XXXX年9月南昌房地产市场分析报告_35页

2010年9月南昌房地产市场分析报告一、本月相关政策法规信息链接1国家相关房地产信息1.1发改委证实正研究房产税，称给地方稳定税收国家发改委财政金融司司长徐林24日透露，我国计划实施一系列税收体制改革，包括优化增值税和营业税税收制度，扩大增值税征收范围；统筹企业税费负担，实施资源税改革；推进房产税改革；继续实施个人所得税改革。在谈到房产税改革时，徐林说我国将推进房产税改革，“这个税种我们一直在进行研究，它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种”。1.2银监会:坚决遏制房地产投资需求，支持保障住房建设中国银监会表示，将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。叶燕斐表示，银监会在坚决认真做好信息服务，积极进行舆论引导的同时，还正在推动开展房地产贷款压力测试等相关工作。银监会曾表示，压力测试及其情景假设要根据每个商业银行各自资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行设计，房地产贷款压力测试的情景假设不代表房地产信贷政策可能出现变动。1.3南昌出台多项政策遏制房价过快上涨8月南昌市政府出台多项政策，遏制房价过快上涨，改善城镇居民居住条件，促进南昌市房地产市场持续健康发展。商业银行要严格控制购房贷款南昌市规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。税务部门及时清算涨幅过快楼盘南昌市要求，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，不得给予相关税收优惠。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。回收闲置土地优先用于普通商品住房建设国土部门要及时制定并公布以住房为主的房地产年度供地计划，年度保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加大闲置土地清理力度，重点对闲置房地产开发用地进行清理处置。对土地闲置满两年的依法收回，并优先用于普通商品住房建设。同时，采取促开工、促上市措施，加快商品住房有效供应。对已批未建、已建未售的商品住房项目，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。取得预售许可证10日内必须全部销售严格商品房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发项目，要在10日内一次性公开全部销售房源，明码标价对外销售。加大对捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为的查处力度，问题严重的降低或吊销开发企业资质。稳定房价不力的领导干部要被诫勉谈话此外，南昌市还将全面落实稳定房价和住房保障抓落实的工作责任制，建立考核问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的领导干部、工作人员，要进行诫勉谈话，问题严重的，要依法依规追究责任。1.4江西省多项政策支持棚户区改造江西省近期出台《关于加快我省城市棚户区（危旧住宅区）改造的实施意见（试行）》。据介绍，江西已从2009年开始，并将用三年时间，即到2011年，全省将完成2030万平方米城市棚户区的改造任务，可解决23.8万户、86.2万人的住房困难问题。还将从以下方面对城市棚户区改造予以政策支持城市棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。城市棚户区改造中集中新建或配建的保障性住房，应列入省保障性住房建设年度计划，并享受中央投资补助资金和省市财政配套资金政策。城市棚户区改造项目资本金执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。鼓励金融机构在风险可控的情况下向符合贷款条件的城市棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。被拆迁人选择实物安置的，在办理产权证时，对原拆迁面积部分免征契税。1.5江西8月份CPI同比上涨3.1%——吃、住是推动CPI上涨的主要因素8月份全省居民消费价格总水平（CPI）环比上涨0.8%，同比上涨3.1％，其中翘尾因素影响1.3个百分点，新涨价因素影响1.8个百分点。1～8月份，与上年同期相比上涨2.6%。8月份，全省居民消费价格八大类同比指数六升两降。其中居住类、食品类、医疗保健及个人用品类、娱乐教育文化用品及服务类、烟酒及用品类、衣着类分别上涨6.5％、4.3％、2.7％、0.2％、0.4％、0.1％，共同影响价格总水平上升3.2个百分点。因受洪涝灾害的滞后影响，食品中鲜菜价格同比涨幅达22.6%。交通通信类、家庭设备用品及维修服务类则分别下降0.9％、0.7％，共同影响价格总水平下降0.1个百分点。2南昌市规划及热点播报2.1南昌地铁1号线10月全面开工8月5日，江西省发改委宣布，南昌地铁1号线一期工程可行性研究报告已正式获得国家发改委批复，这意味着南昌地铁建设通过了最后一道“政策关”。南昌市轨道交通公司有关负责人表示，争取在9月中旬确定施工单位，10月全面开工建设。2.2南昌航空城开工，江西大飞机项目正式启动8月16日，由江西省人民政府、工业和信息化部、中国航空工业集团公司、中国商用飞机有限责任公司共同主办的江西省航空制造产业合作推进会在南昌开幕，同时，南昌航空工业城项目开工，江西大飞机项目正式启动。南昌高新区昌东镇和麻丘镇交界处的农地将在数年后变成一个25平方公里的航空工业城和南昌卫星城。江西去年底出台的《十大战略性新兴产业规划》中，将航空制造产业列入全省战略性新兴产业和科技创新“六个一”工程予以重点支持，成立了以省政府主要领导为组长的江西省参与大飞机项目和南昌航空工业城建设推进领导小组，出台了一系列文件，从土地出让、税收优惠、规费减免、人才扶持、完善配套等11个方面给予优惠政策。