转让在建工程 六个节税方案

转让在建工程六个节税方案在房地产行业的纳税筹划中，存在一种在建工程转让问题，即卖方公司股东转让股权还是卖方公司整个在建工程项目的选择。许多涉及此类筹划文章仅是考虑了交易中卖方的利益，而忽略了交易中买方的利益问题，这样使得筹划方案在实际运用时出现受阻现象。例如，A房地产公司（由两个法人股东组成）注册资本为3500万元，无其他所有者权益。该公司正在修建一幢住宅楼，原计划12层现已修建到第4层，“在建工程”金额为3500万元。因公司贷款困难，公司股东会准备转让给B房地产公司继续开发。这样就有两种方式可以选择：1、B公司支付6000万元购买整个在建工程项目或2、支付6000万元购买A公司的全部股权。假设B公司开发完成后总售价为9000万元，追加的开发成本为1000万元（为简化分析，此处不考虑印花税、契税）。就上述案例一些纳税筹划人员的筹划方案有以下几种（站在A公司或A公司法人股东的角度）：（一）直接转让该项目。纳税情况是：营业税及附加=6000×5.5%=330（万元）；土地增值税=（6000－3500－3500×20%－330）×30%=441（万元）；企业所得税=（6000－3500－330－441）×33%=570.57（万元）；合计应纳各项税金=330441570.57=1341.57万元。A公司转让项目的现金流入=6000－3500－330－441－570.57=1158.43（万元）。（二）转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价相等。纳税情况是：A公司法人股东应纳企业所得税=（6000－3500）×33%=825（万元）；A公司法人股东转让股权的现金流入为6000－3500－825=1675（万元）；方案（二）较方案（一）现金多流入=1675－1158.43=516.57（万元）；可见，方案（二）对A公司法人股东有利。此种筹划方案是否可行呢？如果我们考证一下B公司收购后的效益，答案就很明显了。从购买方B公司进行分析，亦有两种方案。（三）直接收购该项目。B公司纳税情况：营业税及附加=（9000－6000）×5.5%=165（万元）；土地增值税=（9000－7000－7000×20%－165）×30%=130.5（万元）；企业所得税=（9000－7000－165－130.5）×33%=562.49（万元）；合计应纳各项税金=165130.5562.49=857.99万元。受让项目的现金流入为9000－7000－857.99=1142.01（万元）。（四）收购该公司的全部股权。B公司纳税情况：营业税及附加=9000×5.5%=495（万元）；土地增值税=（9000－4500－4500×20%－495）×40%－5895×5%=947.25（万元）；企业所得税=（9000－4500－495－947.25）×33%=1009.06（万元）；合计应纳税金=495947.251009.06=2451.31万元。受让股权的现金流入=9000－7000－2451.31=－451.31（万元）。由于方案（三）较方案（四）现金多流入=1142.02－（－451.31）=1593.33（万元），可见方案（三）对B公司有利。如上所述，我们可看出，转让股权对A公司而言是最佳方案但它会导致B公司现金流入为负数，故以6000万元转让股权不可行。交易是双方行为，只有符合双方公平交易的方案才具有可行性。笔者通过计算机工具，通过排序方法，得出两组数据，分别是转让股权与转让项目时A公司与B公司现金流入的平衡点。（五）当转让股权时转让价款为4727万元时。A公司的法人股东税负如下：企业所得税=（4727－3500）×33%=404.91（万元）。此时A公司法人股东因转让股权的现金流入=4727－3500－404.91=822.09（万元）。B公司的税负如下：营业税及附加=9000×5.5%=495（万元）；土地增值税=（9000－4500－4500×20%－495）×40%－5895×5%=947.25（万元）；企业所得税=（9000－4500－495－947.25）×33%=1009.06（万元）；合计应纳税金=495947.251009.06=2451.31万元。受让股权的现金流入=9000－5727－2451.31=821.69（万元）。此时，交易双方现金流入相近，双方现金总流入=822.09＋821.69＝1643.78（万元）。双方总税负为2451.31＋404.91＝2856.22（万元）。（六）当转让项目时，转让收入为5980万元时，A公司的税负如下：营业税及附加=5980×5.5%=328.9（万元）；土地增值税=（5980－3500－3500×20%－328.9）×30%=435.33（万元）；企业所得税=（5980－3500－328.9－435.33）×33%=566.2（万元）；合计应纳税金=328.9435.33566.2=1330.43万元。转让项目的现金流入=5980－3500－1330.43=1149.57（万元）。B公司的税负如下：营业税及附加=（9000－5980）×5.5%=166.1（万元）；土地增值税=（9000－6980－6980×20%－166.1）×30%=137.37（万元）；企业所得税=（9000－6980－166.1－137.37）×33%=566.45（万元）；合计应纳税金=166.1137.37566.45=869.92（万元）。受让项目的现金流入=9000－6980－869.92=1150.08（万元）。此时，交易双方现金流入相近，双方现金总流入为1149.57＋1150.08＝2299.65（万元）；双方总税负为1330.43＋869.92＝2200.35（万元）。如果把A公司与如意公司作为一个整体来考虑，转让项目较转让股权现金总流入增加为2299.65－1643.78=655.87（万元），转让项目较转让股权总税负减少为2856.22－2200.35=655.87（万元）。很明显，双方应采取转让项目方式，总体税负最轻且双方现金流入最大，至于双方内部转让价格，可协商考虑解决。在在建工程的转让的纳税筹划中，首先要通过计算，确认不同转让方式下双方现金净流入情况，要达到双方都有利益可得才可能达成交易。