XXXX年6月26日土地市场监控报告_43页_高通智库

目录【土地市场政策及趋势】4土地财政查账难——财政部国土部或开展实地调研4国土部部长：土地管理面临“两难”4企业债券融资支持保障房建设——大规模建设将提速511部委要求各地清理违规高尔夫球场5【城市运营动态】6北京土地储备贷款风险凸现——北京将积极推地6北京市拟发500亿企业债支持保障房建设6上周北京经营性用地成交91万平方米创年内新高7上海轨交7条新线获批——线路总长超780公里76月上海最后一宗宅地成功出让——楼板价3214元8深圳7月以竞“房价”方式出让5宗共17万平米居住用地8深圳前海“基本法”定稿——有望下周施行8天津文化中心周边地区定位文化商务核心区9天津市公租房项目获30亿社保基金信托贷款9天津东丽区2011年地产招商推介会推介15宗地块10河北省房地产用地异常交易地块成交2日内要上报10济南流拍住宅用地改配公租房10青岛前5月卖地收入缩水25%、土地溢价率仅为9.76%11沈阳轨交规划将上报国务院——计划建地铁4、10、9号线11武汉9000多亩轨道地块将上市——吴家山地块达5500亩11武汉授权市国土审批供地、发改委全程监督12前5月重庆房企拿地量同比降58%12电话：[phone]邮箱：[e-mail]网址：高通智库是一家房地产研究综合服务商，系列房地产研究报告是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。同时，客户如果需要更为深度、详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库2011年6月26日土地市场监控报告ChinaLandMarketDigest高通智库土地市场监控周报蒙陕甘宁能源“金三角”规划拟上报国务院14昆明12万套保障房9月底前全开工——储备13块建设用地15昆明181宗地块“分批”底价成交、总金额超63亿15长春今年土地储备重点突出“三城建设”16义乌土地市场现全国住宅新地王——楼面地价39545元16【土地市场招拍挂信息】17北京土地供应信息17上海土地供应信息17杭州土地供应信息18南京土地供应信息19西安土地供应信息20东莞土地预申请信息21青岛土地供应信息21福州土地供应信息21昆明土地供应信息22济南土地供应信息24【土地市场成交信息】24北京土地成交信息24上海土地成交信息25天津土地成交信息25杭州土地成交信息26成都土地成交信息27土地市场监控周报【品牌房企土地操作经验】37北京乔波冰雪世界10.2亿夺得南京浦口商住地37天津松江2.74亿元竞得东莞一住宅用地37合生创展4090万元摘得天津周良庄住宅用地37中建地产联合体11亿低价竞得北京顺义流标地块37建业地产2.16亿获河南省5宗地38万科、中海、亿城苏州拿地38保利地产竞得成都279亩商住地——溢价率25%39和记黄埔4.64亿长春摘得住宅商服地块39信达地产4.4亿长春拿地40【本期专题研究】40保障房发债放开传递多重信号40土地市场监控报告【土地市场政策及趋势】土地财政查账难——财政部国土部或开展实地调研财政部联合国土部在4月即启动了地方土地出让金收支情况的摸底调查并向体统内部征求意见，但时间已经过了近2个月，各地的调研报告仍难上交。为此，财政部和国土部有可能组成联合调研组赴相关地区开展实地调研。与此同时，与土地出让金捆绑的土地抵押融资贷款，已经被列为国家土地督察局派驻各区域分局今年的督查重点。地方政府利用城市土地平台、建设平台大规模违规融资和超值抵押的问题，成为督察局清查工作的重中之重。国家土地督察西安局党组成员、副专员姚青林表示，“土地抵押融资是我们年度重点工作之一。兰州、榆林、咸阳的督察，土地抵押融资都是重点。下一步，西宁和乌鲁木齐也要查。”西部某省国土厅财务处负责人介绍，种种因素制约着财政部和国土部的信息共享，导致土地出让金收支数字难以上报或者上报数字缺乏真实性和可靠性。“财政部不了解土地的前期储备、出让过程，就无法对资金进行全面监管。”除此之外，部分地方政府的土地出让金收支情况基本是本“模糊账”，并没有将土地出让收入足额纳入地方预算。该调研内容中的“土地基金”政策已经在各地推行多时。一般情况下，地方政府会在地方国库中提取10%左右比例的土地出让金，作为“土地收益基金”或者“土地储备基金”。安徽省提取的比例在4%~8%。陕西扶风县提取比例是10%。经济越发达的地方比例越高。虽然没有经过国家允许，但现在各地都在执行“土地基金”政策。然而，这一比例的内涵也待廓清。多位国土系统内部人士证实，由于开发成本难于理清，部分城市一般按照40%的比例计算土地出让的纯收益，60%作为“成本”。而各地并不愿意把60%的成本部分纳入预算内。陕西省某市财政局综合科的一位负责人表示，如果将土地出让金足额纳入财政预算，对农民的安置补偿等费用从国库支出比较麻烦。而且如果土地出让金规模较大，财政的虚增就会比较大。“所以我们觉得纳入预算管理的最好还是净收益。”（返回目录）国土部部长：土地管理面临“两难”国土部部长徐绍史表示，土地管理是社会各界关注的热点焦点，也是国土部工作中的重点难点。由于多种因素叠加，土地管理的“两难”局面和双重压力日益突出。2011年，虽然中央要求在“十二五”开局之年要防止盲目铺摊子、上项目，但各地加快发展的势头依然强劲，土地需求十分旺盛。与土地市场监控报告此同时，土地供给相对不足与土地利用粗放浪费并存，节约集约用地的难度很大。徐绍史表示，要建立差别化供地政策。