2.3青山湖区将打造一批特色街南昌青山湖区传出消息，公布了《关于大力繁荣现代服务业和发展新型工业促进绿色崛起的若干措施（征求意见稿）》。按照规划，该区将构建“一核六中心”的现代服务业发展布局，吃、喝、玩、乐、商务、金融服务尽在其中。据了解，“一核六中心”中的“一核”即以湖坊、塘山、京东三大片区为核心建设全区商务圈。“六中心”即现代商务商贸中心、总部经济中心、金融保险中心、服务外包中心、文化旅游休闲中心、特色市场物流中心。另获悉，围绕现代服务业的总体布局，青山湖区还将打造一批特色街。二、八月份土地市场分析地块所地址土地面起成楼面竞得人规划指标名称属板块性质积（亩）始单价（万/亩）交单价（万/亩）地价（元/平米）JDP1019朝阳新城永富路以东、丁家洲街以南、永乐路以西、桂殿路以北（控规D10-03地块）居住用地70.53463462359南昌世欧容积率≤2.2；建筑密度≤25%；绿地率≥30%JDP1020朝阳新城抚生路以西、丁家洲路以南、永乐路以东（控规D10-02地块）居住用地33.33503502386南昌世欧容积率≤2.2；建筑密度≤25%；绿地率≥30%JDP1021朝阳新城金鼎路以西、滨江辅路以东（控规D17-03地块）办公商服18.13883881663北京东亚信安容积率≤3.5；建筑密度≤25%；绿地率≥35%JDP1022朝阳新城金鼎路以西、滨江辅路以东（控规D17-04地块）办公商服22.33883881663煌上煌容积率≤3.5；建筑密度≤25%；绿地率≥35%JDP1023市区上海南路以西、洪婺路以北商住综合34.462652651589江西绿腾容积率≤2.5；建筑密度≤30%；绿地率≥28%，90/70JDP1024市区绿腾公司用地以西、菊圃路以北商住综合24.33962221665奇峰标准厂房投资容积率≤2.0；建筑密度≤35%；绿地率≥30%JDP1025昌北海棠路以东、规划路以北商住综合114.3581131130江西嘉业房地产容积率≤1.5；建筑密度≤30%；绿地率≥35%JDP1026昌北海棠路以东、规划路以南居住用地278.45682820江西新力置地、江西省华东建容积率≤1.5；建筑密度≤30%；绿地率≥35%设JDP1027昌东昌东大道以东、紫阳大道以南、ABB地块以北商办综合20.88200200667江西康富置业容积率≤4.5；建筑密度≤35%；绿地率≥25%JDP1028朝阳洲滨江大道以东、团结路以西居住用地13.33863861654江西江铃容积率≤3.5；建筑密度≤25%；绿地率≥30%JDG1009青云谱昌南大道以北、青山湖南大道以东居住用地180.61061941617郑州绿都置业容积率≤1.8；建筑密度≤28%；绿地率≥35%JDP1029红谷滩红谷滩新区周边区B-35地块商服用地38.351501501875江西运通汽车容积率≤1.2，建筑密度≤55%JDP1030高新区创新一路以东、紫阳大道以南商办用地20.84200361902.5刘树子熊国金5.6≤容积率≤6.0；建筑密度≤35%；绿地率≥25%南昌09年1-2010年8月土地交易市场主要特征：从下图看，09年土地成交量由于房地产二级市场的井喷，导致土地市场在9月份成交达到高峰。进入2010年，政策影响面较大，1月份延续着火爆；2月份土地成交不多，地方政府观望国家“两会”召开；三月份由于两会未出台高压调控政策，土地市场再次掀起“购地热”，特别是朝阳洲万科821元/亩的价格刷新历史，四-五月份受新国十条新政的影响，土地市场出现冷却。但6月初上海世茂1000余万/亩拿红谷滩地块再次刷新南昌单价记录，引发市场热议。随着地王的落地，7月份土地市场出现了冷却，只成交了一宗土地，相信土地市场冷却的背后是即将疯狂的前兆。8月份土地市场随着南昌楼市量价齐升，土地市场出现极度疯狂，土地成交宗数达到13宗，成交面积869.7亩，达到了近两年土地市场新高。南昌土地市场趋势：从新政出台的4月份以后的数月，国家和地方出台新政及措施细化，导致一级市场和二级市场影响较大，土地市场成交处于一定低潮，进入8月份随着楼市量价齐升的局面出现，土地市场随之升温，且成交率较高。随着8月份疯狂与国家二次调控的风声之后，预计未来数月土地市场将出现一定程度冷却。三、八月份南昌市整体住宅市场行情分析3.12010年1-8月份南昌商品房供应情况分析：2010年8月南昌市获得预售许可证的住宅房源共计15.5万平米，环比减少4.2%，随着9-10月份金九银十的到来，市场预售供应量将大幅增加。3.2南昌市8月份各片区成交一览表：南昌市商品房住宅成交量在22.32万㎡区域成交套数成交面积（m2）东湖区17320368高新区778067红谷滩区62164882昌北经济技术开发区20319720青山湖区44347861青云谱区36032279英雄开发区6910806桑海经济开发区8979湾里区393696西湖区12915594总计2122约计22.32万从上面图可以了解，红谷滩新区8月份成交依旧占据市场的1/3强，红谷滩片区项目受到较大亲睐，此区域项目将在未来较长时间引领成交形势走向。由于香溢花城和魏玛峰尚销售良好，导致8月份青云谱，青山湖区成交形势较好，分别占到17%和21%。2010年1--8月份南昌市住宅成交走势分析南昌市2010年8月商品房住宅成交22.32万平米（不含四县），比7月份有大幅度增加，增幅达43.2%，成交量回暖迹象较为明显。预计进入9-10月份成交量将进一步提升。2010年1-8月份南昌市住宅成交均价分析：注：数据选取未含内销房进入8月，南昌商品房住宅成交均价环比下降5.4%，为5899元/平米。由于本月魏玛峰尚与恒茂英伦国际，奥克斯盛世经典，绿地香颂等郊区项目持续去化，拉低了整体市场均价。南昌市场供求量价走势分析从1—8月份，市场供应量在4月份达到巅峰水平，进入5-6月份处于下滑状态，7月份呈现小幅上升，8月份与7月份基本相当，预计到9-10月