房地产投资培训讲义

Page1房地产企业投资策略研究Page2目录1、战略解码关注投资效率提升2、标竿企业投资阶段流程再造3、城市评价体系及决策资源库的建立4、投资操作实务及动态经济测算5、地产政策把握、企业并购和土地一级开发6、项目合作模式及实例分析7、境外融资模型介绍Page3开篇思考如何思考一项地产投资？你的追求是什么？是追求项目利润率还是资产周转率？如何协调投资收益与风险？如何保障一项投资？Page4股东：NAV：净资产绝对值的要求资产增速：净资产增长率（自然增长和股权融资）ROE：净资产回报率上市公司：EPS、P/E职业经理人：利润：年度净利润贡献IRR：资产经营效率资产规模：资产扩张速度员工：个人职业发展：企业内部的升迁机会市场价值提升：企业外部的发展空间房地产开发投资的动力?Page5补充一下：真正的中心―客户永远为第一,给客户带来高价值、低价格、热情的欢迎”（沃尔玛）拿地之前，应该知道客户是谁（who），客户在哪（where）拿地之前就应该知道哪里和什么样的土地适合我们发展（帕尔迪）反观国内，万科、绿城、龙湖是怎么样做到的？Page6Page7战略地图一Page8财务顾客内部运营学习成长战略的四个层面战略目标快速扩张,稳健发展销售额快速增长资产高效运作客户价值服务价值规范项目运营客户价值识别客户细分策略优质的客户服务管理体系产品研发客户细分市场研究部品标准化与创新并举新技术应用整合运作战略合作资源整合外包供应商整合与管理项目公司运营整合组织培育团队建设知识沉淀组织和战略的匹配度支持、服务、决策平台清晰授权体系案例库和知识库建立信息系统规划与建立标杆经验转化人才猎取与内部培养并举员工职业体系规划培训体系建设企业文化实施项目净收益资产回报资产增长销售额投资回报率利润率新项目拓展项目周期控制成本管理体系质量保障体系投融资体系及预算体系信息运营管控聚焦客户价值提升运营效率持续规模化增长优化组织平台品牌价值客户忠诚度品牌影响力战略地图二Page9财务纬度：持续规模化增长战略编号关键考核目标绩效指标考核标准权重集团公司项目公司数据收集部门F:销售额快速增长资产高效运作F-1销售收入F-2净利润(亿元)F-3总部资金回报率F-4销售面积(万平方米)F-5销售利润率(集团口径)F-6累计回款比例F-7土地储备面积增量F-8公司可控性管理费用总额F-9融资计划的达成情况财务指标分解Page10内部流程纬度:提升运营效率战略P:基础体系建立产品研发整合运作编号关键考核目标绩效指标考核标准权重集团公司项目公司数据收集部门P-1目标成本变动率P-2项目主体实施工程量清单招标率P-3采购成本目标达成率P-4材料设备招标采购比例P-5关键节点计划完成率P-6公司级会议决议关闭率P-7工程质量监督检查P-8营销费用控制率P-9产品策划准确性P-10设计差错造成的成本增加P-11设计差错的变更数量内部流程指标分解Page11•正确的投资，是在企业战略指导之下的投资。企业战略规划（5年）企业财务规划（3年）企业投资计划（2年）企业投资预算（1年）、企业投资实践（年度内）拓展工作正确的投资Page12战略路径一：快速滚动开发，资源效率最大化投资效率开发效率营运效率把握合适的时机并正确的部署投资布局，提升效率切合市场，正确判断市场容量和去化速度，开发节奏合理高效组织内部专业整合，充分发挥协作效率，做好营运规划战略路径一土地投资布局土地储备结构土地成本优势投资收益水平土地投资效率可研通过比率Page13投资效率决定集团的财务杠杆体现集团的风险管理立场公司品牌政府关系投资评价决策体系投资布局投资标准拿便宜的土地将资金及时准确投向正确的地方宏观大势货币资金土地投资融资能力投资效率Page14ROE销售净利率平均存货变现周期销售均价建安造价营销费用管理费用开发周期销售速度回款周期地价/税收成本现金流销售现金流利润率周转率产品标准化开发效率Page15战略管理流程管理知识管理相互渗透