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项目名称万科魅力之城3期项目地址东三环外侧开发商成都万科房地产有限公司物业公司成都万科物业管理有限公司占地面积(亩)115(总占地约667亩)总建筑面积(㎡)16.8万(总建筑面积约70万)容积率2.3(总容积率为2)绿化率30%(总体约50%)车位1:0.7物业类型电梯公寓、多层、洋房梯户比一梯两户、一梯三户、两梯四户面积区间75-196畅销户型79-100分几期开发分5期,进行到3期,正销售3期5组团总户数(户)1400(总户数约5000万)区域竞争市场分析—魅力之城项目开盘时间一期:2005年7月二期:2006年2月三期:2006年7月项目销售均价一期电梯均价:3600元/平米二期多层均价:4400元/平米二期电梯均价:3700元/平米三期均价:4100元/平米三期洋房:5864元/平米项目销售情况一期:100%二期:100%三期:50%规划特点区域竞争市场分析—魅力之城项目一期项目二期项目三期后期用地商业中心商业中心幼儿园运动中心规划划分原则:整体项目由城市级市政道路有机的划分为不同功能的地块;交通道路:市政道路、小区道路、组团道路各个级别道路层次分明,各小区内实现人车分流;内庭空间:小区围而不合,以150人为一个组团,同时考虑内庭架空,保证内庭尺度与人数相匹配以及内庭景观通透。快速通道影响:三环路沿线500米长的绿化隔离带。项目户型配比区域竞争市场分析—魅力之城物业类型套型面积(㎡)套数配比一期小高层套二73-90215%90-115174%套三98-110215%120-13032276%跃层154-2554310%物业类型套型面积(㎡)套数配比二期多层洋房套二79-85163%套三8920.4%110-130468.6%跃层150-25520.4%小高层电梯套二80—10010018.7%套三120-14035065.3%跃层150以上203.7%物业类型套型面积(㎡)套数配比三期(销售部分)多层洋房(4+1F)套二87-89102%套三11492%120-129193%130-133163%143-149204%跃层173-196143%小高层电梯(7+1、8+1、9+1、11F)套二82-916011%套三102-109275%110-1199317%120-12917332%130-136214%套四140-14892%跃层151-17351%高层电梯(18F)套二75-79367%套三116-118255%122112%•三期户型面积分布更为均匀,提供了多种选择,最大限度满足不同层次的目标客户群需要户型点评一期三批次平面图区域竞争市场分析—魅力之城点评:F3型三房两厅双卫建筑面积约121㎡平方米•户型方正,分区合理•餐厅与客厅分开,餐厅直接采光•双阳台设计•飘窗设计时间轴电梯(3700)多层(4400)2006.72005.72006.2持续销售期一期电梯3600二期三期时间价格走势开发节奏电梯(4100)洋房(5864)区域竞争市场分析—魅力之城05年7月开盘,一期424套;主力户型120-130㎡销售率为100%06年2月开盘,二期536套;主力户型120-140㎡销售率为100%06年7月开盘,已推出1-5组团,共548套;主力户型120-129㎡,1-4组团基本销售完毕,5组团销售率约为50%•一、二期位置临主干道,客户接受度不高,销售速度较慢,价格涨幅不大•三期由于位置靠内,部分实景呈现,户型面积更经济实用等原因,客户满意度高,故销售速度和价格涨幅较前期有所提高项目开发策略推广主题区域竞争市场分析—魅力之城以再造一座城为主推语,意图让项目跳出区域固有形象诉求点推广主题向东,万科再造一座城成都东部新城形象期推广主题区域竞争市场分析—魅力之城诉求点推广主题魅力之城70万平米公园城市产品自身卖点一期销售期以产品细节建筑品质生活之城以产品的景观、创新户型为卖点,但是客户普遍对创新户型接受度不高推广主题区域竞争市场分析—魅力之城诉求点推广主题建在城市级规划上的生活,享受生活的升级二期销售期到底有何魅力?