第6部分：竞争者调研结论1

西宁伟业房地产开发有限公司西宁香格里拉城市花园调研报告１１６第六部分竞争楼盘分析西宁伟业房地产开发有限公司西宁香格里拉城市花园调研报告１１７一、在售竞争性物业综合分析1．调研范围近期对西宁市房地产市场进行了细致的调研，对市场中在售的20多个重点楼盘产品进行了分析。现从以下几个方面对西宁房地产产品特征进行总结，寻找市场机会与差异化，为接下来的产品定位提供参考依据。同时考察西宁房地产市场，以利于从市场角度判断项目的优劣势，为本项目准确定位奠定市场基础。对城西、城中、城东、城北、城南重点项目进行深入走访，重点考察产品特点与市场空缺，从在售房地产项目共同点中寻找符合当地气候与居住习惯的产品元素，同时总结市场反应以获取尽量完善准确的市场信息。西宁伟业房地产开发有限公司西宁香格里拉城市花园调研报告１１８2．建筑规模与类型项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）总户数万通中心二期华锦苑、骏庭苑34994㎡123283㎡（住宅）857奉青花园106666㎡142900㎡1299新西部城35555㎡60000㎡580华盛怡沁园16000㎡50400㎡560维多利阳光在线1期133333㎡200000㎡1500美丽家园62857㎡88000㎡1100雅典娜府邸32348㎡45288㎡500香榭丽都45000㎡120000㎡1000王府花园23165㎡116124㎡906富达园10533㎡38229㎡222嘉荣华·阳光都市花园j242000㎡250000㎡2000鸣翠柳山庄128461㎡167000㎡1391西宁伟业房地产开发有限公司西宁香格里拉城市花园调研报告１１９项目名称物业类型汇通商业城高层万通中心二期7栋30层高层住宅＋1栋30层写字楼奉青花园多层新西部城多层华盛怡沁园主体住宅16栋多层住宅楼。主体由3座高层商住楼组成。颐贤新城多层，小高层维多利阳光在线1期多层康宁家园多层美丽家园多层雅典娜府邸多层香榭丽都一期多层，二期小高层王府花园小高层富达园4栋18层高层嘉馨花园4栋13—17层小高层嘉荣华·阳光都市花园多层国际村多层为主，独院式大中小型别墅为辅。鸣翠柳山庄多层，板式小高层，一梯两户.西宁伟业房地产开发有限公司西宁香格里拉城市花园调研报告１２０以上信息显示，城西房地产住宅项目规模大，建筑密度相对较高。整个区域社区密集，居住氛围浓郁，与之相配套的公共设施齐全。品质中高档的楼盘共同提升了区域价值，旺盛人气必然吸引更多的人在城西置业。西宁市物业类型多层占44%，小高层与高层28%，多种物业类型混合28%。西宁人对高层有一定程度的认可，阻碍因素主要是高价格和高物业管理费，所以开发商在选择物业类型时成本控制非常重要。结论：从低开高走的销售策略着眼，一期适宜以1-7层多层商住楼为主，销售价格与未来生活成本的优势能在片区中聚集人气，同时充分利用业已建立的区域优势资源适度提升利润空间，降低销售难度。西宁伟业房地产开发有限公司西宁香格里拉城市花园调研报告１２１3、价格分析区域项目名称价格（元/㎡）优惠城中汇通商业城1880元/平方米起价无万通中心二期华锦苑、骏庭苑均价2500元/平方米一周内部认购，享受9。5折优惠。宏业大厦2460元一次性付款95折，城南奉青花园均价1138元/平方米一次性优惠10元/平方米新西部城1018元/平方米起价无华盛怡沁园均价1120元/平方米一次性付款每套优惠1500元。单位团购平均价1088元/平方米。残疾人购房总价优惠5%。城北颐贤新城均价1880元/平方米一次性付款96折，银行按揭98折y维多利阳光在线1期均价1550元/平方米无康宁家园均价1980元/平方米无城西美丽家园均价1780元/平方米团购5套以上98折香榭丽都均价2580元/平方米购房总款3-5%的折扣王府花园均价2380元/平方米起价无湟水花园均价2010元/平方米一次性98折，团购5套以上95折。