2A--XXXX年度南京招商地产紫金山一号营销报告

招商紫金山一号2011年度营销报告谨呈：招商局地产一、2010年南京房地产市场回顾报告提纲Content二、2010年区域房地产市场分析三、2011年运行趋势预判第一部分：2010年南京房地产市场回顾╬政策环境╬土地市场╬商品住宅市场╬别墅市场╬商业物业市场╬办公物业市场╬二手房市场╬楼市热点事件政策时间发布单位主要内容国家政策4月国务院常务会议对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍国务院常务会议下发“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房，对第三套房及以上住房可停止贷款，同时限制异地购房贷款财政部重庆“特别房产消费税”方案已获批，而之前据传上海也将开征住房保有税且基本方案已定住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得收取订金9月国土部、住建部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，目的贯彻落实“国10号文”确定的工作任务国务院常务会议新“国五条”出台，政府要求各地要加大楼市宏观调控的力度，立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则10月中国人民银行央行首次加息0.25个百分点，从10月20日开始，金融机构一年期存款利率由现行的2.25%提升到2.50%，一年期贷款利率由5.31%提高到5.56%12月国土部规定：未完成2010年保障性住房建设用地供应任务的城市，控制年底出让规模，溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的地块，2工作日内要上报南京政策2月南京公积金管理中心南京个人住房公积金最高可贷额由目前的30万调整为20万，即夫妻双方最高可贷额由60万缩水至40万；同时，无论公积金贷款是否结清，再次申请公积金贷款的一律暂停办理9月南京市规划局落实《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005，简称《规范》），统一建设项目报建中建筑面积计算规定10月江苏省房管局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》（简称省六条）南京市政府《政府关于贯彻住建部等部位宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（宁五条），具体有：暂停三套房以上贷款，从今年10月20号起，全面取消购房补贴、开发商申报3个月内不得涨价、出台公租房管理办法。12月南京公积金管理中心从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率，其中，五年期以下（含）由现行的3.50%上调至3.75%，上调0.25个百分点；五年期以上由现行的4.05%上调至4.30%，上调0.25个百分点2010年房产调控以09年末调控为开端，在10年4月开始加强，与往年政策不同的是，本次重点放在抑制不合理需求上，而非往年的调整供应层面。2010年房产政策背景1——之前政策效果有限：09年房地产市场疯狂发展后，09年末及2010年初维稳政策主要以指导性和原则性政策为主，短期内对遏制房价未能产生实质性影响政策性质政策名称颁布时间政策目的综合性政策《国四条》及地方细则09.12.14稳定市场、控制房价快速上涨、打击投资投机，多为指导性政策《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条）10.01.10税收政策营业税调整09.12.09打击投资投机二手房转让营业税优惠政策终止09.12.23土地政策《进一步加强土地出让收支管理的通知》09.12.17规范土地市场，增加土地有效供给，抑制地王闲置土地清查09.12.23《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国19条）10.03.10金融政策（货币）央行提高央票利率10.01.07货币政策由宽松进入适度宽松上调存款准备金率10.01.12数据来源：新景祥研究中心政府调控房地产市场的政策主要包括保障性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策以及市场政策这五个方面；09年底以来出台的政策虽包含了各个方面，但多为一些指导性和原则性的政策，在许多方面可执行力不够强，或仍存在较大的弹性空间，有一些政策属于中长期政策如关于保障性住房政策等，在短期内对房地产市场尤其是房价的影响有限2010年政策加强——背景1113092280024291353131536144734711483046625193050001000015000200002500030000350004000009-1Q09-2Q09-3Q09-4Q10-1Q万平米元/平米40004200440046004800500052005400商品房销售面积商品房成交均价商品房销售量价走势10年1季度前两月全国商品房销售面积15361万平米，同比增长35.8%，增幅比去年全年回落6.3个百分点，销售均价为5193元/平米，同比增长16.1%，比09年增长11.4%；全国70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，且房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，70个大中城市，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。