中原XXXX年1月31日珠海华发水郡二期A区开盘报告23P

珠海中原事业部荣誉出品二级市场品控中心华发水郡二期A区开盘报告2项目整体技术指标项目状况和户型平面分布图项目户型配比项目户型分析项目整体SWOT分析策略开盘反思Contents3项目当期基本技术指标项目信息开发商华发股份世荣实业占地（㎡）13.1万平方米地址斗门井岸镇珠峰大道288号建面（㎡）5.6万平方米策划珠海华发房地产营销顾问有限公司商业（㎡）10393.2建筑设计园林设计新加坡贝尔高林承建商交楼时间2012年9月整合推广珠海华发文化传播有限公司容积率0.42物业管理华发物业代理有限公司绿化率35%物管费3.9元/平米/月装修情况可选择（毛坯或3000元/平米装修）建筑类型独栋、联排别墅总户数215户户型三——五房开盘日期2010年1月31日均价联排均价12000,独栋均价18000(毛坯)配套项目位于斗门，属于西区的一线豪华别墅区，项目总面积达1700亩“两亩一栋”的超低密度，是南中国罕有、珠澳首席的低密别墅大盘；78万㎡的原生态园林，35万㎡的黄杨河天然活水贯穿社区，华发打造300亩生态湿地公园，可谓“活地氧吧”；绵延3公里的黄杨河私家岸线，最自然、最生态的天然活水；项目有星级酒店会所、湾区商业广场、温泉、高尔夫等生活配套。策略4项目交通图和平面分布图后期发展用地二期A区一期5项目二期A户型分布6二期A区户型配比项目主力户型为200多平米的四房户型。户型产品面积（M2）户数户型配比合计三房三房两厅三卫联排1906429.8%43.7%三房三厅四卫独立2203014.0%四房四房两厅四卫联排257-2697836.3%55.8%四房两厅五卫联排299177.9%四房两厅五卫＋工人房套间独立339136.0%四房三厅五卫＋工人房套间独立438-490125.6%五房五房两厅四卫＋工人房套间独立35810.5%0.5%户型分析Ta户型(189.82平方米)三房两厅三卫特点：高逾7米的中空客厅,别墅高贵感体现,全景落地大窗,内庭院与餐厅相连,第三层有超大面积主卧套房,内设花园露台.空间布局分明.一层二层三层户型分析Tb户型(268.66平方米)四房两厅四卫特点：全景跃式客厅,天井设计,转角有观景大窗.阳台方正,第三层主卧有方正大阳台,功能可灵活变换,逾35平方米的超大休闲露台.一层二层三层•黄杨河畔，湿地原生态资源；•华发地产，品牌召力强；•占地1700亩，社区规模大；•产品纯粹，以联排、独立别墅为主；•价格不高，易被市场所接受。•缺少外部配套•交通不便利•珠海各种规划建设利好消息的集中释放；•2010房地产政策收紧的预期项目SWOT分析:10项目关键时间节点项目销售情况分析项目整体包装客户分析策略开盘反思Contents11项目关键时间节点1月1日全新精装别墅示范单位开优雅盛放1月2日活动：相约GUCCI、梁文道共聚华发水郡1月31日开盘2009年10月底正式打桩，接受登记，10万验资，可享受最高3个点优惠项目推广户外：湖心路口、拱北关口、九洲港等户外广告网络：优家网等网络广告车身广告开盘策略、流程、包装、销控分析开盘方式：抽签先后顺序选房。具体流程：1月31日上午9点签到进入等候区等候领取选房顺序号进入选房区选房计价签约10点半正式电脑抽签，确定顺序号14开盘策略、流程、包装、销控分析电脑抽签显示屏领取顺序号进入选房区前检验资料现场人头涌涌开盘当天价格情况项目对外实收均价：联排12000元/平米；独立18000元/平米(毛坯)。开盘当日优惠：认筹客户额外１%－3%优惠。部分257平米联排房源价格列表房源号单价(元/平方米)总价(元)房源号单价(元/平方米)总价(元)28311570297349040012800328960028511920306344040313620350034029012730327161040512410318937029112530322021041112200313540029711530296321041210890279873038711760302232041310100259570039211880305316041511910306087039311870305059042511960307372039913320342324043011620298634017项目销售情况分析项目二期A区开盘，此次推出94套房源(其中包括样板房)，截止中午12点，已经全部售罄，销售情况理想。18现场图片现场人山人海有来自全国各地的车辆客户查看贵宾卡本期产品外立面19客户分析客户到访量项目共计收筹298个，开盘当天到访客户非常多，估计约600-700人，售楼部人山人海。客户简析到访客户很大一部分是华发老业主和里维埃拉的业主，还有来自全国各地的客户。年龄：35岁以上客户居多；职业：据现场判断，选房的客户以高端客户为主，私企业主、高管等。区域：车牌除了珠海、澳门、香港外，还有许多是来自国内各地的私家车，有河南的、吉林的、还有粤北地区等。20客户访谈陆女士，华发新城业主，她淡然表示，面对现在楼市的热度，她已经做好了双方面的心理准备，这次没有选购成功，后面还有机会。王先生，里维埃拉业主，内蒙古人，他表示华发水郡是自住、投资两相宜冬天，北方气候寒冷，可以选择到珠海来；如今的珠海受政策利好影响，还有华发水郡靠近千亩湿地这一资源，升值空间巨大。21开盘小结策略开盘反思Contents22开盘总结产品特色：产品为190-490平米３-５房，天井设计使户型采光、通透性非常好，交楼标准有精装和毛坯可供选择，方便了很多外地客户。推售策略：推售套数与认筹人数约１：３，保证了开盘当天成交率。收筹策略：根据认筹时间不同给予不同折扣，越早认筹优惠越多，可使意向客户形成一种紧迫感，在短时间内达到目标认筹量。价格策略：以联排12000元/平米、独立18000元/平米的高性价比价格推售。二期推售价格仅比一期高2000元/平方米~3000元/平方米，由于二期质量更佳，性价比更突出，因此开盘当天十分火爆。推广方式：无过多的线上宣传，以华发客户资源进行内部圈层营销为主。客户：以华发老业主为主，有来自全国各地的高端客户。