房地产工程管理与工作流程

房地产公司工程管理手册2011年03月第2页•工程项目管理担负着公司基建项目管理的重任，需要现场各个环节的人员团结协作，因此各级工程管理人员必须严格按照公司的有关规定、流程、岗位的职责完成工程项目的各项工作，特此制定现场管理工作手册。第3页现场管理工作手册岗位职责与工作流程项目建设施工流程第4页一、岗位职责与工作流程第5页•一、工程部经理岗位职责•1、贯彻执行国家有关工程建设法律、法规及公司各项规章制度,认真熟悉图纸、施工规范、质量检验评定标准、工艺标准及操作规程。对本部门职责范围内的工作负全面责任并及时向公司公司办公会汇报工作情况。•2、参与招标、投标和评标工作，参与建筑施工合同的起草，负责施工现场“三通一平”。负责施工监督管理，协助施工单位解决有关问题，组织在建工程大检查和竣工验收工作。•3、组织图纸会审，解决图纸上的疑难问题，建议修改不合理的设计，合理降低工程造价。严把工程技术、质量关，联系并办理设计变更、材料代用等手续，组织主要建筑材料及设备的考察、选型。•4、安排（督促）工程进度，负责(参加)隐蔽工程验收，审查施工单位报表并如实上报。•5、负责办理施工现场经济签证工作。•6、负责处室人员的调配，协同做好施工现场其他各项管理工作。•7、负责收发往来技术文件，审查工程技术资料，对工程资料进行整理、归档。做好与公司内部各部门间的配合工作，完成公司办公会交办的其他工作。•8、经常深入施工现场，及时掌握施工动态。负责组织公司工程质量验收与评定工作。负责组织每周（月）一次的工程质量、安全与文明施工大检查工作，严格执行各项管理制度，对违反规定的施工单位采取处罚措施。第6页•二、甲方代表岗位职责•1为公司派驻工程项目施工现场的代表，隶属工程管理部管理，负责工程现场甲方的日常管理及现场工作安排协调，必须严格遵循公司管理制度，努力提高现场管理水平和工作质量，树立公司良好的形象；•2、根据公司批准的施工总进度计划，审核工程项目施工组织设计，监督控制工程项目的现场施工进度，确保工程项目按计划进度完成；•3、根据合同的约定、设计图纸及相关规范规程的要求，严格监督工程项目施工质量，参加组织工程项目检查验收，组织进行材料设备进场检查验收，对工程质量负完全责任；•4、根据公司批准的工程项目总施工预算书，严格监督控制工程项目施工成本，参加工程现场的经济签证、技术核定单、认质单、认价单的审查确认，确保工程项目成本控制目标的实现；•5、负责进行现场合同管理，严格执行合同规定，确保合同履约完成，协调处理合同实施执行过程中的纠纷、索赔等事宜；•6、负责现场监理工程师、承包商之间的信息交流、信息传递和信息处理的管理事宜；•7、负责协调解决工程项目施工中的设计、施工问题以及现场的涉外关系；•8、负责组织现场项目部的日常管理工作，协调安排各专业现场配合工作，完成现场施工日志的准确记录；•9、负责工程项目竣工至保修期满时间段内的工程保修管理和协调工作；•10、负责组织参加每周的现场施工协调会议，审核监理工程师现场会议记录、工程项目管理报告和其他文件资料；•11、要在日常工作中加强工作责任心，计划性，不断提高自己的专业水平和管理素质，及时准确提供工程建设信息。第7页•三、甲方代表现场工作流程•1、一般一天的工作流程：•主持工程项目现场工作晨会（考勤、汇总通报前一日工程施工情况，安排当天的工作计划和需要解决的问题）——落实、完成当天的工作计划（见甲方代表工作内容）——进一步熟悉施工设计图纸，掌握了解现场各项工作的施工完成情况和需要解决的问题——监督处理协调现场各项工作——对当天工作进行小结，填写工作日志。•2、一般一周（一月）的工作流程：•总结本周（本月）的工程施工、考勤、奖惩情况，编制本周（本月）工程完成情况统计报表，编制下周（下月）的工程计划安排——准备协调解决相关的设计、施工问题——安排下周（下月）的各专业工程师的工作；•3、填写本周（本月）工作考核表，星期一（月考核表在次月2日）报工程管理部进行考核；工作考核表经考评后，交由办公室留存。