计划管理营运效率Page16战略路径二：多元化及时融资，规模效应最大化股权融资债权融资战略合作企业能力的变现最大化，良好业绩支持下的资本规模扩张可用资源的最大化，充分利用财务杠杆（国内、国外）优化负债结构，表外融资，扩大操盘规模战略路径二Page171、战略解码关注投资效率提升2、标竿企业投资阶段流程再造3、城市评价体系及决策资源库的建立4、投资操作实务及动态经济测算5、地产政策把握、企业并购和土地一级开发6、项目合作模式及实例分析7、境外融资模型介绍目录Page18随着地产企业规模化、扩张力度的加强、进入城市数量的不断增多、大量城市土地机会的不断涌现，原有的投资决策体系正在经历着考验：城市和项目综合评审子公司（新城市）投资机会寻找年初集团投资计划的发布集团原有的投资决策流程框架项目可行性研究报告输入集团相关部门参与集团投资决策开展投资阶段流程优化工作的背景Page19收集土地信息对土地信息进行判断提出立项申请立项评审形成可研报告提出投资决策申请投资决策评审子公司工作集团工作形成初步可研报告四个问题：•集团与子公司在土地拓展中共同参与的环节少,彼此信息不对称，影响决策效率；•集团战略制定与子公司战略执行在此流程中没有很好结合，影响执行效率；•项目决策“集中化”，造成集团在城市与项目判断时失去重心，影响决策效率。•对项目价值挖掘不深，投标地价缺乏竞争力，而且可严决策缺乏严肃性。困惑困惑困惑原因原来集团投资决策流程Page20对于集团的潜在影响：§集团年初公布投资计划后，无法及时根据各地市场情况动态调整投资计划，至少在制度上无法形成保障；§项目决策前期，集团与子公司对于土地拓展共同参与的环节少，彼此信息不对称；项目决策时，集团职能部门介入时点较晚，对于项目的判断和集团战略的把握有时会和子公司存在一定的分歧，影响决策效率。对于子公司拓展工作潜在的影响（尤其是新城市拓展）：§进入新城市拓展，城市研究与项目拓展同时进行，拓展工作没有重心，影响工作效率；§决策流程“集中化”，城市判断与项目判断混杂在一起，失去重心，影响决策效率；§集团正式介入项目决策的时点滞后，加长（大）了项目决策周期与项目被否定的系统风险；§编写《可行性研究报告》，城市分析与项目分析混杂在一起，报告编写没有重心。影响性分析Page21通过流程制度建立加大集团在子公司土地拓展工作中的参与、沟通，增强集团对市场的敏锐感触，迅速就城市与项目层面与各子公司达成共识。•核心思想：崇尚投资阶段全阶段、不间断的沟通、把控风险、提高决策效率参与、沟通进行投资阶段流程优化工作的目的Page22措施1：建立季度滚动投资信息发布制度；保障1：子公司动态监控城市宏观经济及房地产市场、形成季度监控报告；集团根据年度投资计划结合各地房（地）产市场情况制定季度投资计划。措施2：建立城市决策评审制度，统一集团与各子公司对于城市看法，将城市评审与项目评审剥离开来；保障2：集团定期（平均1年）对所有已进入城市进行重新的评估，为制定集团后续2年投资计划提供保障；子公司每年年底前需完成所在及新增城市评审准备。措施3：建立项目初判制度，在项目跟踪与研究初期即对项目市场、风险与是否符合集团战略与投资策略进行评估；保障3：集团与子公司就项目拓展保持密切的沟通，就项目是否符合集团战略与投资策略进行评估；子公司拓展项目，需经集团项目初判通过后方可进行决策阶段研究。具体措施与保障Page23理解集团战略意图、把握投资要求进行区域内城市宏观经济及房地产市场研究形成报告，向集团提出城市层面决策申请城市及房地产市场评审收集土地信息，对土地信息进行研判形成初判报告子公司内部预审项目投资决策阶段研究形成项目投资决策报告向集团提出决策申请项目投资决策评审子公司集团营运决策小组明晰战略、制订年度投资计划；滚动发布季度投资计划；颁布集团投资决策城市评价指标体系、项目评价指标体系提交项目成果、内部评审纪要组织各专业部门进行项目论证重要风险提示项目意见反馈按照集团统一要求提交城市评价报告城市意见反馈沟通反馈YY优化集团投资决策主流程优化后的流程Page24四个优势：1、并联化•明确投资决策的两阶段原则：集团与子公司在投资决策中沟通时间阶段更宽。