XXXX年5月成都春季房地产交易会总结预测报告_70页

策略资源中心市场研究部2010.5.10成都市第35届房地产交易会（2010春季）总结报告及市场预测1背景背景2房交会总体效果分析房交会总体效果分析3房交会区域统计分析房交会区域统计分析4房交会观察房交会观察5房交会客户调研分析房交会客户调研分析6房交会总结及近期市场预判房交会总结及近期市场预判4月调控新政出台后，一线城市的投机和投资性的住房需求对政策反应极为灵敏，成交量大幅下挫，部分城市成交价格开始松动。主城区商品房供应面积、销售面积走势图0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.08.24-8.309.7-9.139.21-9.2710.5-10.1110.19-10.2511.2-11.811.16-11.2211.30-12.612.14-12.2012.28-1.31.11-1.171.25-1.312.8-2.142.22-2.283.8-3.143.22-3.284.5-4.114.19-4.25供应(万方)销售(万方)成都市主城区商品房成交量连续下降，在中央政府持续性政策调控预期下，已经影响了购房者的心态，市场观望气氛较浓，本届春交会是否遭遇成交惨淡的尴尬，春交会到底会交给我们一份怎样的答卷呢？pp作为成都楼市的年度大事，有着楼市风向标作为成都楼市的年度大事，有着楼市风向标的房交会将传递怎样的市场信号，新政下的的房交会将传递怎样的市场信号，新政下的新盘推出量、市场走势、营销方式、客户是新盘推出量、市场走势、营销方式、客户是我们关注的重点。我们关注的重点。pp这些市场因素将决定着未来成都楼市走向。这些市场因素将决定着未来成都楼市走向。1背景背景2房交会总体效果分析房交会总体效果分析3房交会区域统计分析房交会区域统计分析4房交会观察房交会观察5房交会客户调研分析房交会客户调研分析6房交会总结及近期市场预判房交会总结及近期市场预判第35届成都市房地产交易会参展概况p本届房交会在成都世纪城新国际会展中心举行，共设5大展馆、5.5万平方米的展场，创下了历届房交会规模之最。p本届房交会共170家开发商参展，7个区县组团，携223个楼盘集体亮相。p本届房交会销售项目138个，形象展示项目85个。p据统计，从2006年房交会至本届房交会，其中2008年春季房交会无论参展开发商还是参展楼盘数量都为最高峰值，而本届房交会170个参展开发商，也处于近几年的较低水平，本届参展项目为223个，参展开发商数量与参展项目数量差值为53个，部分实力房企加大在成都的房地产投资，开发项目数量有所增加。p09年持续一整年的火热销售让一些资金实力较小的开发企业顺利的完成了销售任务，但是土地储备不足，后期开发没有跟上，处于断供期。p与上届房交会相比，开发商数量上升4.9%（8家）；楼盘数量上升16%（31个）。本届房交会参展开发商数量处于近几年的较低水平，少数开发企业处于断供期，实力房企开发项目数量都有不同程度增加。历届房交会参展开发商和项目数统计对比图050100150200250300楼盘个数开发商个数楼盘个数201228220285245259192223开发商个数1902101962712252091621702006秋季2007春季2007秋季2008春季2008秋季2009春季2009秋季2010春季09年春季、秋季房交会参展项目公布主要价格段统计14%24%31%20%24%33%0%5%10%15%20%25%30%35%3000-40004000-50005000-60002009春季2009秋季本次房交会成都全市参展在售项目3000-4000元段占比明显减少，占比下降10%；主力单价段与09年的两次房交会相比已经发生了明显改变，为6000-8000元段，占比高达26%，整体价格有所提升。本次房交会3000-4000元单价段较09年的两次房交会明显减少，主力单价段为6000-8000元，整体价格有所提升。2010年春交会参展在售项目公布主要价格段统计15%26%9%10%20%21%3000—40004000—50005000—60006000—80008000-1000010000以上成都市历届房交会商品房成交套数(套)、成交均价(元/平方)走势45814963255034103827229854715128533558083828384001000200030004000500060002006秋季2007春季2008春季2008秋季2009春季2009秋季200030004000500060007000成交套数成交均价成都市历届房交会商品房成交面积(万方)、成交金额(亿元)走势44.647.123.931.13624.324.424.112.818.113.89.3051015202530354045502006秋季2007春季2008春季2008秋季2009春季2009秋季成交面积成交金额28.8660043.84886成交总额(亿元)成交均价成交面积(万方)成交套数5.4-5.9日成都市商品房成交情况536422成交面积(万方)成交套数4.27-5.2成都市商品房成交情况p本次房交会期间成都市全市商品房成交4886套，成交面积43.8万方，相比房交会前一周成交6422套，成交面积53万方，成交套数环比下降两成之多，成交面积环比下降17%，可见错过了5.1假期，房交会的成交也有明显的下降。p5.4-5.9日全市商品房成交价格6600元/平方米，环比价格有所下降。房交会并未对促进成交有明显的推动作用。15134/圣菲TOWN城34172/蓝光.花满庭69182/华宇.阳光四季219526华润翡翠城5148/南城都汇583197凯丽香江5715中海.城南一号3318595比华利国际城10//华润橡树湾4012389华润二十四城10年春季09年秋季09年春季楼盘名称通过采样项目房交会期间的销售情况验证，正如本届房交会期间到访人数的急剧减少一样，与09年秋交会相比，大多数项目成交明显下降，房交会整体成交不理想。