数据来源：国家统计局09年至10年3月6大城市房屋销售价格指数09.0309.0609.0909.1210.0110.0210.03北京天津合肥上海厦门重庆背景2——2010年1季度房价上涨仍旧过快：主要表现为一季度全国房地产市场量价齐升，部分城市商品房销售价格指数涨幅达到新高2010年政策加强——背景210.6%10.1%9.0%6.8%6.1%7.9%9.1%10.7%11.9%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%08-1Q08-2Q08-3Q08-4Q09-1Q09-2Q09-3Q09-4Q10-1QPMI指数和工业增加值增速走势情况2010年1季度GDP增速达到11.9%，呈现持续性恢复增长，并超过去年同期水平，经济增长势头良好；PMI指数继续保持在50以上，工业增加值增速保持持续上升，受春节季节性影响，2月份PMI指数为52，工业增加增速降至12.8%，但3月份迅速回升，总体来看，实体经济已恢复正常增长环境GDP增长情况%44.638.841.24952.453.553.153.253.35454.355.255.256.65255.18.25.45.7118.37.38.910.710.812.313.916.119.218.512.819.6010203040506008-1008-1108-1209-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0210-030510152025PMI指数工业增加值增速背景3——2010年1季度宏观经济背景良好：一季度经济的超预期增长和步入正常增长环境的实体经济为政策的出台奠定了宏观基础2010年政策加强——背景3数据来源：国家统计局1.0-2.6-1.2-1.5-1.4-1.7-1.8-1.2-0.8-0.50.61.91.52.72.4-3.0-2.0-1.00.01.02.03.009-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-03CPI持续走高•10年3月cpi涨幅回落，但随着经济强势回暖，可能会带动新一轮物价的周期性波动，通胀压力依然存在•通胀风险：将继续推动房价过快上涨•人民币升值压力：将进一步推高地产资产价值•国际背景：中国对美国贸易顺差日益扩大，人民币升值将为扩大美国出口铺路，美国就人民币汇率问题向中国施压•中国：温家宝总理在两会新闻发布会上表示：人民币汇率将保持稳定•美国：10.3.11，奥巴马向中国施压，要求中国进一步向“以市场为导向的汇率”机制过渡；•10.4.15，美国财政部出台的报告中将中国定性为“人民币汇率操纵国”，两国摩擦升级；•10.4.20，美国国会众议院筹款委员会对中国汇率政策问题举行听证会，表示中国的人民币币值有被低估的现象•焦点事件刺激财富效应，房地产将升级为主要投资焦点，提升房地产有效需求，进一步推高房价；催生国际投资，热钱涌入导致房地产价格上涨影响背景4——防止房价过快上涨与通胀风险形成中国经济的双重压力：09年末出现的通胀风险及人民币升值压力，将推高资产价格进一步上升，出台更严厉的政策遏制房价的快速上涨，以避免风险的叠加效应2010年政策加强——背景4之前政策力度和执行度有限，市场作用不明显09年底至3月份出台的政策主要以土地政策、保障性住房政策为主，主要目的在于稳定市场情绪，作用不直接，可执行度一般，短期内影响有限房价继续快速上涨，市场行为趋于非理性一季度全国市场量升价涨，大中城市商品房销售价格指数涨幅达近年来最高水平，供不应求、房价上涨过快的局面未得到实质性改善宏观经济增长稳定为政策调控奠定基础一季度经济水平超去年同期，实体经济恢复正常增长环境，三驾马车稳步发展给中国经济增长提供了有力支撑通胀风险及人民币升值压力进一步推高房价通胀风险加强及人民币升值压力下带来的国际热钱的流入，将共同推高资产价格的进一步上升，有必要出台更严厉的调控政策避免风险叠加效应调控政策加强原因总结：针对仍然疯狂的楼市，2010年4.15新政（国十条）出台，把抑制不合理住房需求放在了增加住房有效供给的前面，反映了政策重点的变化建立考核问责机制稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。90㎡以上首套，首付比例≧30%；二套住房首付比例≧50%，1.1倍基准利率；三套及以上住房首付款比例和贷款利率应大幅度提高，由商业银行根据风险管理原则自主确定；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。增加居住用地有效供应房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。调整住房供应结构保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务加强对房地产开发企业购地和融资的监管；加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。加大交易秩序监管力度2010年房产新政——加强期1增加住房有效供应加快保障性住房安居工程建设加强市场监管坚决遏制不合理住房需求4·15新政后局部成交量出现萎缩，调控效果初显，为继续巩固效果，2010年9月29日中央出台了更为严厉的调控政策相关税收政策加大房地产调控政策落实力度增加住房有效供给加大住房交易市场检查力度各地要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度。房价上涨过快的城市，要增加居住用