部门职责及流程

1关于印发《员工手册》《制度汇编》《部门职责及流程》的通知浙建工房2003第（028）公司各部门：管理制度是企业兴衰成败的生命线，成功的企业源于卓越的管理，卓越的管理源于优异的制度。公司经过几年的发展，逐步建立了一套适应公司初创阶段的规章制度。近年来，随着公司开发项目的上规模、上档次，创品牌及企业规模的迅速扩大，要求企业管理也要上台阶，要按照现代企业制度来规范企业的管理。为此，公司领导十分重视管理制度的建设，多次组织力量编写、整理一套适应公司发展需要的管理制度，力求做到全体员工有章可循、有法可依，部门之间分工明确、职责分清、赏罚分明。经过上下反复多次讨论和修改，现将《员工手册》《制度汇编》《部门职责及流程》试行稿印发给你们，要求公司各部门及全体员工认真贯彻执行，并在实践中和今后的ISO-9002质量认证工作中进一步修改、补充和完善。浙江建工房地产开发集团有限公司二○○三年七月日附件1．《员工手册》2．《制度汇编》3．《部门职责及流程》2一、征迁部工作职责一、基本征迁工作职责负责集体土地征用、国有土地出让及农村集体土地和国有土地房屋的拆迁补偿、拆平、回迁工作。1.负责集体土地的征用工作；2.负责出让土地地价的评估审报及相关出让手续；3.根据拆迁补偿安置的相关政策和操作惯例，针对国企、合资、股份制、村办及城镇居民和农民（或拆封建居）等不同拆迁对象，制订详细的、切实可行的拆迁补偿和安置方案；4.申领《拆迁许可证》；5.根据拆迁补偿安置方案，负责拆迁范围内企业和居民（农民）拆迁补偿安置的成本测算及实施丈量、评估、洽谈、签约、腾空、拆除和安置补偿的实施工作；6.负责拆迁工作中相关部门的协调工作；7.根据经济技术资料要求，整理征地、拆迁、回迁的相关档案资料；8.宣传解释有关征地拆迁的政策，接待和处理征地拆迁过程中的来信、来访工作；9.实施回迁工作。二、与其他部门的交叉工作责职1.与总师办（1）及时沟通拆迁进度计划及计划变化情况；3（2）根据不同时期的拆迁进度情况，及时汇总、通报安置人口、人口变化及影响安置面积和安置户型的设计要求，随着拆迁工作的深入，对安置户型和安置面积的设计要求进一步细化和确定。2.与工程部（1）及时沟通拆迁进度计划及计划变化情况；（2）拆迁现场由征迁部平整至地坪自然标高后移交工程部；（3）涉及征地拆迁范围内的地上地下管线及与外部联系的管线，由工程部为主负责清除，征迁部配合；涉及拆迁范围内与周边待拆迁户的管线问题，以征迁部为主清除或协调，工程部配合。（4）提供地块土地实测资料成果文件。（5）及时反馈回迁户对回迁户型和房屋的信息意见，以进一步协助修正或完善回迁户的房屋结构。（6）配合提供拆迁范围内被拆除建筑物的地下基础资料文件。（7）协助解决施工过程中周边居民的纠纷或投诉等。3.与营销部（1）及时沟通拆迁进度计划及计划变化情况。（2）根据征迁部与回迁户确定的层次，户型，移交营销部“三证”的委托办理。4.与财务部（1）及时做好财务用款计划。（2）及时核对帐目，做好拆迁补偿费用的支付。（3）根据征迁部的清算单或工作联系单，由财务部做好回迁户的结构差价、超面积结算（包括允许标准内和外）、水电费扣回、水电押金、回收费结算、4其它工程自负费用、垃圾清理费和有线电视开户费的清算工作。三、主要工作流程（1）征地工作流程图：市征迁办报批市局会同区局调查收规税费、预收征地费市局下达征地任务书区局报批征地方案公告征地补偿登记区局制定征地补偿安置方案征地补偿安置方案公告区局修改、完善方案发布《征地拆迁冻结通告》区局与村签征地协议与市征迁办签费用支付协议报市局审核报市政府批准报市局审核报市局审核5(2)拆迁工作流程相关部门走访调查,搜集资料,制订拆迁补偿安置方案分析数据、户口资料修正切实可行的并具预见性的拆迁补偿安置实施方案领取《拆迁许可证》进场拆迁宣传动员丈量、收集批建等相关资料、核对装璜、人口情况委托房屋装璜评估督促腾空交房档案整理、归类配合抄表、拆房协议报土管部门审批谈判签约协调相关部门6(3)回迁工作流程：认定每户合法批建面积、安置面积根据家庭结构分析回迁户型初步确定回迁户型制定回迁方案发布回迁通告核对回迁户资料分析变化因素，确定每户面积根据回迁号现场选房、验房签定安置房屋确认书资金结算、收据保存发放钥匙、房屋相关资料与总师室设计、沟通、调整客服部办理权证财务部开局票据档案建立客服部、工程部提供物管费、建外费清单7四、主要岗位职责(1)动迁人员岗位职责：1.