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2010～2011年度中国房地产市场报告CHINAREALESTATEMARKETREPORTREICO工作室北京2011.1关于“REICO工作室”“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：刘琳、任荣荣、黄英、岳国强、呈先。REICOREPORT2010-20111目录总报告：3摘要4宏观经济和政策环境5全国房地产市场分析13区域房地产市场分析252011年房地产市场形势预测36分报告：住宅市场分析41二手房市场分析63办公楼市场分析81商业营业用房市场分析95专栏1：2010年经济形势判断和2011年预测6专栏2：加快保障性住房建设的影响37指标解释109REICOREPORT2010-20112REICOREPORT2010-20113总报告REICOREPORT2010-20114摘要2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活。把稳定价格总水平放在更加突出的位置，保持经济平稳较快发展，促进社会和谐稳定。2011年房地产市场调控将继续以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设为主。2010年，全国房地产市场供给较快增加，需求增长回落，房价上涨但涨幅回落；房租较快上涨2010年房地产开发企业购置土地面积较快增加，土地价格保持较快上涨。2010年房地产开发完成投资和商品房新开工面积较快增长，商品房施工面积增幅增加，竣工面积增幅下降。2010年，商品房销售面积增幅持续回落，低于去年同期。2010年，各类型房屋销售价格上涨但涨幅回落。逐月看，房屋销售价格1-4月较快上涨，5-8月基本平稳，9-12月稳步上涨。2010年多数城市房屋租赁价格较快上涨。房地产市场供给逐季增加，需求逐季回落。1季度：房屋成交量增幅回落，房价涨幅趋缓，部分地区3月份出现房价较快上涨；房地产开发投资意愿高涨。2季度：房地产市场需求增幅继续回落，价格涨幅回落甚至下跌，但房地产市场整体投资意愿依然较高。3季度：房屋成交量增幅继续回落，房价涨幅趋缓但9月份房价涨幅增加，房地产开发投资意愿低于2季度。4季度：房屋成交量增幅回升，房价涨幅增加，房地产开发投资意愿回落。2010年各地区房地产市场供给较快增加，需求增长回落2010年，东中西部各地区房地产开发投资增幅显著增加，其中中部地区房地产开发投资比重有所下降。各地区房地产开发企业购置土地面积均较快增加，其中东部地区购置土地面积增长最快。东中西地区商品房新开工面积增幅继续增加，商品房竣工面积增幅下降。2010年东中西部地区商品房销售面积增幅下降，其中东部地区商品房销售面积增幅下降最多。2010年，长三角地区、珠三角地区房地产开发投资增幅增加，环渤海地区房地产投资增幅最大。长三角地区和环渤海地区购置土地面积较快增长、珠三角地区购置土地面积与去年大致相等。三大重点区域商品房新开工面积较快增加，竣工面积增幅下降。2010年，长三角、珠三角和环渤海地区商品房销售面积增幅下降，其中长三角、珠三角地区商品房销售面积同比减少。2009年东中西部各地区当地居民住房支付能力下降，其中东部地区当地居民住房支付能力仍然相对最低。2011年房价保持基本平稳的可能性较大我们维持“2011年房地产市场基本平稳”的看法：2011年房地产市场需求保持小幅增加；2011年房地产市场供给继续增加，商品房新开工面积的增幅将会回落；2011年房价保持基本平稳，在“稳物价”的政策环境下，不排除少数月份出现房价回落的现象。REICOREPORT2010-20115宏观经济和政策环境宏观经济平稳较快增长，通胀压力上升2010年我国经济保持平稳较快增长2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长。2008年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，3季度以后经济增长出现较快下滑，GDP增速由1季度的10.6%降为4季度的6.8%。在应对金融危机的经济刺激政策作用下，2009年我国经济增长企稳回升，GDP增幅逐季增加，由1季度6.1%的历史低点增加为4季度的10.7%。初步测算，全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。通胀水平逐步提高2010年居民消费价格同比上涨3.3%，上半年CPI为2.57%，下半年CPI为4.1%，通胀水平逐步提高。CPI水平逐季上升，1-4各季度CPI分别同比增长2.2%、2.9%、3.5%和4.7%，10月以后CPI增幅逐步增加，分别为4.4%、5.1%和4.6%。从环比来看，下半年居民消费价格出现较快上涨，10月份达到0.7%，11月份达到1.1%。1998年以来的GDP增幅与CPI9810010210410610811019981999200020012002200320042005200620072008Q1Q2Q3Q42009Q1Q2Q3Q42010Q1Q2Q3Q4106107108109110111112113CPI（左轴）GDP(右轴）资料来源：国家统计局；REICO数据库城镇居民收入稳定增长城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。2010年全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。