2014年上半年新乡市房地产市场分析报告(众厦地产)

2014年上半年新乡市房地产市场分析报告伟业·中央公园2014年政策资讯新乡市上半年房地产市场竞品项目动态对比分析目录新乡市土地市场下半年市场走势分析2014年政策资讯宏观政策国土部明令禁止以土地换项目今年9月1日起实施经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格，各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。国土资源部最新发布的《节约集约利用土地规定》规定，各地禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。日前，国土资源部部长姜大明签署国土资源部第61号令，发布《节约集约利用土地规定》。这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，自2014年9月1日起实施。该规定要求充分发挥市场配置作用，提出各类有偿使用的土地供应应充分贯彻市场配置原则，运用土地租金和价格杠杆，促进土地节约集约利用。除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。宏观政策住建部：鼓励民间资金投入棚户区改造住建部6月4日下午就棚户区改造和保障性住房建设情况举行发布会。住建部总经济师冯俊表示，棚户区改造目前面临的最大问题是资金压力，解决这一压力将从财政支持、金融支持、企业发债、民间资金、商业运作等方面入手解决。冯俊表示，在整个城镇保障性安居工程中，棚户区改造占比相对比较大，在棚户区居住的老百姓居住条件比较差，他们更加迫切的需要改善自己的住房条件。宏观政策国土部：不动产统一登记3年后全面实施人民日报北京4月21日电据国土资源部网站消息，我国不动产登记进入倒计时。从2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。目前，总的考虑是，2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。在统一登记制度建立过程中，要保持工作的稳定和连续性，在机构尚未建立、职责和资料整合尚未完成的情况下，各部门仍按原有的工作模式正常开展日常登记工作，不影响百姓顺利办理产权证书。在实施统一登记后，新证书投入使用，原来已经颁发的各类证书继续有效，不会强制换证，而是逐步替换旧证书，确保不增加企业和群众负担。人物观点针对上海和北京所推出的共有产权房和自住型商品房等最新的房地产业态，任志强认为，可能也存在统计学意义上的若干难点和问题。比如业主在购买共有产权住房时会少获取一定比例产权，但是数年后进行二手房交易时却按照全部产权价格进行计算，这会带来房价在统计学上的偏差，这是相关政策制定者在制定共有产权房政策时没有考虑到的问题。中国房地产库存量已经超过了2008年的水平，这是我预测中国房价涨幅在2014年将出现回落的主要原因。”北京华远地产股份有限公司董事长任志强22日表示。任志强表示不认同房地产价格会随着宏观经济周期的波动而同步波动。他分析说，当宏观经济不好的时候，房地产市场一般都很好，因为房地产已经成为拉动中国经济增长最主要的产业，经济越低迷政府越不敢打压房地产。任志强预计今年房价涨幅将回落库存量超08年水平任志强并不赞成社会普遍认可的一二三线城市的划分。“比如，二线城市通常指省会城市。但是房地产业界并不会这样划分，而是按照人口聚集能力、GDP和收入增长情况来把城市分类。比如哈尔滨是东北很大的省会城市，但是房地产业内或会将其列入四线城市，因为其5000亿元左右的GDP还不如江浙一带的很多县城。”任志强说。人物观点郁亮：房地产行业黄金期已过但不是就要撞上冰山了“对于万科来说，房地产就是一匹美丽的斑马，黑白相间。”6月5日，郁亮在谈到近期房地产市场中的崩盘论、拐点论以及冰山论时表示。将房地产类比斑马，是黑色还是白色？郁亮表示，对于乐观派，认为斑马是白底的，我们有必要告诉你它还有一半是黑的。但是如果你是悲观的，认为斑马是黑底的，你也要看到有白色条纹的存在。“在乐观的时候，我们要保持警惕，在悲观的时候，我们要有信心。”郁亮表示，因为他本身就是黑白相间的。“毫无疑问的是，这个行业已经渡过它最黄金的岁月，但绝不是我们就要撞上冰山了的泰坦尼克。”郁亮认为，每个新兴的行业都有一个特定的阶段，在这个特定阶段里边，任何投资都可以赚到钱，而且越胆大越能赚到钱。只不过是说在过去胆大为王，人人都可以赚钱的时代结束了。他认为中国房地产进入了白银时代，但“别忘了白银仍然是贵金属”。“房地产问题从根本上说是人口问题，”郁亮表示，从人口的质量上来说，大学生作为天之骄子，从过去只有2%-4%的入学率到今天27%的入学率，受到良好教育的人越来越多。此外，郁亮认为，中国人口的分布是向中心城市集聚的过程还没有结束，除了北上广深外还有60个存在住房问题的城市，房地产也是地方化的问题。因此，从人口的素质以及人口的分布来看，“房地产仍然还有上升的空间”。过去一年一直在学习互联网思维的万科今日正式宣布与百度进行合作，将大数据技术、定位技术、搜索和地图的应用等用在万科的商业项目中。新乡市土地市场上半年土地出让情况宗地位置土地土地主要规划指标出让年竞买保证金挂牌增价面积约（亩）用途容积率建筑密度绿地率投资强度（万元/公顷）限（年）（万元）起始价幅度（万元/亩）荣校东路以北、站前九街以西、赵定排以南、东孟姜女河以东145.2城镇住宅兼商服1.5-2.0≤25%≥35%—住宅70商服4075001031新原路以东、新飞大道以西、新乡市恒运科贸有限责任公司以南、规划路以北13.19商服（批发零售）≥1.0,≤1.5≥20%,≤30%≥20%—40980751凤泉区站前路以南，锦园路以东，经十三路以西，育才路以北17.56城镇住宅兼商服1.6-2.2＜23%≥35%—住宅70商服40842481新乡经济技术开发区经八路与规划纬八路交叉口东北角34.2商业用地≥2.5＜4.0≤40%≥25%—4016004712014年上半年新乡市国土局共出让住宅及商服用地6幅，面积约为255961.25㎡，其中4块均小于4万方，出让地块较小；2013年上半年土地出让418417.104㎡，同期下降63.4%，土地供应量明显下降，且下降幅度较大。