进场前到相关部门收集和分析拆迁户房屋户口资料。2.科学合理地组织拆迁房屋、装瑛的丈量。3.积极主动宣传政策和条例。4.负责制定每户补偿安置方案和谈判方案。5.负责谈判签约，督促拆迁户腾空交房。6.负责配合拆房、收取水、电费押金及补偿金的安全发放。7.配合律师司法调解或诉讼及强制拆除。8.整理拆迁户资料并归档。9.完成领导交办的其它任务。（2）拆房管理人员岗位职责1.对拆房单位的资格审核和业绩、信用等情况调查工作。2.负责检查拆房施工单位制定和落实拆房过程中的一切安全措施及规程。3.负责对被拆迁房腾空后的水、电设施的拆除及水电表的清还工作。4.合理布置拆房部位和进度，配合运运人员和现场工程技术人员工作。5.协助工程部对拆迁范围内的地上、地下管线设施加以保护或改道及拆除工作，以免发生事故。6.负责被拆迁房拆除前的水、电等设施费用的清算工作。7.负责涉及拆房工作中相关城建，派出所等部门的协调工作。（3）内勤人员岗位职责81.打印拆迁文件。2.整理拆迁资料，催缴资料，并做好资料的保管工作。3.做好拆迁现场的水、电相关事宜。4.到财务部领取拆迁户的补偿费用，并及时与财务对帐。5.做好拆迁（费用、进度等）汇总表。6.做好内勤保障工作。7.做好征迁部经理安排下来的其他工作。9二、前期部工作职责前期部是公司负责每个项目开工前审报工作的职能部门。1.认真贯彻执行国家有关基本建设的方针、政策和法令，按基本建设程序报批工程项目。2.负责定点、征地、勘测红线的划定，取得合理的勘测条件。3.负责进行新项目规划审定的报批。4.负责工程项目开工建设的申请，领取建筑开工许可证。5.参与工程的竣工验收及办理土地复核相关的工作，负责做好前期部的资料收集，整理和归档工作。6.定期或不定期对房地产开发相关的各职能部门和兄弟公司的广泛联络，建立和加强各方关系，使公司的前期审批工作具有同行业特殊优势。7.及时收集、整理、汇总杭州市新出台的各项开发政策信息及各种审批制度的调整。8.负责前期有关规费的申请、减免、缴纳及退回。9.协助总经理参与洽谈各开发项目。10.办理总经理交办的其他工作。10前期部岗位职责在总经理的领导下，主持前期部的工作，做好每个项目开工前的前期审报工作。一、立项阶段1.参与总经理立项阶段的策划和决策，提供有关技术经济指标的分析。2.申请受让项目地块。3.向有关部门申请开发项目的选址定点，取得有关勘测红线图。4.收集各种项目资料和土管局的前期投标资料，保证公司可持续发展。二、审批阶段1.配合征迁部门向土管部门申请用地审批。2.向土管部门办理土地出让手续，缴纳土地出让金，申领《土地使用权》。3.向市规划局申领《建设用地规划许可证》。4.负责疏通前期审批中的规划、建委、公用事业局等部门工作。5.由工程部委托方案设计或初步设计后，组织方案、扩初会审及会前的各项疏通协调工作。6.完善初步设计或扩初设计后，取得总平图认可和批复下达。7.施工图设计由工程部出图后，经有关部门审查批准。8.向市规划局申领《建设工程规划许可证》。9.向市建委申领《建设工程开工许可证》，领证前，缴纳有关费用。10.办理规划局的验收，协助工程部的消防、人防、环保、水电路、绿化单项验收。1111.竣工验收合格后，向土管部门申领《土地使用用权证》，复核审验中应注意用途性质、建筑面积、土地占用面积、年限等。12.提供客服中心向房管部门申领房产所有权证的有关资料，并以书面形式告知客服中心领证的注意事项。13.通知综合部档案接交及押金的退还。三、对外、对内的协调衔接对外：1.