一是按照国家宏观调控要求，因地因时制宜制定政策，强化落实情况的监督检查，提高政策的有效性和执行力。二是积极探索不同区域、不同产业差别化用地政策。探索实行精细化、差别化管理。三是系统总结在应对重大自然灾害和国际金融危机等特殊时期以及改革试验中临时性应急措施和特殊政策，及时规范上升为制度性政策。继续加强房地产用地供应和开发利用的动态监管，大力推进闲置土地整治清理，加大违规违法房地产用地信息公开和查处力度。全面强化土地督察和执法监察。切实抓紧做好2010年度土地矿产卫片执法检查和实施问责相关工作。建立与法院、检察院、公安和纪检监察机关联席会议制度。推动部、省、市、县四级12336国土资源违法举报工作互联互通，及时发现和报告土地、矿产的违法违规行为。全面投入使用国土资源遥感监测全国“一张图”和综合监管平台，提升监管能力和水平。（返回目录）企业债券融资支持保障房建设——大规模建设将提速发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已下发到地方政府，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。《通知》称，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。通知要求，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。（返回目录）11部委要求各地清理违规高尔夫球场据悉，国家发改委、监察部、国土部、环保部等十一部委日前联合下发了《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》（发改社会[2011]741号），要求各地开展高尔夫球场综合清理整治工作，并在今年6月底前，将本地区所有球场名单及违规球场清理整治情况进行汇总并上报国家发改委。此次整治的对象包括：国务院办公厅《关于暂停新建高尔夫球场的土地市场监控报告通知》印发前（即2004年以前）未按规定履行立项、规划、用地和环境影响评价等建设审批手续建设的高尔夫球场；《通知》印发后开工建设的高尔夫球场。此次文件要求，所有球场一律不得占用耕地、天然林和国家级公益林地，占用耕地、林地的必须全部退出，尽快进行复耕和恢复森林植被。文件还列出了“重点督办严重违法违规项目”，包括：占用耕地面积超过球场总面积50%的球场、在自然保护区或者饮用水水源地保护区内建设的球场、非法屯垦河湖影响防洪安全的球场、非法占用公共资源建设的球场。对违法违规行为已经完全纠正、整治措施全部落实到位的高尔夫球场，可重新办理相关手续，并重新从高缴纳相关费用。截至今年5月份，全国共有高尔夫球场600家左右，而在2004年禁令下发时，这一数字为170家。有超过400家球场都是清理整治对象。而在北京，2004年仅有不到20家高尔夫球场，目前已有70多家球场。（返回目录）【城市运营动态】北京土地储备贷款风险凸现——将积极推地从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始，大规模还本付息已经开始，每月需还本付息在100亿元以上，而今年1-5月，北京土地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。朝阳区国土局的负责人透露，“光是朝阳区土地储备贷款的每天利息，就相当于购买一架飞机！”在这种情况下，北京市相关方面也在找对策。上述消息人士称，北京市政府正在采取一系列积极的动作推地，希望能够在三季度突击增加土地出让收入，以保证土地财政不断链。其中北京市土地储备中心大量推出经营性用地吸引开发商。并将大量的住宅用地出让方式由招标改为挂牌，以避免投标开发商不满3家而出现流标。此外北京市将动员国有房地产商积极拿地，进行托市。借新还旧也成为一个无奈之举。分析称，相较于银行信贷或者地方融资平台资金，保险资金或者是目前北京市土地储备贷款还本付息压力的及时雨。（返回目录）北京市拟发500亿企业债支持保障房建设北京住总集团董事长张贵林透露，北京市政府对保障房建设的资金筹措支持力度非常大，计划发行500亿企业债，其中相当大比例资金用于保障房建设，另外还有一部分用于重大工程建设。同时，目前住总、土地市场监控报告首开和金隅都在申请发保障性住房专项企业债，现在正在走程序。住总集团今年计划开工100万平方米的保障房，目前在施的保障房项目有8个，已经开工了5个项目。住总集团在积极争取发行保障性住房专项企业债，发行规模是20亿元，主要用于住总在施的8个保障房项目。另外，住总集团将在京西门头沟新城投资近80亿建住宅项目，并将携手门头沟区政府打造京西综合服务区，与门头沟区政府在旅游文化休闲产业等方面进一步合作。张贵林表示，北京地区保障房建设资金来源主要有三大块，一是企业自有资金。二是银行信托等融资。三是企业债。从融资成本来看，信托在10%～15%，银行贷款在7%～8%，而企业债的融资成本相对较低，是银行贷款利息的90%左右，而且不受银行贷款规模限制，这种中长期贷款周转起来方便，有利于大国有企业参与保障房建设。（返回目录）上周北京经营性用地成交91万平方米创年内新高上周北京市经营性用地共成交土地5宗，面积为91万平方米，创今年经营性用地单周成交新高。其中，首开、首城共拿下3块土地，成为“拿地观望期”的破冰主力。信息显示，6月13日成交两宗土地，总计36万平方米，分别位于延庆和门头沟。6月14日成交一宗，成交面