2、价值最大化•融合可研评价和项目策划评价两阶段，提高项目决策时对项目价值的挖掘深度，增加地价竞争力3提升了效率•缩短项目投资决策到开盘时间。4、加强了项目决策的严肃性理解集团战略意图、把握投资要求进行区域内城市宏观经济及房地产市场研究形成报告，向集团提出城市层面决策申请城市评审收集土地信息子公司初步研判，内部预审向集团提出项目初判申请（OA形式）形成项目决策报告向集团提出决策申请项目投资决策评审子公司集团投资决策相关领导明晰战略、制订年度投资计划；滚动发布季度投资计划；颁布集团投资决策城市评价指标体系、项目评价指标体系提交项目成果、内部评审纪要组织各专业部门进行项目论证重要指标提示项目意见反馈按照集团统一要求提交城市评价报告城市意见反馈沟通反馈YYY优化后的流程优势Page25YES城市研究城市评价报告集团评审资源、时间的巨大浪费拓展人员积极性的挫伤成立办事处城市和项目综合可研报告城市研究城市评价项目土地信息收集项目可研报告政府关系协调营销、成本、设计人员介入城市和项目均被肯定城市被肯定、项目被否城市被否、项目被肯定城市和项目均被否集团评审成立办事处项目土地信息收集项目决策报告政府关系协调营销、成本、设计人员介入原有流程改进后流程市场、投资人员考察转到其他城市实例阐释：办事处的成立和运作方式Page26城市决策程序城市决策标准项目初判程序项目初判标准本次投资流程优化工作成果展示Page27在具体的工作实践中，我们总结出以下建议供大家参考和借鉴：•项目最终投资决策的前提是集团必须首先通过城市的城市评审和项目初判，从流程上讲，不可能出现逾越或并列的阶段；•城市评审与项目初判必须依照集团流程进行，且子公司在提交上述决策文件时必须一并提交内部评审纪要，以做到信息对称与高效；•同时，建议子公司把握城市评审、项目初判的时间安排。避免出现有了非常紧急的项目才想到上述问题，给集团留有充足的时间；•城市评审及项目初判报告成果标准只是供集团决策的基础资料（规定动作），在实际的报告中应加以丰富（自选动作）。（例如项目初判报告中对于项目所在片区市场供需的分析及竞争楼盘的分析）对于流程指导投资工作开展的建议Page28标准化是工业化的基本特征规范化与执行规范化与执行持续优化改进持续优化改进卓越流程再造卓越流程再造•完成子公司的业务流程优化文件成果编制；•完成集团范围内的业务流程的推广与执行；•建立一套全集团的业务流程监控体系；并完成全集团的流程审核工作；•选取流程关键节点程序的操作优化并定型标准化；•完善并运转业务流程执行的保障机制•全面的业务管理创新优化研究；•形成具有企业特色的、卓越的标准业务流程。三年规划Page29原有流程8亿8＋8亿8＋8＋10×2亿已有项目经营状况项目融资规模到位时间股权融资规模到位时间滚动信息发布：年度土地投资计划、季度土地投资计划资金明确整体节约3－4个月YESNO城市考察项目考察项目可研评审YESNO城市考察城市决策候选城市群项目考察城市评价指标体系项目投资评审体系改进后流程项目决策提升效果Page301、战略解码关注投资效率提升2、标竿企业投资阶段流程再造3、城市评价体系及决策资源库的建立4、投资操作实务及动态经济测算5、地产政策把握、企业并购和土地一级开发6、项目合作模式及实例分析7、境外融资模型介绍目录Page31通俗的讲，可以从三个方面评估一个城市的房地产投资机会。首先是整体经济的支撑;其次是房地产市场供需情况理想;第三能够获取合适的土地;最重要的是这三个方面的可持续性要强。城市评价的基本面Page32（可研报告）做了那么多还要改、改、改，真不知道到底要的是什么？？给了一大叠资料，我要的东西却没有„„子公司集团漫画（情景模拟）：子公司和集团关于“可研报告”的