其次应测算双方在不同方式下总的现金流入情况和总税负情况，选择对交易双方都有利的方式进行交易。最后双方在总税负一定的情况下进行利益合理分配，以便达到双方均赢目的，尽量不要选择总税负大、双方现金流入少的方案。一、地产项目转让的概念和目前业界趋势近期以来，房地产项目转让的一个趋势是，不是一两块地的转让，而是整个项目公司出手。一般来说，房地产项目公司是指专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司。目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上登记注册的房地产项目公司早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的某些风险，因此出现了大量事实上的项目公司即开发一个项目成立一个公司，项目彼此互不影响。目前对房地产项目公司的收购实质上仍为广义的土地使用权转让，或为土地使用权的直接转让，或为在建工程转让，或为房地产项目转让。投资者之所以越来越多地选择房地产项目公司收购方式来进行土地使用权或房地产项目或在建工程转让，关键在于房地产公司收购相对于土地使用权直接转让、房地产项目转让和在建工程转让具有以下优点：一是手续简单。对房地产项目公司收购只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目，而土地使用权或项目或在建工程的转让却涉及到土地使用权的过户及建设手续的更名等手续，不仅合同内容复杂，而且手续复杂。二是费用节省。土地使用权或项目或在建工程的转让与房地产项目公司收购相比，前者需多交相当于成交金额３％的契税和一笔交易手续费，显然通过收购房地产项目公司方式可以降低开发成本。三是开发快捷。由于房地产项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需再另行成立房地产公司。以房地产项目公司收购方式转让项目或土地使用权的不利之处在于，债务风险难以控制，如是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等。因此收购者务必要对所收购公司在收购之前的债权债务有一个清楚的了解，具体可通过委托审计来查清公司的资产负债。如以土地使用权或项目或在建工程的价值作为项目公司收购价，则务必约定项目公司在收购前的一切债权债务均要由原股东负责清理、承担，并应提供相应的有效担保或留下一定比例的转让金作为保证金等。二、转让的条件和手续中的法律问题房地产开发项目，一般是指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。在我国的房地产管理法中无明确的房地产开发项目转让的规定，但根据１９９８年７月２０日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定，“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起３０日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”可见，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面，最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而且转让了与使用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。综合有关法律规定及最高人民法院的有关司法解释，房地产开发项目的转让应具备以下条件：（１）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后作自用情形的除外）；（２）转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；（３）转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（４）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。项目转让需要办理的法律手续包括：（１）项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；（２）项目土地使用权的变更登记手续；（３）房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；（４）建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；（５）其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。项目转让与在建工程转让的条件及手续基本相同，区别在于项目转让应整体转让，不能分割转让，而在建工程转让不仅可以全部转让，而且可以分割转让；又如项目转让后的开发量应归受让方，而在建工程转让后的开发量，应归转让方。由于无法律、法规支持，理论尚有争议，因此，上述比较只能作为笔者观点。三、制作房地产项目转让合同应注意的问题1、房地产开发项目转让必须由所有转让、受让的当事人以书面形式协商一致；2、转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；3、项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；4、已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；5、成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；6、未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；7、转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式；8、项目转让时，项目未