年利率在4.2-4.3%全国市场-10%-5%0%5%10%15%20%020004000600080001000012000140002014年11月2014年12月2015年1-2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月房地产开发投资额同比增速累计同比增速房地产开发投资的增速颓势短期难以回头，预计全年房地产开发投资增速将勉强维持在1%左右全国房地产开发投资额及同比增速（单位：亿元）数据显示，今年前11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点，增速再创年内新低且下滑幅度有所扩大。房地产开发投资下滑的原因来自多方面，从市场供求角度来看，供应端是招拍挂土地紧缩，前11月房地产土地购置面积同比下滑33%，购置金额同比回落26%。需求端是房企投资谨慎，目前企业还是更青睐一二线城市，对于在三四线城市开发投资还是持以相对谨慎的态度。房地产开发投资的增速颓势短期难以回头，但在稳增长的压力下，作为经济增长的支柱产业，房地产开发投资的增长仍不容有失，预计全年房地产开发投资增速将勉强维持在1%左右。数据来源：国家统计局全国市场全国商品房销售增速再度回升，全年销售金额有望创历史新高全国商品房销售面积及同比增速（单位：万平方米）前11月，商品房销售面积10.9亿平方米，同比增长7.4%，增速比前10月提高了0.2个百分点；销售额7.45万亿元，同比增长15.6%，增速提高0.7个百分点；重点城市销售持续向好，作为楼市销售增速的“加速器”，重点城市房地产市场表现意义重大，前11月，重点城市销售增速达到10.9%，高于全国增速3.5个百分点。另外，年末营销期如期而至，在年底企业冲击业绩、回笼资金的关键时期，业绩承压房企进一步加强了营销力度，促进行业销售在年末四季度加速上行。-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%020004000600080001000012000140001600018000200002014年11月2014年12月2015年1-2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月商品房销售面积同比增速累计同比增速数据来源：国家统计局2015年来四大一线城市集体拉升，上海前11月供求量已创下近5年来新高，价格更为历史新高上海市场前11月供求量创下5年来之最：2015可谓上海楼市再攀高峰的一年，前11月供求量已创下近5年全年之最；价格再创历史新高：旺盛的置业需求及有限的可供应量直接导致上海房价再创新高，从目前来看，快速上涨的房价仍未得到抑制，2014年被压抑的需求在本年度释放仍未终结。2010年2011年2012年2013年2014年2015年1-11月供应（万㎡）155915301242167617981871成交（万㎡）131710601182162412191788成交均价206272217622138234572615630964050001000015000200002500030000350000200400600800100012001400160018002000全市商品房年度量价走势万㎡元/㎡数据来源：克而瑞宏观大势-总结金融年内央行三次降准、五次降息，促使房产开发同时带动购房消费；五年期以上商贷利率已创历史新低，首套房贷款折扣依旧，贷款置业成本进一步降低；2015年政策2015年来国家、地方政府出台各项鼓励和刺激住房消费政策以拉动楼市；营业税”5转2”，二套房首付降低，盘活公积金有效利用对于今年上海楼市刺激最为直接有效；市场整体房地产开发投资额增速颓势短期难以回头，房地产销售一二线城市分化愈发显著；四大一线城市集体拉升，上海前11月供求量已创下近5年来新高，价格更为历史新高。上海市场上海市场-住宅市场政策及贷款利好直接激发改善型需求释放，2015年来住宅市场量价齐升，一片向好数据来源：克而瑞备注：存销比（库存去化周期）=本月库存/近3个月平均成交量。本数据更新截止2015年11月30日15/0115/0215/0315/0415/0515/0615/0715/0815/0915/1015/11库存（万㎡）921937910896858787748701742765705存销比91114117655655024681012141601002003004005006007008009001000万㎡月全市商品住宅库存/存销比走势15/0115/0215/0315/0415/0515/0615/0715/0815/0915/1015/11供应（万㎡）74585111310592967818317489成交（万㎡）714175119140148134125142151150成交均价28506289112782029084318053424334635300923087833179347630500010000150002000025000300003500040000020406080100120140160180200全市商品住宅住宅月度量价走势万㎡元/㎡供应：前11月累计供应1113万方，基本与去年同期持平，市场供应量保持在往年的平均水平；成交：前11月累计成交1295万方(全年同期仅788万方)，从二季度开始市场全面回暖，直至年底仍保持供不应求的态势；价格：旺盛的置业需求不断刺激着住宅价格再创历史新高，截止11月末，全市均价高达34763元/㎡，同比涨幅达28%；库存：市场积压库存主要为远郊区域的滞销项目，目前全市存销比不到半年，市场有效供应去化快速。上海市场-住宅市场住宅销售金额排名：中高端项目全面爆发，前十入围门槛在36亿元以上2015年全市住宅项目销售金额排名（1-11月）排名项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）1锦绣前城浦东花木、北蔡板块55.55101909864545132方兴大宁金茂府闸北大宁板块52.9973231593723613上海地产上河湾普陀长征板块46.66104974540444454万科翡翠滨江浦东源深洋泾板块45.6854538287837505万科翡翠公园浦东张江板块44.1793283784473536经纬城市绿洲宝山祁连板块42.251715491753246277宝华紫薇花园长宁古北、虹桥板块38.7855536381698