XXXX年11月创意文化主题地产专题报告

创意文化主题地产上海易居房地产研究院2010.11.52010.11.52010.11.52010.11.5框架第一部分创意文化主题地产的形成及特点分析第二部分创意文化主题地产的典型开发模式研究第三部分江苏创意文化产业基地案例研究框架第一部分创意文化主题地产的形成及特点分析第二部分创意文化主题地产的典型开发模式研究第三部分江苏创意文化产业基地案例研究创意文化主题地产的形成国际经验表明，当人均GDPGDPGDPGDP超过3000300030003000美元，人们对创意型产品与服务的需求将加速增长。2010年，我国人均GDPGDPGDPGDP已经达到了3800380038003800美元，创意产业的发展已具备强大的经济支撑力。创意产业的不断发展给房地产业带来了新的契机，创意文化主题地产也应运而生。创意产业房地产业创意文化主题地产创意产业园区两者融合产业集聚“资本的时代早已过去，创意的时代已经来临。谁占领了创意的制高点谁就能控制全球！主宰21世纪商业命脉的将是创意！创意！除了创意还是创意！”——阿尔文·托夫勒第一部分创意文化主题地产的形成及特点分析第一部分创意文化主题地产的形成及特点分析发展创意文化主题地产的支撑条件创意文化主题地产创意文化主题地产创意文化主题地产创意文化主题地产完善的旅游配套设施�完善的旅游配套服务设施体系是创意文化主题地产关键要素�开发商要依据具体实际，进行旅游功能分区，划分为办公区、公共休憩区、餐饮娱乐区、商业活动区、参观游览区等，以满足游客的各种需要良好的群落生态�良好的创意产业群落生态是创意文化主题地产实现可持续发展的重要保证�创意产业内部需要具有工作、生活、文化等多种元素的成长环境，包括各种不同行业的创意企业彼此间互动共生的生存环境、公共服务平台和活动环境深厚的文化积淀与底蕴�文化元素及其特征是创意文化主题地产的灵魂，也是创意产业集聚的天然磁石�创意产业之所以能够在某些城市区域自然集聚，关键是因为该区域自然的文化、鲜明的个性和社会氛围高度的开发性�创意文化主题地产不是孤立的个体，需要完善的外部条件，如专业化的培训教育和多样化的市场需求和相关的产业支撑等�创意文化主题地产具有高度开放的空间，通过与外部的广泛联系，获得持续成长的动力地方政府的支持�地方政府的支持是创意文化主题地产成功的基础前提�地方政府一般会根据现有资源丰度，做出发展规划，进行功能差异定位。完善旅游产业结构创意产业园区的旅游开发使得我国的民俗、传说、文学作品等无形资源向有形旅游产品的转化提供了一条有效途径，并且突破了旅游资源利用的地区限制，拓宽了旅游资源开发的形式和内容发展创意文化主题地产的意义第一部分创意文化主题地产的形成及特点分析创意文化主题地产1234产生良好的社会效益创意文化主题地产以创意产业为载体，具有较高的艺术性和灵活性，在运作模式上打破了传统的分工体系，生产和消费一体化，实现工作、生活、休闲的最佳融合增强城市竞争力文化创意产业通过对城市的文化、经济以及科技的整合，把城市的文化资源逐渐转化为核心的经济资源。利用高科技的传媒技术手段，重新整理出城市德文化遗产，城市的文化发展水平得到广泛提升形成文化的创新基地创意类文化地产通过营造与宣泄出一种文化气氛，带动都市创意文化业的发展。创意类文化地产的文化创新根据社会历史发展的轨迹，同时又领先于时代发展，它应该是一种时尚，一种潮流，是对未来社会风貌的前景展望框架第一部分创意文化主题地产的形成及特点分析第二部分创意文化主题地产的典型开发模式研究第三部分江苏创意文化产业基地案例研究创意文化主题地产典型开发模式博物馆模式�改造废弃厂房或老建筑作为创意园区�适用于有典型建筑风格和文化景观的建筑改建�典型代表：北京798798798798艺术区开辟创意新区模式�以创意文化产业为载体，建立新的创意产业基地�适用于城市创意产业片区整体开发�典型代表：江苏创意文化产业基地公共游憩空间模式�旧厂区或老建筑群改造成景观公园�适用于