深入挖掘魅力之城的优势和卖点,反复阐述给客户推广主题区域竞争市场分析—魅力之城诉求点推广主题中央公园三期销售期北欧风情,舒居风景中央依托三期利好的位置,以环境做为三期的主卖点,与客户希望有更好的居住环境相切合销售节奏区域竞争市场分析—魅力之城时间轴2005.07节点事件2005.121期销售阶段2005.04•2005年4月临时接待中心开放,地点定为万科城市花园;•2005年7月10日,在喜来登饭店举行产品推介会,同时开始首次诚意登记•2005年7月16日,现场售楼部开放•2005年7月18日工法样板间全面开放1期销售前期•魅力之城业主户外运动协会成立•2005年12月22/23日邀请所有一期业主观看金沙•12月”感恩回馈月”老客户推荐双倍积分•1月,迎春回归月,推荐购放送礼包2006.7•2005年7月23,示范区呈现,一期首批次正式发售,共195套,小高层电梯公寓•2005年7月,与四川电视台《乖娃娃》栏目共同举办了“魅力弦动我画我家”活动•2006年8-9月,”我就是魅力女生活动”•2005年9月,情景住宅公园及样板间开放•2005年9月,98路公交车开通魅力之城,•为促进一期尾盘销售,“年末举行”购房周末大抽奖活动”•2006年2月26日,万科•魅力之城二期首批次开盘,100%售罄•3月18日,魅力之城二期二批次准现房火热开盘,当天销售90%。•3月,周末风筝会•4月购房,买房即获赠空调及空气净化器一台•5月,感恩5月厚礼相待,业主推荐介绍成交,业主可获赠一年物管费•6月18日,魅力”梦想家”狂想曲开幕,24日,一期交房2006.022期销售前期2期销售阶段一期424套,以套三为主一期536套,以套三为主项目一期项目二期•一期推广主要依靠万科的品牌影响力,但由于首期位置噪音的影响,客户接受度不高,造成销售期速度缓慢,因此在后期销售中增加了推广力度,以大型SP活动、促销政策为主销售节奏区域竞争市场分析—魅力之城时间轴节点事件2006.083期分批次推出2006.073期销售前期•7月19日至23日,举行“魅力之城三期客户恳谈会”•7月30日,在凯宾斯基酒店举行中央公园产品推介会•8月10日-30日,美国国家地理摄影展•8月19日,万科魅力之城三期——中央公园1-3组团开盘•9月,“万科社区HAPPY家庭节”•魅力之城9月17日洋房正式开盘•2006年9月23日为二期一标段业主开放日•10月上旬举办“魅力北欧时光掠影”摄影活动。•10月下旬魅力北欧童话节•11月11、12日周末北欧风情摄影盛宴•万科魅力之城5组团11月19日正式发售项目三期•三期推广也注重周末SP活动的运用区域竞争市场分析—魅力之城城东50%城中10%城西8%城南8%城北6%其他(其他区域各外地人士)20%公务员及教师8%私企老板及管理层15%公司白领25%普通职员32%投资客户10%其他10%客户来源:客户构成:•魅力之城的客户区域主要来自城东区域附近的企事业单位,主力年龄集中在30-45岁,家庭年收入3-10万以上各个阶层的客户,•经济类户型的客户来源主要为普通职员一次置业为主,•大面积户型的客户主要来自中高层,二次置业为主。•客户成交的主要因素排序依次为:户型、品牌、环境、性价比、配套、升值。客户情况优势:万科品牌优势项目坐拥城东浅丘坡地自然风貌,千余亩城市公园,北邻成都“绿肺”十陵风景区,紧靠500余米绿地长廊。低密度住宅;6万㎡主题景观园林;集大型运动中心,泛会所,办公,超市等生活配套设施于一体,优品生活触手可及。