星河家园价值体系分析

星河家园价值体系分析项目扫描市场认知价值体系项目扫描市场认知价值体系项目扫描－基础参数一、规划建设净用地面积：26546.8M2二、总建筑面积:65670M21.地上建筑面积61000M2其中住宅建筑面积58300M2商业建筑面积2460M2物业用房面积240M22.架空车库面积4670M2三、容积率2.3四、建筑密度30%五、建筑基地面积7964M2六、绿地率35%七、总绿地面积9291M2其中水域面积6971M2八、机动车位285个九、道路广场用地4785M项目扫描－概况本项目位于乐山中心城区城乡结合部的通江镇，紧邻国道305线；毗邻竹公溪河及其绿化景观带；由高层住宅、多层住宅和商业区三种建筑形式构成；两种特色鲜明的景观规划：拥有大量水域的中心景观区和围绕高层的庭院景观区。项目扫描－产品特征户型配比总户数570户其中40-60M252户80-90M2256户100-120M2及跃层222户160M220户建筑线条简洁、现代、色彩明亮、鲜艳顶层绿化＋观景阳台设计＋架空车库项目扫描市场认知价值体系市场认知－城市规划研究乐山中心城区的发展方向受地理条件的影响主要为北拓（新城区）与西进（成乐高速工业基础）。本案所在通江属规划中现代城乡结合区域，为新城发展的重要区域。在中心城区的居住用地规划中，通江将会发展成为是除嘉州古城外居住人口密度最大的片区。综合配套和人居成熟度的上升空间比较大。市场认知－规划研究结论本案所处地块老城外扩的新城市区，公共设施完善，符合政策规划中居住发展方向。本案的商业部分具有规划发展的潜力，公共设施及居住人口密度对商业前景的支持看好。本案的住宅部分虽无江景及广场等先天自然景观，但现代简约的建筑风格与现代城市景观区的规划方向吻合。乐山中心城区的住宅消费市场主要分为两大部分：一是城区普通工薪阶层，他们置业目标主要集中于老城区的商品房，单价多在2000元之内；二是城区中高收入阶层及周边区县的富裕阶层，他们置业目标主要锁定于2000元以上的中高品质楼盘。乐山中心城区的住宅消费需求主要集中在三居室，这与目标客群的家庭结构及一步到位的置业想法有关。与收入状况成反比的是，多数客群偏爱多层板楼，高层电梯公寓受冷落的原因在于公摊、物业费及电梯使用维修成本等。市场认知－需求市场调查市场认知－需求分析结论越是高端消费群越注重项目品质，本案的目标客群定位在市区中高收入阶层（政府公务员、教师及私营企业主）以及周边区县的富裕阶层，以二次置业者为主，置业目的集中于改善居住条件、提高居住舒适度。收入增长工薪中高富裕价格地段户型配套价格价格地段地段品质户型配套市场认知－主要竞争对手翰林印象所在区县：乐山市中区现场位置：乐山通江区白燕路北段（乐山新一中旁）物业类型：普通商品房建筑结构：现浇楼盖混合参考价格：1900元/㎡发展商：乐山印象房地产开发有限公司“翰林印象”位于乐山市通江区白燕路北段，紧邻百年名校——乐山新一中，依托国家重点中学的浓厚学风，倾力打造乐山首席人文居家社区，与国学大师郭沫若母校为邻，成就业主书香世家之梦想。项目占地面积63.57亩，总建筑面积约10万平方米。市场认知－主要竞争对手翰林印象开工时间：2006年5月开盘时间：2006年6月30日交房时间：2007年目前进度：全面封顶，外墙装饰施工接近尾声，准现房呈现装修情况：毛坯房屋属性：准现房占地面积：63.57亩总建筑面积：约10万平方米住宅面积：83278㎡住宅套数：652套（已售0套，剩余652套）非住宅面积：9132㎡非住宅套数：套（已售0套，剩余套）绿化率：39%付款方式：一次性付款、银行按揭项目扫描市场认知价值体系价值体系－性价比控制策略减小公摊，提高实用率地段价值产品价值品牌价值引导提炼塑造价值价格价值体系－地段价值引导以俯瞰的姿态宏观了解城市的发展，微观洞察地块的价值：与市府机构新址相邻，政府公共机构完善；文化教育：紧邻乐山大学梦工厂乐山一中；升值潜力：新城区与老城区接轨的要塞，城市规划发展的重心；升值前景：规划中最繁华的新板块，商业氛围带动升值速度。价值体系－产品价值提炼景观价值建筑价值户型价值细节价值发现产品的100个细节细节背后的100个故事上升到一定的市场高度引导受众的固有价值观价值体系－产品价值提炼建筑价值提炼屋顶绿化立面感觉形象特点，使用者特征产品使用的不寻常事实……纯正板楼产品设计理念及其花絮诉求方向价值体系－产品价值提炼景观价值提炼生态水景……风水满足生理及心理需求细节及其使用的场景满足客户的心理需求诉求方向价值体系－产品价值提炼户型价值提炼宽景阳台空间格局……高使用率产品使用的不寻常事实使用方法与视觉感受未使用者的缺憾诉求方向价值体系－产品价值提炼细节价值提炼无休闲厅绿化阳台……平层设计新闻价值与竞品直接比较设计态度及故事背景诉求方向价值体系－品牌价值提升差异化的产品定位及SLOGAN平面表现体现项目档次与品质感对项目品质与开发商实力的信任表现品质市场高度专业奖项市场口碑影响品牌号召力的最关键因素产品差异点现代、简洁高性价比550户户型建筑体量纯正板楼屋顶绿化现代立面高使用率绿化阳台宽景阳台差异点价值体系－品牌价值提升价值体系－消费者UHT产品消费者品牌高使用率、高品质、高舒适度用心、创新、有思想的每一天都要更好SLOGAN每一天都要更好对置业者对住升级的需求；相对竞争项目的品质提高；对产品利益点的综合概括；与目标客户群的心理契合。THANKS