2016年临沂房地产市场年报

山重水复柳暗花明山重水复，柳暗花明--临沂市2016年房地产年报世联行临沂市场研究部--临沂市2016年房地产年报ContentsContents010203010203宏观市场商品房市场后市展望2016年临沂市宏观市场Part1  政策分析Part2  临沂大事件临沂大事件由去库存到抑热点全国政策2016上半年降准、降息促进楼市成交，去库存为主基调，下半年以调控为主，限购、限贷控制房价过快上涨地产定营改增地产行业纳入营二轮调控调控持续，全市开放二胎改善型需求大增，发展租赁国务院办公厅发改增试点范围，5月1日起实施国20多个城市纳入从严范畴20162017三、四房比例提升文明确表示鼓励住房租赁发展2月4月10月20166月2017下调契税降公积金严厉调控1月3月11月90平米以下按1%征收，90平米以上按1.5%套降低住房公积金缴存比例，住房公积金缴存比例疾风骤雨，7天19城发文调控多地重启限购数据来源：临沂世联怡高市场研究部二套2%最高为12%限贷全国政策上半年宽松政策2016年上半年政府再次放宽置业门槛，降准、降息、降税、降首付，迎近年来最宽松政策降首付：首套房首付比降至25%，各地可向下浮动5%降准：自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5%降息：连续5次降息后,2016年1月执行房贷最低利率4.9%降税：自2016年3月19日起，降房地产契税，二套由3%下调至1%数据来源：临沂世联怡高市场研究部全国政策下半年严政控热点21城受上半年宽松政策影响，房地产市场迅速升温，热点城市量价增长迅猛，下半年以调控为主，21城出台限购限贷二轮调控21城从严11月14日深圳、武汉、西安、武汉，四城市连夜发文加码升级限购限贷；11月28日，上海、天津调控再出重拳，重点从严城市再次被推向了调控的风口浪尖。初轮调控国庆周全国19城市发文，或重启限购、限贷，或严控楼市规范，国庆热点城市迎来调控高潮19城数据来源：临沂世联怡高市场研究部潮。全国政策全国热点城市调控一览表城市级别城市限购限贷调控强度本市非本市首套二套（未结清贷款）北京单身1套，家庭2套1套（首套+连续居住5年）35%50%一线城市上海单身1套，家庭2套1套（首套+60个月社保/个税）35%50%深圳单身1套，家庭2套1套（首套+连续5年社保/个税）30%70%广州2套1套（连续3年社保/个税）30%70%（）南京单身1套，家庭2套1套（2年内累计1年社保/个税）30%80%合肥2套（不含二手房）1套（2年内连续1年社保/个税）30%50%苏州3套（含二手房）1套（2年内累计1年社保/个税）30%80%二线部分热点城市苏州3套（含二手房）1套（2年内累计1年社保/个税）30%80%武汉2套1套30%50%厦门已有2套及以上144平1套（已有1套+2年内累计1年社保/个税144平米30%60%珠海已有3套及以上1套（已有1套/个税社保不足年30%40%144平米以下144平米以下珠海已有3套及以上1套（已有1套/个税社保不足一年30%40%福州已有2套及以上1套（已有1套+2年内累计1年社保/个税30%40%天津-1套（6区+武清区）30%40%数据来源：临沂世联怡高市场研究部杭州1套50%本地政策2016年公积金贷款额再提升临沂：公积金个人住房贷款最高额度由40万元提高至50万元政策内容：为进一步支持住房公积金缴存职工改善住房条件，根据上级有关精神，经市住房公积金管理委员会2016年第一次全体会议审议通过，决定将全市住房公积金个人住房贷款最高额度由40万元提高至50万元，自2016年6月15日第次全体会议审议通过，决定将全市住房公积金个人住房贷款最高额度由40万元提高至50万元，自2016年6月15日起实行。