劣势:目前区域周边配套资源较少,交通不便,临街高层未有效解决噪音干扰项目点评区域竞争市场分析—魅力之城项目名称上东阳光项目地址成都市洪河大道北路开发商成都豪达房地产开发有限公司物业公司成都和盟物业管理有限公司占地面积(亩)105总建筑面积(㎡)195095.04容积率2.44绿化率45%车位1:0.7物业类型小高层、中高层梯户比一梯两户、两梯四户面积区间83—198㎡畅销户型83—93㎡分几期开发四期总户数(户)1386(7号楼户型未定实际为1342户)区域竞争市场分析—上东阳光项目开盘时间:04年11月(1期);05年10月(2期)06年9月(3期1批次)06年11月(3期2批次)目前项目销售均价:3700元/平米项目销售情况:一期销售100%;二期销售90%;三期销售50%规划特点采用组团式布局,项目规划上最大限度保留原有浅丘地貌和原生植被,以“舒适人居”为规划理念,采用法式建筑设计风格,构筑了融合多种物业形态的大型生态社区区域竞争市场分析—上东阳光三期四期一期二期项目户型配比区域竞争市场分析—上东阳光2期花园洋房户型配比套型面积套数配比小套二88-100㎡285%大套三101㎡61%小套三90-100㎡6712%中套三110-130㎡24444%大套三140㎡以上224%套四168-177㎡16730%跃层183㎡224%合计5562期叠拼户型配比面积套数配比198㎡6占21%267㎡21占75%321㎡1占4%合计283期户型配比户型面积套数配比中套二83—88㎡21015.65%大套二93—102㎡936.93%小套三103—105㎡32824.44%中套三115—116㎡25418.93%大套三123—138㎡27120.19%套四146㎡1309.69%跃层151—202㎡564.17%合计1342户型点评一期三批次平面图点评:B2型三房两厅单卫建筑面积约103㎡平方米•户型方正,设计合理。•入户花园设计•明厨明卫设计,干湿分区•卧室飘窗设计,增大使用空间•厨房正对餐厅设计,便于生活习惯区域竞争市场分析—上东阳光时间轴价格走势04年11月开盘,推出528套销售率100%370032002006.92004.112005.109月开盘,推出1342套,主力户型(103—105㎡)销售率50%持续销售期•项目低开高走,价格走势平稳一期起价2400区域竞争市场分析—上东阳光二期三期05年10月开盘,推出584套;主力户型(110-130㎡)销售率为99%时间价格走势开发节奏项目开发策略区域竞争市场分析—上东阳光客户情况川师大40%城东25%洪河区域内15%其他(其他区域各外地人士)15%客户来源:客户构成:公务员及教师45%个体老板20%普通职员20%其他15%客户描述:•基本为自己住兼投资•客户购房最看重的因素:价格因素、小区景观环境、交通便利性,未来区域发展潜力。优势:区域内高品质大盘生态规划设计,法式现代建筑风格纯板式建筑,以人为本设计理念,居住舒适度于情趣性较好结合立面采用简洁、明快色调,体现出项目的品质感劣势:周边配套缺少,环境有待改善公共道路贯穿社区,影响项目品质项目价格相对较高项目点评区域竞争市场分析—上东阳光区域竞争市场分析—蓝谷地项目开盘时间一期:2005年6月二期:2005年9月三期:2006年4月四期:2006年8月项目销售均价一期:3430元/平米二期:3750元/平米三期:4100元/平米四期:4400元/平米项目销售情况一期:100%二期:100%三期:99%四期:99%(根据房管局备案)项目名称蓝谷地项目地址成龙路川师南大门旁开发商成都融创置地有限公司物业公司高力国际物业顾问集团占地面积(亩)306总建筑面积(㎡)50万容积率2.0绿化率50%车位1:0.6物业类型小高层、中高层梯户比一梯两户面积区间85-183平米畅销户型82-130分几期开发已开发4期总户数(户)约4000多规划特点区域竞争市场分析—蓝谷地三期四期规划项目地块西高东低,高达15米的自然落差,使整个社区呈现出起伏不平的坡地形态,形成独特的地形地貌;项目利用台地坡岭与水景有机结合,营造生态岛居生活。园林拉谷地注重园林景观的均好性,加上“坡地+水景”的独特规划,让人身处其中有移步异景的感受。6米挑高的错阳台及270度的转角飘窗,使得生活与自然相融,处处见景,风光入户。满足
本文标题:史上最强的市场资料成都竞争市场
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