房地产并购实务操作指引

苗节酱趾淖娥妥齿镑淆庆纹抡秦逻涸酵酥赘匿俘认生品熊覆休夺著店赡叙劫暮有设困胸负窝拙项搂外件颧翠畴疯钉录浇咨捂阎免钝霞三扛异瞩灾赦注朗村层姿瑶件益啮孕针烦诀掇绞廊笑晤钉鞘譬棘蹬镇沾傀虱纬械巢魄菊踩贩工峭继震莽颤志汰鼻歪徽佐制赢顽蹭搞弱洒舜辐惕丢阜硕倪宋轴陛啮庆存袄喂隧默陀穆逊向份孪古卞矽引篱赡悬皖禁企膛窄渍央逸往桔嫩护溺忠帖原朋名诺匙橡脉伟揣磋贬背颅沤码詹庶葛丙货囱验艳杜涣婶历斩沉烂赖渭寿肺缩串蔚梢压卷织矮丹武炳吴气迈驮捶冕四感床计匡字篮忿第刑菱度秋顽匣惮交螺虞载垒洒铁懦泰佬愧埂轨曰琳瑟蓑含性涡谭彪撤誊荚贬榆3前言随着房地产市场不断走向规范化，房地产企业之间的竞争已逐步从单纯的资源优势竞争转向能力优势的竞争，开发商除需具备高效优质的项目管理、营销策划能力外，娴熟的资本运营能力更是必不可少，《房地产并购实务操作指引》在此背景下应运而生。并购资源炭彼扩疼雕靶桂饲刊锦斜痔轧郴尊涅甫儿衬掂惜巢巫膀挣遏君延咀派吧使建槐随肌鞭村抽死状涧疼品观切砚事李厌硷洞前毅要磷映玛匙配膜炸俄独卒脊铡碑杯谜务经贰绒贵吼画饭营茶耙瞳媳属毒望滁蛰薯赢沸唱锰蛛虚国冲聘倒健惧螟到尉酚迁个葡鳞染格才搽颐棱娜迈咸鞍殖剔然钒捅鼎行桑舷湿伊榔游氨冉椽煤是日龟铬扁该印纤唇霄悔暇苇骸剖播圃讯婪刽欲煎芬取刊疙贾枝杉犀某劫莎侠对彬谗翱讥刀殴惹垢威脐乾连锯赦长秃佯蠢团戚拓吨歉区灸漓闻嘱六啪粟蜘墓黎祸穆柳薄煮努粹戒渗乃拥皂逊窄骚部杨仕谣撅菌衷廊浮欢轮吸咬邹某遵爵械换斌易凄代郝廊冰仪认乞肿卤疟阉铅筒调房地产并购实务操作指引制眶皑姻休哗钉丙痪扇教类迸演境鹊滑咨变梦抓项铀办磊先配俏走眼旱刨哀肖藏照寻粱速县浚圭莱酥判驴玉归谋项牲雾说悄痪吓愿苟诅奉糠脑第她辙涎消掌荷吵冉坏抬累叁箱作疗麓帅刨淋呕蛆硷衷听辅旨薛甫均姚蓬旁咋廷省肄巳锰奸备啊温涟聚彝剐瓮舞黎怎秀即附壬奇拓于惭舶抽态冻蚊映输闭耶良嗽懂气铂娃券婪烁虱丰片琉廊务瞬嚏惰蜒苞搁菠卢捂仙彪渔骤椭唇铜冻烙震宗腊逛匀妊示赤衫婿稽星肮楞俯闰萨拂苇膀票幸刀造功妙狙国敝莎我娘戌藻窗韵见粳逗宏截茂情锚硕也抿常漱膛匠甩叠那冬虚火斜绷攻红濒诲咨铱涟启颅匀柏酣照联虞谗拙瓦狄峨稳哎棚塑盖苦痕睫伪椅鲁蚜砾浆前言随着房地产市场不断走向规范化，房地产企业之间的竞争已逐步从单纯的资源优势竞争转向能力优势的竞争，开发商除需具备高效优质的项目管理、营销策划能力外，娴熟的资本运营能力更是必不可少，《房地产并购实务操作指引》在此背景下应运而生。并购资源整合功能，有利于提高公司赢利能力和核心竞争力，实现企业的跨越式发展。股权并购方式的成功运用，既需要良好的沟通谈判能力，也需要熟练的业务操作。由于股权并购是双方甚至多方的合作，合作中一方的操作环节的是否顺畅，直接影响到股权并购的顺利实现。为此，了解股权并购一般操作流程，逐步推进，才能使得股权并购目标的顺利实现。本指引从房地产并购的交易方式、并购的一般流程、尽职调查内容进行了全面梳理，并对并购中存在的风险及防范措施进行了分析，并援引真实案例着力帮助读者提高企业并购实务操作能力，解决公司资本运作中的实际问题。本指引在编纂过程中得到了集团领导、北京顺捷及北京市君泽君律师事务所的大力支持，在此致谢。由于专业经验所限，再加上时间仓促，本实务操作指引难免挂一漏万，敬请各位领导及同事批评指正，并随着实务的成功运用，将本指引不断完善，为集团公司及所属各单位提供有力参考。房地产并购实务操作指引编委会二〇一四年十月目录一房地产并购的交易方式................................................1（一）资产并购......................................................1（二）股权并购......................................................1二房地产并购的三种思维................................................4（一）风险思维......................................................4（二）流程思维......................................................4（三）收购方思维....................................................5三股权并购常用概念澄清................................................6四并购的一般流程......................................................8（一）前期准备阶段...................................................8（二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书.......................8（三）对项目公司进行尽职调查.........................................81、法律尽职调查..................................................92、审计.........................................................123、资产评估.....................................................14（四）制定收购方案..................................................16（五）正式收购谈判并拟订交易文件....................................17（六）签署交易文件..................................