第8页•二、项目建设施工流程第9页项目建设施工流程1.项目工程总体建设流程2.项目工程建设施工流程3.小型项目工程建设施工流程4.项目工程建设实施流程5.项目工程变更流程6.项目工程资料整理归档流程第10页•一、项目工程总体建设流程第11页时间工程管理部财务部办公室工程管理部工程管理部房地产公司采购部132456789101112物业公司公司办公会开始施工图图纸会审图纸会审编制项目实施计划监理招标工程招标签定施工合同图纸会审意见汇总投资计划工期计划工程施工详细计划售楼部装修设计图工程招标手续监理招标手续工程建设手续售楼部装修具体要求及移交工程建设资金流施工详细计划工程建设前期准备临水电及测量手续A审批审批未通过通过未通过通过审核备案审核备案21314151621191817202223第12页A时间工程管理部财务部办公室工程管理部工程管理部房地产公司采购部物业公司公司办公会设计交底组织设计人员施工单位进场开工证开工手续建设资金审查备案A工程建设管理变更图施工现场服务施工现场检查巡视审批未通过通过测桩、沉降观测等分项委托242526272829303132333837363534材料设备采购供应现场抽查管理协调39变更审查确认第13页A时间工程管理部财务部办公室工程管理部工程管理部房地产公司采购部物业公司公司办公会各项验收验收配合验收配合验收手续物业楼装修物业装修图物业楼装修要求及移交入住移交资料业主入住移交使用说明书等入住配合能源开通配合5440414243444546入住资料配合47484950515253建筑物二次设计审查确认委托、配合、确认55小区配套施工委托协调联系协调监督管网设计配套费用5657585960协调相关资源入住配合6162业主房款支付完成60-1竣工资料及交房资料63第14页流程步骤工作内容的简要描述办理要求办理成果工作说明1.工程管理部完成施工图设计，采购部完成相关手续施工图审查证明、消防审查、建设工程规划许可证施工图按照项目总体计划完成时间，完成施工图设计2.为工程建设招标进行的图纸会审施工图会审记录以工程管理部人员为主，满足招标及工程施工的需要3.将图纸会审的结果由办公室汇总协调会审记录汇总表交工程管理部进行变更设计4.在项目总体计划及工程管理部完成的项目成本测算的基础上编制项目总体计划、成本测算项目施工计划、项目成本调整、现金流量表工程管理部按照项目总体安排及工程管理部的成本测算编制。工作周期10—15天5.办公室对计划审核，提出修改意见审核意见表工程管理部进行修改6.公司召开办公会议，讨论计划的具体节点会议记录存在问题进行调整后执行7.批准的计划报财务部投资计划总体协调公司资金，安排资金8.批准的建设计划报销售管理部建设计划安排销售计划等9.按照公司制定的相关制度进行施工图审查证明、消防审查、建设工程规划许可证确定监理单位工程管理部办理中标通知书、承包商确认书，工程管理部办理质监备案。工作周期30—40天10.采购部协助办理相关手续承包商确认书等11.按照公司制定的相关制度进行完成的前期手续、按照工程部位编制的工程量清单、甲供材数量、品种等确定施工单位工程管理部办理中标通知书、承包商确认书，工程管理部办理质监备案、交纳水泥专项资金、民工工资保证金、开工证。工作周期30—40天第15页流程步骤工作内容的简要描述办理要求办理成果工作说明12.采购部协助办理相关手续承包商确认书等13.工程管理部与采购部共同确定合同条款合同签定按照标准文本，仔细确定，保证合同执行14.协助办理备案等手续合同审查备案、质监备案等15.按照工程管理部编制的各项计划，经过细化，制定具体计划项目施工计划、项目成本调整、现金流量表详细的项目施工计划、项目成本调整、现金流量表工程管理部制定相关实施计划的同时，完成工程施工前的临水、临电、控制测量、工地围挡、施工单位进场等。工作周期10—20天16.办公室审核详细计划，提出修改意见审核意见表工程管理部进行修改17.