数据来源：临沂世联怡高市场研究部政策总结：2016年政策由宽松到收紧热点城市下半年紧抓调控政策总结：2016年政策由宽松到收紧，热点城市下半年紧抓调控Î全国政策：2016年房地产政策经历由宽松到收紧，上半年全国仍以去库存为主基调，政策以宽松为主，放宽置业门槛，降准、降息、降税、降首付，有效促进了房地产市场成交，下半年部分热点城市地价、房价增长过快为抑制此态势热点城市纷纷出台限购限贷及严管市场等新规仅国庆7天就19城发新政楼市增长过快，为抑制此态势，热点城市纷纷出台限购限贷及严管市场等新规，仅国庆7天就19城发新政，楼市进入严控局面。Î本地政策2016年临沂市提高公积金贷款额度充分发挥住房公积金支持住房消费的作用有力的刺激Î本地政策：2016年临沂市提高公积金贷款额度，充分发挥住房公积金支持住房消费的作用，有力的刺激市场需求。数据来源：临沂世联怡高市场研究部临沂大事件——双岭路高架桥开工建设2016年3月1日起，双岭路高桥正式开工建设。临沂市双岭高架路建设工程西起京沪高速，东至蒙山大道双岭路立交，全长7.09KM，其中高架段5.23KM，地面段1.89KM。它的建成临沂市双岭高架路建设程西起京沪高速，东蒙山大道双岭路立交，全长，其中高架段，地面段。它的建成通车能够进一步完善临沂市“三环十五射”城市路网系统，缓解主城中北部交通拥堵，建立主城区与北城新区的快速便捷联系通道，进一步加快临沂市新型现代物流体系的建设，促进西部商业圈持续稳定发展。双岭高架路的建设对临沂市的总体发展和引导城市发展方向及临沂市作为特大区域中心城市的定位有重要的意义。数据来源：临沂世联怡高市场研究部临沂大事件——陶然路沂河大桥正式通车2016年6月25日，临沂陶然路沂河大桥正式通车。陶然路沂河桥历时两年工期全长2.288公里，沂河大桥全长1712.4米，主桥长523.2米、宽38.6米，双向六车道布置，东西两岸与陶然路沂河桥历时两年期全长公里，沂河大桥全长米，主桥长米、宽米，双向六车道布置，东西两岸与滨河路均为互通式立交。大桥与兖石铁路平行,距铁路约40米。数据来源：临沂世联怡高市场研究部临沂大事件——公共自行车系统投入运营2016年6月27日开始，临沂市公共自行车站点将投入试运营。临沂市城区公共自行车系统站点，将分别设置在兰山老城区、北城新区、滨河景区、罗庄区、河东区、高新区和经济技术开发区7个片区。其中，兰山老城区设置站点243个、北城新区设置站点191个、滨河景区设置站点56个、罗庄区设置站点107个、河东区设置站点100个、经济技术开发区设置站点78个，高新区公共自行车已建成并投入运营站点34个。公共自行车系统收费采取短时免费的模式，借还车采取金融IC卡、普通IC卡、手机APP，微信、支付宝等多种方式。数据来源：临沂世联怡高市场研究部临沂大事件——临沂首条BRT快速公交开工建设2016年9月26日，临沂市首条BRT快速公交———沂蒙路快速公交走廊工程正式开建。沂蒙路快速公交起自南京路与冠山路交会处西北角，终至临沂火车站的沂蒙路快速公交走廊，贯穿兰山区，全长约12.3公里，拟设北城沂会沂沂走城汽车站、武汉路、广州路、天津路、北京路、祊河路、北园路北侧、涑河南街、兰山路、解放路、银雀山路、启阳路、开阳路、金雀山路、金坛路等14组站点。工程建成后，走廊内公交车辆运行速度将达到20km/h，比现状提高75%，并且在沂蒙路每个交叉口和BRT站点将设置公共自行车租赁点。数据来源：临沂世联怡高市场研究部临沂大事件——南京路沂河桥、西安路祊河桥主线通车2016年10月20日，临沂市南京路沂河桥、西安路祊河桥实现主线通车。南京路沂河桥西起滨河西路，东至滨河东路，是南京路向东延伸跨越沂河的重要过河通道。大桥建成后将有效解决东部新城与北部新城区的交通，对大美新临沂的经济发展具有深远意义。西安路祊河桥是临沂市“三环十五射”现代城市道路体系东西方向的主要干道，是西安路向西跨越祊河的重要过河通道，西侧与聚才七路相接，是贯通国际商贸区的景观大道。