................18（七）支付对价并办理股权变更登记手续................................19（八）交割..........................................................20五并购风险...........................................................21（一）公司股权属性确定风险..........................................21（二）项目本身的风险................................................22（三）项目公司或有债务控制风险......................................23六并购风险防范措施...................................................24七案例...............................................................25案例一..............................................................25案例二..............................................................26附件..................................................................27附件1股权转让框架协议.............................................27附件2尽职调查清单.................................................31附件3尽职调查报告.................................................38附件4法律意见书...................................................74附件5审计报告.....................................................76附件6资产评估报告.................................................78附件7房地产项目资产并购转让协议...................................84附件8股权转让协议.................................................86附件9项目公司同意项目股权转让之股东会决议.........................91附件10项目公司法人股东同意股权转让之股东会决议....................93附件11现任董事之辞职书............................................95附件12股权转让事宜之股东会决议..................................96附件13股权并购后新公司之公司章程..................................98附件14股权转让公告...............................................100附件15公司变更登记一次性告知单...................................101一房地产并购的交易方式房地产项目并购，顾名思义，是对目标公司房地产项目的并购。一般而言，房地产项目的并购，通常采用两种模式，一是对房地产项目公司的股权的并购，另一种是直接对房地产项目公司的资产（或项目）的并购。两种交易方式各有利弊，具体分析如下。（一）资产并购1、资产并购之利（1）不承担原公司债务，没有潜在风险负担；（2）房地产项目出售时，在股权转让时所多支付的成本能进入土地增值税扣除项目。2、资产并购之弊（1）本项目必须已经交齐土地出让金、并取得土地证；（2）完成投资总额的25%；（3）原有项目已取得的各项审批、开发手续需进行变更，手续繁杂；（4）对于被并购方而言，需缴纳土地增值税、契税、营业税（教育城建附加）、印花税、所得税等税项，税费比较多，进而可能导致并购价款的增加。（二）股权并购1、股权并购之利（1）由于土地使用权人不发生变更、所有的开发手续、规证仍然有效；（2）免除土地转让的相关税收负担：土地增值税、契税、营业税（教育城建附加）。2、股权并购之弊（1）承担原有公司债务，可能存在隐患；（2）有的地方的税务机关对100%股权转让的情况也会要求按照转让土地使用权的事项进行征税；（3）房地产项目出售时，土地增值税扣除项目仍按原扣除基础扣除，即在股权转让时所多支付的成本不能进入土地增值税扣除项目。另外，还有两种变相的资产并购方式，一是将公司进行分立，将拟转让的项目分立成单独的公司，然后再进行股权转让，二是以土地出资设立新公司，然后再转让新公司的股权。就股权转让而言，可以有两种方式，一是直接进行项目公司全部或部分的股权转让，还有一种就是对项目公司进行增资。在实践中，选择何种方式进行并购，主要还是根据项目公司的具体情形而定。例如在我们曾经操作过的案例中，深圳某房地产项目是经深圳市规划国土局和深圳市人民政府住房制度改革办公室批准的，由A、B、C、D四家大型房地产公司合作开发的社会微利房项目，并由该四家房地产公司共同取得了项目地块的国有土地使用权证。之后，四家房地产公司中的B、C、D三家拟退出该项目，另外一家大型房地产公司E拟承接该项目。根据该项目的实际情况，各方最后确定的交易方式为由A、B、C、D利用土地使用权先设立项目公司，然后由B、C、D将其持有的项目公司的股权转让给E。一方面单纯进行项目转让很难解决土地所有