与外协单位协调好各项工作细则。2.与外协单位清理工程结束的有关遗留事项。3.巩固和加深与外单位的人际关系及专业对口的业务往来。对内：1.对工程项目在设计过程中、审批阶段中，密切与工程部研究商讨、制定、实施等有效方案和措施。2.工程项目的用款，提前向财务部预订用款计划，并阐明用款去向、性质、额度、合同文号。3.主动、热情递交有关部门需用的复印资料，并解答下步工作中将要碰到的问题或应注意的事项。4.凡前期审领的原始资料一律归档，自留复印件待查待用。四、完成总经理交办的特急任务1.总经理交办的特急任务，应特事特办，迅速反馈。2.加强各方面的信息收留，提供总经理参考。12房地产项目审批流程图表（一）1.市土管局2．市计委3．市规划局市环保局4.市建委、市规划局5．市建委6.市规划局7．市土管局8.9.市计委或省计经委10.市建委取得土地合法权立项提供规划设计条件环境影响评价方案设计初步设计核发建设用地规划许可证核发投资许可证核发建设工程规划许可证施工图审核灰线检验市规划局卫生市规划局局核发施工许可证建设用地许可证消防环保13部门工作流程（取得施工许可证前所需完成的各个环节的工作和流程以及对应的责任部门）表（二）1.前期部2．征迁部3．前期部总师办4.前期部、总师办5．前期部、总师办6.前期部7．征迁办8.9.征迁部10.前期部取得土地开发权市计委立项提供规划设计条件环境影响评价方案设计初步设计核发建设用地规划许可证核发投资许可证核发建设工程规划许可证施工图审核灰线检验前期部总师办工程部核发施工许可证建设用地许可证前期部14前期部岗位工作流程表（三）1.土管局2．规划局新征土地或在原址改变原址用地性质的建设项目：v153.市建委：16三．工程部工作职责在总经理领导下，全面负责建筑工程的技术经济等各项管理工作：一.施工前准备管理工作1.组织工程项目的招投标工作。2.根据拆迁部门完成拆迁工作后，工程部应派人进入现场，进行“三通一平”工作。3.项目建筑先委托勘测测绘部门定位放样，经施工单位及监理单位等先后天复核无误后填写《工程定位表》，并妥善保护好基准点，以待规划局灰线验收。4.工程部应审核施工组织设计，必要时提出建议，同时熟悉工程承包合同，并根据合同工期各公司计划编制详细的《施工总进度计划表》上报总经理批准。5.施工单位进场后，工程部应依照《施工承包合同》及施工技术规范对施工单位进行管理。6.施工图出图以后，各专业应尽快熟悉审核图纸。并召集各项目部、设计单位、监理单位、施工单位参加施工图会审和设计交底，由施工单位整理《图纸会审纪要》，相关单位盖章后做为施工依据。7.由施工单位提出开工申请，经管理单位复核后，工程部审批同意后准予开工。二.工程施工管理1.工程合同管理：工程部负责检查督促工程合同执行情况。工程部按17照法律、政策的要求，通过督促手段，促使监理单位和施工单位依法履行合同，承担违约责任，保证工程项目建设顺利进行。2.工程质量管理2.1施工单位在自检分项工程质量合格后以书面形式递交监理单位申请验收。2.2工程部人员依据国家有关施工规范式，以样板房为依据负责对操作工艺过程的控制，重要工序如桩基，砼浇筑等应旁站监督，并对分项工程质量进行核检，不合格项目敦促施工单位立即整改合格。2.3重要项目的验收，如基础工程分部、主体工程分部的中间结构验收，建设单位同意由监理单位书面通知相关人员参加。2.4验收结果由施工单位形成验收记要，作业工程技术资料。2.5整改内容监理单位复核合格后，参加的有关人员在《工程质量验收表》上签字认可后，施工单位才能实施下道工序施工。3.工程进度管理由监理单位全过程核查工程施工进度，分析进度偏差的原因和造成的结果，每月提交《工程进度情况分析报告》，月进度偏差大于30%时，施工单位制定整改方案，并上报公司总经理。4.工程造价管理按照《承包合同》及有关国家法规施工图纸等核实工程量，编制审核工程造价，并送交有关部门审计，施工单位申请支付工程款时严格把关，由总经理签字确认后，