吴江汾湖开发区月亮湾项目市场研判及策略定位报告-46PP

吴江汾湖开发区月亮湾项目市场研判及策略定位报告上海华燕集团2007年10月报告结构第一部分项目背景理解第二部分项目解析第三部分项目市场定位第四部分相关产品建议第一部分项目背景理解城市背景－－地理位置吴江市位于江苏省最南端，地处江苏、浙江、上海两省一市交汇的金三角地区吴江距上海市区54公里；苏州市区45公里；杭州市区100公里吴江是离上海最近的城市之一，处于以上海为龙头长三角经济圈的核心位置处于上海一小时经济圈内，无论是经济还是产业发展受上海辐射作用明显；2006年中国百强县市GDP排名排名名称GDP（亿元）1顺德区10582江阴市9803南海区9604昆山市9325张家港市8426常熟市8097萧山区6858武进区5809吴江市50110晋江市48723太仓市367吴江市GDP及增幅01002003004005006000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%GDP产值203235281340403501GDP增幅12%15%20%21%18%24%200120022003200420052006城市背景－－经济03年之后，吴江经济快速发展，06年GDP相比03年保持近一倍的增长，年增长率保持在20％以上；吴江与昆山具有相似的区位条件，但经济实力相差较大，相比较苏州其他城镇竞争力水平，未来存在较大的提升空间。年份企业数注册资本2007年150572922006年12663198城市背景－－产业结构吴江拥有众多的民营资本，并且保持一定的增长态势，也为区域内的房产发展奠定了一定的基础；但对于大型企业而言，吴江与昆山等城镇仍然存在一定的差距，也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。注册资本1000万元以上有23家企业，其中以纺织和机械设备类企业最多；利好：吴江市位于长三角经济区的中心区域，受上海经济中心辐射效应较强；苏锡常、杭嘉湖等多个经济圈。不断发展的经济，尤其是私营经济的迅猛发展，给吴江的房地产市场、尤其是别墅产品类高端产品的市场发展提供了一定的可能性。城市背景结论利空：吴江的经济与昆山等区域相比实力存在一定差距、本地民营经济总体实力厚实度不够；城市拥有一定的中高端客源基础，但缺乏吸引的火爆点，区域难支撑顶级产品。松陵镇盛泽镇同里镇芦墟镇区位背景－－区位价值1芦墟镇并非吴江产业、行政发展的传统以及中心区域，因此在吴江市域内属于区位价值较低的区域；无论是区域成熟度、开发程度以及客源吸引力度都落后于松陵镇以及盛泽镇。昆山淀山湖元荡湖•朱家角上海沿淀山湖地区元荡湖昆山淀山湖地区其它地区区位价值降低区位背景－－区位价值2在环淀山湖区域内，项目所在的元荡湖板块价值仍然处于环淀山湖较低水平；项目区位背景－－周边环境目前项目周边区域环境的整体开发程度不高，特别是配套以及居住氛围的缺乏是限制项目短期内运作的最大抗性。项目北侧元荡湖为项目强势的景观以及生态支撑卖点：项目东侧中加枫华国际学校为项目教育支撑；区位背景－－配套1.交通配套：形成了以318国道、苏嘉杭高速公路、苏同黎一级公路、芦周公路、A9（年底通车）公路等“三纵四横”的干线公路骨架；2.生活配套：占地27.32平方公里的汾湖镇新中心城区，规划成为吴江东南部的经济管理中枢、服务中心和文化、教育、生活服务完善的人居中心；大渠荡生态公园；36洞高尔夫球场；建设中的5星级商务酒店；中加合作的枫华高级中学。项目对外交通相当便利，目前生活配套欠缺，但未来汾湖镇的整体规划、定位将很大程度改善项目区域现有生活配套不足的局面。距离城东核心商务商贸区接近，但最大属性仍然表现为借助元荡湖景观优势产生的休闲、旅游、度假的特性。区位背景－－规划中心城区旅游休闲度假区北部生态农业区产业区南部生态农业区1.将莘塔、金家坝、北厍、黎里、芦墟五镇合并为汾湖镇，带动区域经济的发展，提升区域在吴江以及环淀山湖的板块价值，推动区域房地产的发展；2.