公司召开办公会议，讨论计划的具体节点会议记录存在问题进行调整后执行18.批准的计划报财务部投资计划总体协调公司资金，安排工程施工资金19.批准的建设计划报销售管理部建设计划调整销售计划等20.工程管理部按照装修设计、效果配置设计进行售楼部装修设计施工图工程管理部按照项目计划组织装修公司进行售楼部装修21.按照需要，提出装修要求、配置要求等。装修完成后，接收售楼部。售楼部装修相关部门共同为项目销售提供相应的资料22.按照批准的细化工程计划及公司的相关制度，组织施工单位进场施工准备临时建筑审批等23.办理临水临电、建筑物测量放线等采购部手续配合临水临电、测量到位24.组织施工单位等进行设计交底工程管理部组织交底记录包括质量交底、安全交底等第16页流程步骤工作内容的简要描述办理要求办理成果工作说明25.工程管理部组织设计院设计人员交底解决技术问题26.施工单位进入施工现场临建消防、规划审批临建施工临时水电、道路通，场地平整27.施工单位办理完成开工证办理完成各项手续施工许可证28.办公室协助办理开工手续与相关部门联系、协调29.财务部准备施工工程预付款资金资金30.工程管理部比选测桩、沉降观测等单位选择三家以上，比价考察、意向单位31.工程管理部对工程管理部选择单位审查确认参与合同谈判审查记录、签订合同32.工程建设过程中的质量、进度、安全文明生产、与相关部门协调等问题进行检查协调工程质量达标、工期满足计划要求，资金按照合同拨付工程管理部定期（每周）对各施工现场进行巡视、检查解决工程建设过程中的问题33.工程管理部按照工程管理部提出的变更要求，进行整理、汇总、审查图纸错误、施工单位洽商、施工操作调整等变更要求工程管理部初步测算变更的价格，报办公室、公司负责人审查批准。工作周期5—10天34.变更单等涉及到资金变动的经公司会议讨论确认、批准批准单35.工程管理部根据批准的变更要求设计出变更图设计变更要求变更图36.工程管理部根据施工具体要求安排设计单位提供施工现场技术服务施工现场技术服务要求具体安排常住、定时或不定时到施工现场提供技术服务第17页流程步骤工作内容的简要描述办理要求办理成果工作说明37.工程管理部按照工程管理部提出的材料要求，按照计划组织材料进场工程管理部完成的材料需求时间表、要求及数量组织材料进场工程管理部会同采购部共同对进场材料进行验收38.办公室按照公司批准的工程实施计划对工程实施过程中各部门相互衔接、配合等事宜进行检查、落实、督促、监督检查、监督表定期或不定期进行检查、协调39.工程管理部作为工程管理部门，对工程实施过程中的具体事宜，包括质量、工期、文明施工、资料等进行检查、监督检查单定期或不定期进行检查、协调40.配套项目的二次设计、土建工程中的二次设计施工进度计划设计要求提前提出或安排相关单位进行。41.工程管理部对由施工单位进行深化设计的二次设计进行技术审查、鉴定，提出意见设计要求审查意见满足施工要求42.工程管理部对二次设计要求进行审查，对施工单位进行的深化设计及施工单位的选择进行确认保证所选择的施工单位符合公司的要求审查单43.工程管理部对要求设计单位完成的二次设计进行委托，对小区配套设计进行委托设计要求二次设计图44.办公室协调水电气等部门配套施工包括配套费45.按照小区综合管网图进行设计设计图工程管理部协调现场施工46.工程管理部进行协调47.财务部提供小区配套资金支持资金第18页流程步骤工作内容的简要描述办理要求办理成果工作说明48.工程建设即将结束时，按照设计位置，进行物业楼装修物业楼装修设计图物业楼装修49.工程管理部根据公司整体要求、物业公司要求等，进行的物业楼装修设计设计图包括物品配置50.物业公司对物业楼装修的具体要求开发小区的物业配置具体要求51.按照国家及地区对验收的要求，分步骤进行验收，包括地基、基础、主体、竣工验收各部位工程施工完成验收备案表竣工验收包括消防、规划、设备、市政、绿化、竣工等验收52.办公室配合完成