开阔老厂房等旧建筑群改建�典型代表：德国北杜伊斯堡公园商旅文联合开发模式�购物与遗产建筑群旅游相结合，改造成大型商业中心�适用于拥有独特地理位置及便捷交通的旧建筑群改建�典型代表：上海城隍庙四种典型开发模式第二部分创意文化主题地产的典型开发模式研究博物馆模式北京798798798798艺术区�红砖瓦墙、工业厂房、墙壁标语，历史与现实、工业与艺术在此完美的结合�以展览和旅游开发为主，旧厂房建筑根据不同功能需要改造成展览馆、创意商铺、公司或机构办公场地和餐厅，汇集了画廊、艺术展示空间、艺术家工作室、时尚店铺、餐饮酒吧等众多的文化艺术元素�众多艺术和创意、设计产业的公司或机构等在此落户�举办重要的国际艺术展览、艺术活动和时尚活动�国际品牌如索尼公司、摩托罗拉公司、意大利DIOR、欧米茄、宝马、中国雅虎门户网站等在这里举行过宣传推广活动第二部分创意文化主题地产的典型开发模式研究公共游憩空间模式德国的北杜斯堡公园（钢铁公司厂区改建而成）�废旧的贮气罐被改造成潜水俱乐部的训练池�混凝土料厂被设计成青少年活动场地�墙体被改造成攀岩者乐园�一些仓库和厂房被改造成迪厅和音乐厅�鼓风机房改造成的多功能综合活动中心�高炉铸造车间改造成的露天影剧院�配电站开关设备用房改造成的办公与餐饮�旧办公楼改造成的青年旅舍第二部分创意文化主题地产的典型开发模式研究商旅文联合开发模式上海城隍庙�上海旅游、休闲、购物中心，将整个建筑群改造成大型的商业中心，借助历史遗迹旅游来带动商业发展�豫园园林景观旅游景点�保留中国传统文化特色，如美食文化街，聚集全国各地的美食小吃；与国际时尚接轨，如引进国际品牌，聚集ZARA、H＆M等服饰品牌，麦当劳、肯德基等知名餐饮连锁店……�具有中国传统文化的表演节目�种类繁多的小商品批发市场第二部分创意文化主题地产的典型开发模式研究开辟创意新区模式第二部分创意文化主题地产的典型开发模式研究江苏创意文化产业基地�被列入国家文化产业示范基地、江苏省重点投资项目�项目建成后，将成为全球一流、全国独一无二的创意文化产业集群-----南京CCD�以创意文化产业为载体，形成旅游、娱乐、综合房地产等完善产业链�项目一期包括“江苏演艺产业园”、“中华戏曲文化博览园”、“网游动漫主题公园”、“中华陶瓷文化博览园”、“智谷”五个主题园区的建设，园区内将根据各主题特色形成相应的娱乐、体验、展览、休闲、餐饮、住宿等一站式体验配套设施开辟创意新区模式的产业链创意吸引物购物中心住宿设施娱乐中心游客中心餐饮设施轻工业、仓储业等运输业、装饰业等康体业、加工业等地产业、展览业等影视业、教育业等一站式旅游体验延伸产业链第二部分创意文化主题地产的典型开发模式研究创意吸引物是核心一站式体验””””是重点产业链是延伸++�创意新区主题地产有利于多个领域的产业要素的有机整合，进而促进产业的空间及功能的集聚�创意新区主题地产根据确定的具体创意产业，可以向上、向下延伸，进而带动上下游相关产业的发展�创意新区主题地产的吸引物或产品较之传统的商业地产吸引物，更加注重探究消费者的深层次需求�创意新区主题地产以创造“体验”来吸引消费者，使消费者“吃、住、行、游、购、娱”所有的需求都能得到满足�创意是创意新区主题地产形成的基础，“创意火花”为房地产业与创意产业的融合搭建桥梁，构成创意新区主题地产的核心吸引物�创意新区主题地产的创意吸引物可以根据与之相结合的具体创意产业来确定决定创意新区主题地产成功与否的关键要素开辟创意新区模式的关键要素第二部分创意文化主题地产的典型开发模式研究框架第一部分创意文化主题地产的形成及特点分析第二部分创意文化主题地产的典型开发模式研究第三部分江苏创意文化产业基地案例研究第三部分江苏创意文化产业基地案例研究项目概况地理位置：江苏创意文化产业基地位于依托禄口新城和滨江新城重点建设的六个工业园区项目的发展带上项目用地：项目规划总面积约1104.74公顷。