昆仑一号起价2188元/平方米无城东富达园均价2080-2720元/平方米无国际村起价1018元/平方米无西宁伟业房地产开发有限公司西宁香格里拉城市花园调研报告１２２鸣翠柳山庄1680-2060元/平方米无滨河花园均价多层1800元/平方米小高层2200元/平方米一次性付款50元/平方米，银行按揭20元/平方米。从上述调查楼盘来看，西宁城西多层价格普遍1900元左右，电梯公寓则在2000—2500元/平方米，单价排列为城中城西城东城北城南。西宁的物业大部分项目可提供7成20年银行按揭，项目对无西宁户口的客户贷款有限制，除非在西宁本市有经济实体或者提供担保，否则不能贷款。价格折扣少，一般一次性付款与按揭贷款优惠措施无区别。西宁地区普遍没有折扣优惠，销售人员的说辞是对于开发商而言，一次性付款和银行按揭从回款角度讲没有显著差异；部分开发商则给予一次性付款的客户相对更加优惠的折扣，如奉青花园、华盛怡沁园、颐贤新城，湟水花园。“团购”一般指5套以上，价格可以和经理协商，或在价格政策中明确，如“美丽家园”为98折，华盛怡沁园单位团购优惠38元/平方米，湟水花园95折。万通中心二期华锦苑、骏庭苑则提出“一周内部认购，享受9。5折优惠”的优惠政策，目的在内部认购期内达到销售高潮。价格与优惠作为房地产营销中惯用和高技巧的营销手法，能够显示出销售团队对项目和市场的驾御、掌控能力，体现营销决策与运做水平，通过市场调查显示，西宁房地产市场的营销处于初级阶段。结论：统计数据显示，住宅升值高于其他商品房，二次置业前景看好。多层住宅比普通和高层住宅高1.7和7.9个百分点，说明多层受到市场追捧，高层难以实现价格大幅突破。西宁伟业房地产开发有限公司西宁香格里拉城市花园调研报告１２３4．户型分析区域项目名称户型畅销户型滞销户型城中万通中心二期华锦苑、骏庭苑3/2/2，146.95㎡、167.76㎡；2/2/2，100.39㎡，115.4㎡；4/2/2，166.73㎡。五明设计：明厅，明卫，明卧，明书房，明厨.复式户型还设有书房健身房，起居室，茶水间.2/2/2，100.39㎡，115.4㎡；4/2/2，166.73㎡。城南奉青花园87.98㎡，100.52，2/2/1；139.78㎡，3/2/2；153㎡，253㎡，复式，4/2/2。87.98㎡，100.52，2/2/1；153㎡，253㎡，复式，4/2/2。华盛怡沁园93.54㎡，2/2/1；110㎡，3/2/1；105㎡，3/2/2；117㎡，3/2/2.93.54㎡，2/2/1；117㎡，3/2/2.城北颐贤新城97㎡，2/2/1；126㎡，3/2/2；137㎡，4/2/2；201㎡6/2/2复式。126㎡，3/2/2；201㎡6/2/2复式。维多利阳光在线1期74.96㎡、89.86㎡、101.54㎡，2/2/1；176.64、155.8㎡，2/2/2；112.78㎡，3/2/1；129.86㎡，3/2/2；153㎡，253㎡，复式，4/2/2。112.78㎡，3/2/1；153㎡，253㎡，复式，4/2/2。康宁家园87㎡，2/2/1。93㎡，2/2/2。110㎡，125㎡，3/2/1；139㎡，3/2/2。87㎡，2/2/1。93㎡，2/2/2。139㎡，3/2/2。城西美丽家园90㎡，2/2/1；110㎡，3/2/1；127㎡，3/2/2；144㎡，4/2/2。90㎡，2/2/1；110㎡，3/2/1；144㎡，4/2/2。香榭丽都88㎡两房，106㎡三房，128㎡四房.106㎡三房，128㎡四房.西宁伟业房地产开发有限公司西宁香格里拉城市花园调研报告１２４王府花园58.21㎡、64.8㎡，1/1/1；95.36㎡，97.68㎡，100.18㎡，2/2/1；117.96㎡，120.91㎡，127.98㎡，143.2㎡，3/2/2；154.68㎡，4/2/2。117.96㎡，120.91㎡，127.98㎡，143.2㎡，3/2/2；154.68㎡，4/2/2。