数据来源：临沂世联怡高市场研究部2016年临沂市房地产总结Part1  土地市场Part2  住宅市场住宅市场Part3  各物业市场土地市场总结土地供求回升，成交同比大幅上升土地市场2007年-2016年临沂市土地供求变化供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）1402016年1-12月临沂市土地供求变化供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）60080010008010012014020040060040608002007200820092010201120122013201420152016020160116021603160416051606160716081609161016111612¾2016年临沂市土地供应96宗、402.57万平米，面积同比上升58.27%，成交73宗、343.56万平米，面积同比上升126.53%。¾全年供求高峰出现在11-12月份，下半年开发商库存去化理想，急需增加土地储备，尤其以北城新区二期土地为主的优质地块相继供应，开发商拿地热情高涨。数据来源：临沂世联怡高市场研究部居住用地为主，兰山区、北城新区二期土地炙手可热土地市场4002016年临沂市土地供求结构分析供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）2016年临沂市各区域土地供求情况供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）30040012016010020040800居住商服0兰山区北城新区河东区经开区罗庄区高新区¾2016年居住用地供应37810万平米同比上升10138%成交31271万平米同比上升16170%；商服用地供应2487万平米同比下¾2016年居住用地供应378.10万平米，同比上升101.38%，成交312.71万平米，同比上升161.70%；商服用地供应24.87万平米，同比下降明显，降幅为63.27%，成交30.85万平米，同比下降4.10%。¾兰山区供应161.10万平米，成交134.10万平米，2016年兰山区土地出让集中在市区，开发商预期较好，拿地积极；北城新区供应86.68万平米成交8595万平米年末北城新区二期土地发力供应成交基本持平土地炙手可热；河东区供应7582万平米成交7121万平米数据来源：临沂世联怡高市场研究部平米，成交85.95万平米，年末北城新区二期土地发力，供应、成交基本持平，土地炙手可热；河东区供应75.82万平米，成交71.21万平米，河东区土地供求集中在乡镇；其他区域供求较少。价格稳步上升，居住用地价格涨幅最大，兰山区地价最高土地市场2016年临沂市各区域土地均价对比整体均价居住用地均价商服用地均价万元/亩2011年-2016年临沂市土地均价对比整体均价居住用地均价商服用地均价万元/亩2002503001502002505010015050100150050兰山区北城新区河东区经开区罗庄区高新区050201120122013201420152016¾2016年临沂市土地整体均价为18471万元/亩同比上升3987%居住用地均价为19267万元/亩同比上升3437%商服用地均价为¾2016年临沂市土地整体均价为184.71万元/亩，同比上升39.87%，居住用地均价为192.67万元/亩，同比上升34.37%，商服用地均价为104.06%，同比上升15.64%。¾近年来，土地价格呈稳步上升态势，其中居住用地价格涨幅最为显著。兰山主城区及北城二期土地价格屡创新高，兰山主城区地价保持在300-400万元/亩地价水平最高；北城新区二期土地价格涨势较快地价保持在150万元以上河东区城区地价保持在100万元以上罗庄区今年土数据来源：临沂世联怡高市场研究部400万元/亩，地价水平最高；北城新区二期土地价格涨势较快，地价保持在150万元以上。河东区城区地价保持在100万元以上，罗庄区今年土地成交较少，地价保持在100-150万/亩之间。土地市场2016年临沂市土地成交面积TOP5（面积）地块编号地块位置面积（㎡）用途成交金额成交单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）竞得单位2016-039河东区堤下路与利源街交汇处199240商住1.5：8.5373