其中，近期规划用地472.41公顷，远期规划用地632.33公顷建设周期：预计建设周期为10年江苏创意文化产业基地第三部分江苏创意文化产业基地案例研究项目发展定位打造全球一流、全国独一无二的创意文化产业集群打造全球一流、全国独一无二的创意文化产业集群打造全球一流、全国独一无二的创意文化产业集群打造全球一流、全国独一无二的创意文化产业集群江苏创意文化产业基地项目以创新化理念、品牌化运作，把保护、传承、和发展中华文化，放在一个更广阔的产业背景中，致力于打造中国旗舰型文化企业标杆项目目标第三部分江苏创意产业基地案例研究以创意文化产业为载体，形成旅游、休闲、餐饮、住宿等完善的一站式体验基地以创意文化产业为载体，形成旅游、休闲、餐饮、住宿等完善的一站式体验基地以创意文化产业为载体，形成旅游、休闲、餐饮、住宿等完善的一站式体验基地以创意文化产业为载体，形成旅游、休闲、餐饮、住宿等完善的一站式体验基地项目功能定位江苏创意文化产业基地（一期）江苏演艺产业园中华戏曲文化博览园网游动漫主题公园中华陶瓷文化博览园�江苏省交响乐团�江苏省歌舞剧院�江苏省昆剧院�江苏省京剧院�江苏人民艺术剧院�江苏省演出公司�中国国际合唱节�戏曲博物馆�戏曲实景演出�戏曲体验培训�戏曲衍生品�国际戏曲节�戏曲交易中心�童话小镇�浪漫爱情小镇�科幻小镇�魔幻小镇�惊悚小镇�运动小镇�国际当代陶瓷馆�国际当代陶瓷艺术馆�陶瓷创意设计中心�国际陶瓷双年展�国际陶瓷设计发布会�国际陶瓷协会论坛�国际陶瓷交易中心智谷�政府发标中心�产业解决方案中心�品牌/营销中心�创意产业基金�战略/规划中心�创意/设计中心�知识产权保护中心第三部分江苏创意文化产业基地案例研究项目（一期）投资数据一期项目经济测算：�项目占地：3186亩�建设用地：1277亩�规划建筑面积：721604万平方米�项目总投资：约41亿元人民币�开发周期：3年�预计利润：25.6亿元人民币�形成自有不动产：264521万平方米�实现年租金收入约：5.14亿元/年�一级土地开发收入：约5.1亿元江苏创意文化产业基地一期项目主要开发A、B、C三个地块。各地块开发内容如下：AAAA地块：江苏演艺产业园、中华戏曲博览园、网游动漫主题公园BBBB地块：中华戏曲博览园（续）、中华陶瓷文化博览园CCCC地块：智谷第三部分江苏创意文化产业基地案例研究用地指标：�占地面积：445亩�建设用地面积：316亩�地块容积率：1.0�规划建筑面积：210,816平方米。演艺集团用房约30000平方米�项目租售面积比：5:5，即预计销售面积90000平方米，出租面积90000平方米投资估算：�项目总投入：约10亿元人民币�回收周期：预计三年�税后净利润1111（以项目开工建设四年为期）：约1.5亿元。其中代建收入约1.2亿元（按成本价收代建费）；90000平方米的销售收入8.9亿元；租金收入约1.4亿元�税后净利润2222（以项目开工建设十年为期）：约13亿元。90000平方米的固定资产在项目开始运营第四到六年，每年约有1.5亿元的租金收入。项目开始运营第七到九年，每年约有2.5亿元的租金收入A地块投资数据第三部分江苏创意文化产业基地案例研究用地指标：�占地面积：404亩�建设用地面积：319亩�地块容积率：1.0�规划建筑面积：212,848平方米。�项目租售面积比例：4:6，即销售面积为127,709平方米，出租面积为85,139平方米投资估算：�项目总投入：约10亿元人民币�建设周期：三年。项目前期建设为一年时间，开工一年后开始有预售收入�税后净利润1111（以项目开工建设四年为期）：约4.1亿元。其中销售收入12.78亿元，租金收入1.4亿元�税后净利润2222（以项目开工建设十年为期）：约14.7亿元。85000平方米的固定资产，项目开始运营第四到六年，每年约有1.5亿元的租金收入。项目开始运营第七到九年，每年约有2.5亿元的租金收入B地块投资数据第三部分江苏创意文化产业基地案例研究用地指标：�占地面积：1343亩�建设用地面积：498亩�地块容积率：0.9�规划建筑面积：2