城东富达园2/2/1，91/107㎡，102/114㎡；2/2/2，108/118㎡；3/2/2，123/138㎡，136/144㎡；5/2/3（复式），248/252㎡.3/2/2，123/138㎡，136/144㎡；5/2/3（复式），248/252㎡.国际村3/2/1，109.46㎡；3/2/2，118.22—156.60㎡，180㎡。3/2/2，118.22㎡146㎡，156㎡，3/2/2。鸣翠柳山庄3/2/2：121.79㎡、123.46㎡，141.86㎡、136.39㎡。4/2/2：154.92㎡，163.41㎡。复式：174.05㎡，191.03㎡，199.56㎡，219㎡。3/2/2：121.79㎡、123.46㎡，141.86㎡、136.39㎡。复式：174.05㎡，191.03㎡，199.56㎡，219㎡。项目名称奉青花园华盛怡沁园颐贤新城维多利阳光在线1期香榭丽都富达园嘉馨花园鸣翠柳山庄开间客厅3.9—4.5米，主卧3—3.6米。客厅3.9—4.2米，主卧3—3.6米。客厅4.2—4.5米，主卧3.3—4.2米。客厅4.2—6米，主卧3—4米。客厅4.55米，主卧3.6米。客厅3.6-4.5米，主卧3.3-3.9客厅6.6米，主卧3.3米客厅4.5-5.1米，主卧3.6-3.9米.畅销户型集中在100—130平方米的3房与80—100平方米的2房中，超过130平方米的户型销售不畅，直接反映出西宁市消费水平比较低，当然产品自身的问题也不容忽视。西宁人对生活品质的追求并没有完全局限于面积，在西宁恩格尔系数比较高的情况西宁伟业房地产开发有限公司西宁香格里拉城市花园调研报告１２５下西宁人将生活品质的表现主要集中在食品等易耗消费品上。滞销户型集中在一层和把边的房子上，尾盘一般剩下大面积豪华住宅的标准层，顶层复式和跃层。高单价的电梯住宅为在总价上赢得市场。多层集中在80—130平方米，为降低风险，开发公司多将80-120平方米的户型作为主力户型，销售结果表明总价在20万以下的房子销售非常好。户型功能间划分：80—100平方米，二房二厅一卫或二卫；100—120平方米，三房两厅一卫或二卫；130—150平方米，三房或四房两厅两卫。90—120平方米的中端住宅市场潜力和利润空间较大。国际花园为回族设计了礼拜室等方面，考虑了少数民族的特殊需求，成为在东区受到市场追捧的原因之一。国际村、鸣翠柳山庄等项目部分户型上考虑到设置阳光室、外部小阳台及外部凸窗、落地窗等户型因素，尤其是鸣翠柳山庄的户型较为成熟，可见优秀户型开始被本地发展商们所采用。西宁住宅的间隔普遍存在不合理现象，浪费现象严重，例如交通面积过大、餐厅和客厅相同开间、次要房间过大等问题。卫生间暗卫、暗厅（饭厅）的现象比较严重，反映了当地设计水平偏低。辅助功能间的设计在120平方米以下难以实现，而且购买此档住宅的家庭对辅助功能间也没有什么要求。维也纳森林10.5米通阳台预定客户非常多，阳光生活空间是西宁人生活的重要品质指标，所以大开间（客厅3.9米-5米，主卧室3米—4米），短进深，宽幅楼间距成为住宅项目的必备要素。只有极少部分户型考虑到室内相对独立的衣帽间，一般西宁的住宅即使是偏大户型没有考虑衣帽间的设置。西宁的户型普遍比较重视开间的宽敞，客厅开间普遍达到了4米2，“滨河花园”甚至达到6.6米；主卧开间3米6到4米2。西宁户型以平面为主，跃层（或者错层）等方面尚少采用，市场上没有三错层和复跃式结合体的户型。可见西宁本地对于户型创新方面尚有很大的空间。西宁伟业房地产开发有限公司西宁香格里拉城市花园调研报告１２６商品房基本上没有东西朝向，开发商尽量将住宅建成正南正北的向阳坐落，东西朝向价格低，部分朝向偏30度到45度的楼栋价格相应降低。普遍没有考虑空调机位和外部管线的隐蔽，但是根据深访的结果，部分经济条件好的住户会在4月15日之后的一个月左右和11月15日之前的一个月左右的非供暖期使用空调采暖，因此必须要考虑空调机位的放置位置及其隐蔽。户型之间的重复性、