宗地位置土地土地主要规划指标出让年竞买保证金挂牌增价面积约（亩）用途容积率建筑密度绿地率投资强度（万元/公顷）限（年）（万元）起始价幅度（万元/亩）新乡经济技术开发区经九路与规划纬八路交叉口西北角114.5居住用地2.5-3.5≤22%≥30704580401新乡经济技术开发区经九路与大沙河交叉口西北角59.1居住用地2.5-3.5≤22%≥30702360401上半年土地出让情况上半年土地成交情况宗地编号宗地位置受让人成交价挂牌起始价万元(亩)/土地用途土地面出让成交日期款（万元）起叫价万元(亩）积（亩）方式2013-61市高级技工学校家属院以东、新飞大道以西、白小屯村自然地界以南、以北河南晖祥房地产开发有限公司3601.777280城镇住宅兼商服45.022215挂牌2014年1月13日2014-1荣校东路以北、站前九街以西、赵定排以南、东孟姜女河以东河南圣亚置业有限公司14956.1129103城镇住宅兼商服145.2挂牌2014年3月5日2014-5新原路以东、新飞大道以西、新乡市恒运科贸有限责任公司以南、规划路以北河南沈数机床设备销售有限公司1002.830675商服13.19挂牌2014年4月3日2014年上半年新乡市国土局以挂牌方式共计成交土地4宗，成交面积147388.468㎡，成交均价92万/亩，成交总金额2亿；2013年上半年土地成交面积为501745.414㎡，成交总金额近7.2亿元，无论是成交面积还是成交金额均远高于2014年上半年。自2014年伊始，新乡房地产就一直不温不火，如同笼罩在一片雾霾之中。受楼市环境及土地供应量等各种因素影响，2014年上半年新乡土地市场呈现出让放缓、开发商拿地更趋谨慎，成交量处于平缓的态势。上半年土地成交情况宗地编号宗地位置受让人成交价挂牌起始价万元(亩)/土地用途土地面出让成交日期款（万元）起叫价万元(亩）积（亩）方式2014-6凤泉区站前路以南，锦园路以东，经十三路以西，育才路以北新乡宏铭房地产开发有限公司842.671448城镇住宅兼商服17.56挂牌2014年4月24日新乡市上半年房地产市场1月份新乡房地产市场情况可售情况截止1月底，市区新房可售面积255.38万平方米，同比增加8.30%，其中住宅可售面积132.72万平方米，同比减少3.26%。投放情况2014年1月，市区新房投放面积49.62万平方米，4207套，同比分别增加293.19%，397.28%，环比分别增加68.03%，63.95%，其中住宅37.04万平方米，3371套，同比分别增加200.89%，311.10%，环比分别增加41.75%，42.24%。成交情况2014年1月，市区新房销售面积32.93万平方米，2927套，同比分别增加-15.52%，-13.81%，环比分别增加-7.11%，-1.65%，其中住宅29.16万平方米，2596套，同比分别增加-20.5%，-20.32%，环比分别增加-8%，-6.32%；市区新房销售金额14.53亿元，同比增加-2.87%，环比增加-7.33%，其中住宅11.96亿元，同比增加-12%，环比增加-11.14%。价格情况2014年1月，市区普通商品住房销售价格4107元（不含保障住房、高档住宅及团购性住房），同比增长10.07%，环比增加0.02%。1月份新乡房地产市场情况投放情况2014年2月，市区新房投放面积18.64万平方米，1697套，同比分别增加104.61%，184.25%，环比分别增加-62.43%，-59.66%。其中住宅17.25万平方米，1617套，同比分别增加111.92%，190.83%，环比分别增加-53.43%，-52.03%。1-2月份，市区新房投放面积68.27万平方米，5904套，同比分别增加214.17%，309.15%，其中住宅投放54.30万平方米，4988套，同比分别增加165.66%，262.50%。可售情况截止2月底，市区新房可售面积259.30万平方米，同比增加14.93%，其中住宅可售面积136.29万平方米，同比增加6.14%。2月份新乡房地产市场情况成交情况2014年2月，市区新房销售面积14.72万平方米，1316套，同比分别增加-26.25%，-15.21%，环比分别增加-55.30%，-55.04%，其中住宅13.68万平方米，1211套，同比分别增加-17.39%，-14.9%，环比分别增加-53.09%，-53.35%；市区新房销售金额6.74亿元，同比增加-10.73%，环比增加-53.61%，其中住宅6.00亿元，同比增加-1.32%，环比增加-49.83%。价格情况2014年2月，市区普通商品住房销售价格4283元（不含保障住房、高档住宅及团购性住房），同比增长15.41%，环比增加4.29%。2月份新乡房地产市场情况3月份新乡房地产市场情况投放情况2014年3月，市区新房投放面积22.77万平方米，2760套，同比分别增加67.18%，138.34%，环比分别增加11.67%，41.25%。其中住宅17.85万平方米，1482套，同比分别增加84.59%，53.26%，环比分别增加-5.25%，-20.06%。1-3月份，市区新房投放面积92.78万平方米，8921套，同比分别增加162.46%，242.98%，其中住宅投放73.73万平方米，6707套，同比分别增加144.79%，186.26%。3月份新乡房地产市场情况价格情况2014年3月，市区普通商品住房销售价格4256元（不含保障住房、高