100-140平方米13533.44225.5华润置地凤凰城二期636856平方米8811225.8华润二十四城二期B区640870平米15187.84755.8金润华府640270-80平米4098.3995.5金阳·易诚国际6399/23560.32275.1水畔经典639070-95平米20872.06274.24北城天街638780平米11805.51384.3o中大君悦金沙花园二期6380主力户型预售面积销售套数开盘时间项目名称预售证号近期新开盘项目销售情况汇总数据来源：房管局房交会总体效果p房交会之现象：Ø往年：按照成都市春交会的惯例开幕时间一般为4月30日或者5月1日，由于拥有一个长假，那么购房者看房时间充足。而开发商也能获得更多的客户。Ø今年：房交会日期定在了5月5日，属于节后的第一个工作日，假期归来后比较忙的一个阶段，这也是导致到访人数较少的一个重要原因。成都政府：从整个房交会的规模、组织、展区规划等各个方面来看，成都市房管局的对此次房交会颇为用心，与房交会的效果形成反差。品牌开发商：万科、恒大这两大地产巨头也是较早预测市场开始下行的开发企业，恒大更是率先在房交会前打出全国降价牌以吸引更多的消费者。此次缺席房交会，也反应了两家开发商谨慎的态度。展台表现：展台靠后（边角）位置的项目出现了三点半以后基本无咨询客户，咨询接待人员基本空置。本次房交会成交面积、成交金额大幅下滑，从单盘成交来看，众多项目遭遇“零”成交的尴尬，本次春交会遭遇倒春寒。同时此次开发商通过房交会做形象展示的楼盘明显增加，预示着下半年成都市场供应放量，届时各个区域的市场竞争将更加激烈。1背景背景2房交会总体效果分析房交会总体效果分析3房交会区域统计分析房交会区域统计分析4房交会观察房交会观察5房交会客户调研分析房交会客户调研分析6房交会总结及近期市场预判房交会总结及近期市场预判p本次参展项目以郊县楼盘为主，占比62%，主城区占比38%;p本次主城区参展项目数量与09年秋交会相同；郊县相较09年秋交会增加30个项目，增幅为28%，从一个侧面反应由于现代田园城市规划与道路轨道交通的提升对于郊县房地产开发力度加大的促进作用。本次房交会参展项目郊区楼盘明显多于主城区，郊县参展楼盘数量较09年秋交会明显增加，主城区参展项目仅占参展总数量的4成。2007—2010成都历届房交会参展项目个数对比(个)020406080100120140160主城区1101161401331208685郊县1191041451161391081382007春季2007秋季2008春季2008秋季2009春季2009秋季2010春季从环域看，环域参展项目格局已经发生变化，三环外的参展项目逐渐增多，而价格基本都明显上跳一个主力价格段。p10年春交会主城区参展项目与09年秋交会基本持平，主城区供应主力仍在二环以外，二环至三环的参展项目逐渐减少，预示着从三环往外的区域将成为未来一段时间的项目开发的重心。p相较09年春交会，7000-8000元的价格段成为历史，本次春交会的城市中心的价格段已经跃升至10000元之上；p与09年秋交会相比，一二环之间主力价格段由7000-8000变为8000以上价格段，城市中心的范围有向一环扩大的趋势。p与09年秋交会相比二三环之间主力价格段为7000-8000，5000-6000的价格段的项目几乎减至零个，二三环；p与09年秋交会相比三环外项目主力价格段由4000-5000水平转变为6000-7000元，涨幅高达1000元，而4000-5000项目大幅下降。09年—10年房交会参展项目分环域数量对比912564377472579353410009年—10年房交会参展项目分环域数量对比91256437747257935340102030405060一环内一环至二环二环至三环三环外09春季09秋季10春季2009-2010年春季房交会主城区分环域价格段对比分析000000152097200000016141853300510510313622033124600424102623811302468101214161809春一环内09秋一环内10春一环内09春一环至二环09秋一环至二环10春一环至二环09春二环至三环09秋二环至三环10春二环至三环09春三环外09秋三环外10春三环外4000—50005000—60006000—70007000—80008000以上主城区参展项目以公布价格的项目为准，从方位看集中在南、西两个方位，与09年秋交会相比价格基本都往上跳了一个主力价格段。p相较于09年秋交会，主城区参展项目供应主力为西、南方位，城东参展单位数下降36%，城北与城中参展项目依然较少。p城东5000-6000段的主力价格段已经被7000-8000段取代；p城南8000以上项目数远远多于其他价格段，区域价值高；p城西7000-8000元价格段较09年初网上跳了一个价格段；p城北价格集中在6000-8000段；09年—10年房交会主城区各方位参展项目数量对比分析26363712922242497132929860510152025303540东南西北中09春季09秋季10春季2010年春季房交会分方位价格段对比分析10200113102232033700210211024681012东南西北中4000—50005000—60006000—70007000—80008000以上各方位主力价格段城东5000-60005000-60007000-8000城西6000-7000城北5000-600009年秋交会主力价格段城南受益于快铁即将通车的刺激，本次郫县展团成为近郊展区的热点，同时新都与双流展团也有较多项目参展，成都现代田园城市的建设规划让众多郊县房地产迎来机遇。p双流主力价格段保持在4000-5000段，5000-7000段也保持一定数量；p温江主力价格段升至5000-6000段，6000-7000段位项目增长明