碧桂园投资部项目测算表20180126

项目基础信息20677平米31亩土地单价125万元/亩125万元/亩项目启动时间2009/12/30备注：0平米0亩土地总价3881万元项目建设周期2.00年20677平米31亩土地楼面单价折合地上建筑面积184元/建筑平米销售启动时间2010/3/18折合可售建筑面积208元/建筑平米项目销售周期2.00年预期售价一期二期三期四期89944平米89242平米独栋别墅双拼别墅联排别墅4层景观住宅小高层高层89944平米89242平米11572平米商业7072平米办公酒店(公寓)会所2000平米学校等公建2500平米26000平米22320平米非独立车库独立车库26000平米22320平米其它可售车位数80000元/个650个558个127516平米111562平米项目销售总收入可售面积分摊收入8,421元/平米可售面积分摊成本6,608元/平米销售利润率14.5%投资利润率18.5%别墅部分建设在前，和售楼处（会所）一起成为一期销售的样板区，在二期销售接近尾声时开盘。投资测算汇总表住宅建筑面积179186平米可售建筑面积IRR－不考虑融资25.3%179186平米40.7%项目建设总成本123,081万元186258平米IRR－考虑融资项目实际投资额项目投资收益率0平米地下建筑项目净利润22,745万元156,844万元1208个项目经济效益测算及评估总建筑面积（含地下）210667平米非住宅建筑面积7072平米7072平米0平米项目周期总用地面积容积率3.0规划地上总建筑面积210667平米建设用地面积代征用地面积股东投资收益率项目成本效益测算单价(元/m2)计量(m2)合计(万元)折合可售建面单价占总成本％事项说明123,0816,608100%48,2272,58939.2%1,778951.4%7,4303996.0%52,6592,82742.8%1,200641.0%9,8095278.0%210,667.02,4101292.0%210,667.01,9781061.6%210,667.01,500811.2%210,667.03,9212113.2%1,9781061.6%156,8448,421-----7809179,186139918102697,0727263--80000120896641230816,6081568448,4218470455156884237261,27419.3%237261,2749805300227451,22118.5%15.1%14.5%18.5%186,258仅用于计算，必须保留210,667.0销售费用项目成本效益测算***项目投资总成本公共配套设施费建筑安装工程费项目不可预见费用基础设施费投资成本土地费前期工程费期间费用财务费用开发间接费管理费用收入总销售收入独栋别墅双拼别墅联排别墅多层小高层高层商业(2)－(1)－(3)－(4)6、成本毛利率办公酒店公寓车库（可售部分）经济效益分析1、成本5、毛利9、溢价8、所得税2、收入3、营业税及附加(2)×5.400%4、土地增值税1,568.44本表与成本测算表中的成本数据数据项和取值均有所不同，税费未计入成本项。10、净利润(5)-(8)11、成本净利润率(10)÷(1)参与非独立地库分摊的高层建面合计：13、销售净利润率12、销售利润率(10)÷(2)(5)÷(2)(10)÷(1)14、总投资回报率(5)÷(1)7、计税毛利项目现金流入(销售收入)住宅独栋别墅双拼别墅联排别墅多层小高层高层非住宅商业办公酒店公寓地下车库现金流量分摊23456789101112131415161708Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q212Q300279283196234596889250281463134269103406642013391339893893002792831962345968892502810991305427820406400000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000027928319623459688925028109913054278204064000000000000363937272519257801339133989389300000002079216714791538000000000000000000000000000000000000000000001560156010401040013391339893893项目现金流入(销售收入)住宅独栋别墅双拼别墅联排别墅多层小高层高层非住宅商业办公酒店公寓地下车库现金流量分摊181920212223242512Q413Q113Q213Q313Q414Q114Q214Q300000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000成本总项（不可输入）临时调整项成本细项（不可输入）成本细项（需数据输入）宗地总面积164380.76㎡用地总面积103911.72㎡258987.00㎡销售建筑面积206167.00㎡地上面积210667.00㎡地下面积48320.00㎡元/㎡面积金额（元）叠拼住宅0.00元/㎡9954.8㎡0联排住宅0.00元/㎡9954.8㎡0高层住宅7808.54元/㎡179185.5㎡1399177485底商10269.41元/㎡7072.0㎡72625280车位80000.00元/个1208.0个96640000156844.28万元1568442765133118.74万元税前利润万元23725.54名称单位数量一、土地及大配套费482270753.441862.142339.221土地及项目转让费450000000.001737.542182.701.1