预计2011年GDP增长9%左右，CPI涨幅为4%左右。REICOREPORT2010-20116专栏1：2010年经济形势判断和2011年预测一、2010年经济形势判断（一）国民经济复苏明显，但基础还不稳固2010年1季度经济保持了快速增长势头，GDP增速达到11.9%，随后的2个季度增速逐渐显著回落，全年GDP增速达到10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。2010年国民经济复苏明显，但国内外发展环境日渐复杂，不确定性增强，给经济发展带来了很多的困难和挑战，经济复苏基础还不稳固。1．投资刺激政策效应明显弱化，民间自发投资显著复苏，但基础不稳2010年是4万亿投资计划实施的第二年，固定资产投资增长呈现三个特点：一是与去年相比，投资增速大幅回落，投资刺激政策的增长效应明显弱化。全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点。二是国有及国有控股固定资产投资增速大幅回落。作为刺激政策的具体载体，2009年国有及国有控股（以下简称国有）投资迅猛增加，城镇国有固定资产投资实际增速（38.5%）比2008年（12.8%）上升了25.7个百分点。2010年城镇国有投资增速大幅回落，1-11月累计实际增速下降到15%，比去年下降了23.5个百分点，基本回落到了2008年水平。与国有投资走势相似，2010年非国有（民间）投资增速也出现下降趋势，但下降幅度要比国有小很多。2010年1-11月城镇非国有固定资产投资实际增速为25.1%，比去年（31.2%）仅降低6.1个百分点，但高出2008年（18.5%）6.5个百分点，对2010年的投资增长和经济增长贡献显著三是从行业看，交通运输、电力、水利、教育等国有经济比重高的行业投资增速显著回落。由于投资刺激计划主要集中在交通运输、电力、水利、教育等行业，2009年这些行业的投资增速大幅上升，2010年增速显著回落，1-11月上述四个行业城镇固定资产投资实际增速分别为18.1%、4%、20.5%和9.8%，分别比2009年回落了33.8个、28个、28.7个和31.2个百分点。2．消费保持了平稳较快增长，但实际增速相对于2009年有所回落2010年全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%；扣除价格因素，实际增长14.8%，比去年同期（16.9%）下降2.1个百分点。2009年和2010年的数据表明，经济刺激政策对消费需求的拉动作用不显著，2009年社会消费品零售总额实际增速仅比2008年上升了0.5个百分点，2010年下降了2.1个百分点，实际增速低于2008年水平。3．对外贸易出现恢复性增长,但贸易顺差比去年同期缩小2010年全年出口总额15779亿美元，比去年同期增长31.3%，出现恢复性增长（去年出口额萎缩了18.7%），出口总量恢复到了2008年全年的水平。2010年全年进口比去年同期增长34.7%，快于出口增速。2010年全年贸易顺差达到了1831亿美元，比去年同期缩小6.4%。（二）CPI逐月走高，但未出现全面通胀的迹象2010年CPI逐月走高，9-11月上升幅度有所加快，11月CPI升幅达到了5.1%，1-12月累计CPI上涨3.3%。与上一轮物价上涨相同，本轮CPI上升的主要因素依然是食品价格上涨幅度较大。2010年食品价格指数走势与CPI完全相同，但其升幅要比CPI高很多。2010年2月至6月食品价格月同比指数升幅超过5%，6月至11月明显加快，11月达到11.9%，1-12月累计升幅达到了7.2%。REICOREPORT2010-20117核心CPI（扣除食品和能源的居民消费价格指数）是衡量全面通胀水平的重要指标。2010年核心CPI与CPI的走势基本相同，但其涨幅始终在低位运行，11月达到1.5%，1-11月累计仅为0.9%，远低于同期CPI涨幅。从其表现看，目前尚未出现全面通胀的迹象。二、2011年宏观经济预测（一）2011年经济增长估计1．投资增长估计2010年固定资产投资增速大幅回落，向2003年以来的趋势回归。从行业看，受益于投资刺激计划，交通运输、电力、水利和教育等国有经济较集中的行业的投资规模2009年上了一个大台阶，2010年投资增长已出现大幅回落，2011年难以再提高。2011年固定资产投资增长的动力将主要来自于民间经济比重较大的制造业出口部门和房地产部门。数据表明，民间自发投资获得显著复苏，但基础并不稳固，有可能在2011年出现回落。我们通过对制造业出口部门和房地产部门投资增长的判断来估计总体投资增长。先看制造业出口部门。由于要素市场改革滞后，中国商品低成本优势尚能维持一段时间，加上生产率和商品质量提高，未来中国在全球出口中市场份额还会进一步提高。但是，在目前世界宏观指标改善缓慢，发达国家失业率依然居高不下，国际贸易摩擦及贸易壁垒增加，以及人民币持续升值预期下，持续地再现前若干年的出口高增长显然是不现实的，因而制造业出口部门的投资高增长将难于再现。数据显示，2005-2008年制造业投资实际增速已经呈现下降趋势，从2005年的37%下降到2008年的20%，2009年有所上升（29.7%），2010年回归下降趋势（21.9%）。由于目前制造业产能已经很高，近期加速扩张动力不足，估计2011年制造业投资实际增速将继续下降，低于2008年水平，为18.4%左右，名义增速在22%左右。再来看房地产业。今年房地产高达36.4%的投资增长似乎一直在持续，但根据上一轮调控效应滞后半年的经验，房地产自发投资增速回落将是必然的（事实上房地产新开工面积已经迅速下降）。此外，阻止或延迟房地产业投资回落的另一个因素是，2