土地转让及拆迁450000000.001984.912260.231.1.1项目转让费450000000.001984.912260.23公司股权转让1.1.2征地补偿0.000.000.00含在转让费用中1.1.3拆迁及补偿0.000.000.00含在转让费用中1.1.4土地出让金0.000.000.00含在转让费用中1.2契税0.000.000.00无交易住宅面积m2199095150非住宅面积m211572.001903防洪费103911.722207823.440.921.04《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》(市政府［1994］21号令)4其它0.000.000.00二、前期工程17782727.6968.6686.251三通一平费0.000.000.00含在转让费用中2设计费13380829.1959.0267.212.1建筑工程设计费10670264.4047.0753.59项目销售单价成本测算（标准化文件）使用说明：此文件为高层塔楼类项目成本测算的标准化文件输入窗格总建筑面积项目总成本(含营业税/预征土地增值税)建筑面积单价（元/m2）项目总销售收入序号成本项目测算基数销售面积单价测算说明2城市基础建设费32062930.000.000.00京价（房）字〔2003〕259号金额（元）单价2.1.1方案设计费建筑面积m2258987.00307769610.0034.2739.022.1.2施工图设计费建筑面积m2258987.00102589870.0011.4213.012.1.3设计审查费建筑面积m2258987.001.2310784.401.371.562.2小市政设计费1231137.955.436.182.2.1综合管线设计费区内综合管线造价万元31347249.603%940417.494.154.72按造价的百分比取值2.2.2小区道路设计费3160005.003%94800.150.420.48按造价的百分比取值2.2.3低压电设计费4213340.003%126400.200.560.63按造价的百分比取值2.2.4燃气设计费区内燃气造价万元2317337.003%69520.110.310.35按造价的百分比取值2.3绿化设计费绿化面积m249314.228301479426.846.537.43按宗地面积的30%计算面积,每平方米30元计算2.4其它0.000.000.003勘察费2071896.009.1410.413.1地勘费建筑面积m2258987.0051294935.005.716.50地上、地下面积之和，,5元/m23.2测量放线建筑面积m2258987.003776961.003.433.90地上、地下面积之和，,3元/m34评估费2014002.008.8810.124.1土地评估费210667.0000.000.000.00含在转让费用中4.2环境评估210667.00750000.003.313.77建设项目环境影响咨询收费标准,10~50亿投资额编制环境影响报告书收费35~75万。4.3交通评估210667.003632001.002.793.17按建筑面积3元/m24.4地质灾害210667.002421334.001.862.12按建筑面积2元/m34.5日照评估210667.001210667.000.931.06按建筑面积1元/m45许可证执照费0.000.000.00市规委已经免除此项收费。6咨询费0.000.000.006.1环保测试0.000.000.006.1.2土壤检测费建筑面积m2210667.0000.000.000.006.1.3装修检测费建筑面积m2210667.0000.000.000.006.2法律服务咨询0.000.000.006.3其它咨询服务0.000.000.007测绘费316000.501.391.597.1面积初测建筑面积m2210667.000.5105333.500.460.537.2面积实测建筑面积m2210667.001210667.000.931.068其它0.000.000.00三、工程建安费526585402.712033.252554.171招投标费1302668.255.756.541.1招标代理费标底价万元521067300.000.15%781600.953.453.93计价格【2002】1980号1.2招投标交易费标底价万元521067300.000.10%521067.302.302.622建安工程521067300.002298.382617.182.1总包费用521067300.002298.382617.182.1.1地下部分建筑面积m248320.002500120800000.00532.84606.752.1.2地上部分建筑面积m2210667.001900400267300.001765.542010.432.2其它0.000.000.003工程监理费建筑面积m2521067300.000.80%4168538.4018.3920.94北京市工程建设监理费收费标准实施办法,5~8亿费率0.68%~0.8%。4结算审核费建筑面积m2521067300.000.01%46896.060.210.24工程竣工财务决算，1亿以上0.009%。参考湖南省5其它0.000.000.00四基础设施费74296635.60286.87360.371红线内工程31347249.60138.27157.451.1给水工程建筑面积m2210667.0071474669.006.507.41根据丽晶项目结算值参考单价.1.2雨污水工程建筑面积m2210667.00122528004.0011.1512.70根据丽晶项目结算值参考单价.1.3热力工程建筑面积m2210667.0012.5263333