规划面积为27平方公里，建设吴江城市东部副中心，改变区域生活配套较弱的环境；3.项目所在区域充分利用湖荡水面等生态资源，规划为旅游度假区，大力发展休闲旅游度假区，规划面积为35平方公里；并保留黎里、芦墟古镇区规划为古镇保护区；4.本区度假村在数量上亦已成一定规模，如元荡周围即聚集有多个度假村——红顶度假村（三星级）、紫藤园度假村、上海冶金局度假村等，有利于形成规模效应。本案区位背景－－经济开发区不断增加的民营企业和外资企业带来大量中高端客源；1.将芦墟工业园、金家坝工业园、黎里工业园、北厍工业园、汾湖旅游度假区“四园一区”组建成汾湖经济开发区，2006年10月11日正式更名成立；依托“临沪”经济圈中最具地理优势的地区，在上海半小时经济圈内，直接接受上海经济发展的辐射。2.截至到2006年10月9日，汾湖经济开发区现已形成光电缆、机械制造、日用化工、电子资讯、汽车配件、新型建材、纺织服装、皮革制鞋及休闲渡假为主导的产业群。3.现有外资企业300余家，投资总额近21亿美元，民营企业2200多家，外商投资者主要来自台湾、日本、美国、德国、韩国和香港等国家和地区。世界五百强丰田、韩国浦项制铁、德国大众、三菱商事、法国圣戈班等均在区内有投资项目。区位背景结论现存问题：项目现阶段区域价值偏低，在吴江与环淀山湖各区域竞争中均处于劣势，对于居住客源的吸引能力明显落后于松陵、盛泽以及环淀山湖的昆山、苏州等区域；并且短期内生活配套以及氛围的欠缺也限制了项目的现阶段的运作；未来前景：随着汾湖镇整体规划的实施，项目配套匮乏的局面将得以根本改变，项目生态、景观的优势也将得以凸现。但值得注意的是，项目小环境的特质以及规划决定了项目区位最大的属性还是在于旅游、休闲、度假。第二部分项目解析针对公寓产品产品论证－－市场1.从芦墟的房地产市场供应来看，近两年芦墟公寓型供应较少，其中位于镇中心的“明丰花园”有出售。该项目住宅总建约有9万方；项目在04.5月开盘以来，去化不是很好，月均只有1000多方的体量；并且价格相对较低，目前二手价格在2500－2700元之间；2.另一方面，“温哥华社区”的酒店公寓能保证一定的市场去化，月均大约在1200方左右，去化略高于住宅；并且在价格上具有优势，扣除装修，价格比公寓价格高1200－1500元左右；芦墟酒店式公寓在去化上要略好于住宅去化，但酒店公寓的价格要远高于住宅价格，在价格提升上具有优势。但是，特别值得注意的是，温哥华特区是基于枫华国际学校的绝对支撑利好条件下，同时内部配套充分的条件下实现去化的。产品论证－－客源地块周边生活配套欠缺，与盛泽等吴江传统的居住区相比，区位优势和配偏薄弱，对吴江其他区域的购买住宅的客源也缺乏吸引；住宅只能吸引本地的自住需求居民购买；重点个案分析－－温哥华特区产品：房型面积70平方米左右的一房与95平方米的二房，采用上下分层的复式结构；室内装修按照4星级酒店标准，约为700-800元/平方米；聘请思来叙酒店管理公司作为管理公司，负责酒店日常运营；配套设施主要有：游艇俱乐部，星级会所，15000平方米商业街，教育园内的体育馆、游泳馆等。会所：SPA、健身房、室内体育馆、高尔夫练习场、餐厅、室内游泳池美容中心、桌球室等，配套齐全。简介：温哥华特区占地1000亩，整个项目由三大部分组成：中加合作的枫华高级中学、5幢酒店式公寓及以独栋和双拼别墅组成的别墅群。整个项目分3期建设：1期：中学，酒店式公寓，会所、商业街等配套设施2期：双拼别墅群3期：独栋别墅群完整的规划定位、配套齐全；供应与去化供应套数开盘时间去化套数去化率月均去化一期20004.1200100％16.7二期29605.1226690％13.35幢酒店式公寓总计496套，体量约为4万方左右，分2期开发，其中一期于04年底去化完；项目两期酒店公寓推出市场后受到了市场的欢迎，保持着良好的市场去化，月均去化可以达到13－17套；价格单价装修价格主力面积主力总价租约5100－6000700－80070－9035－555年年回报7％目前不临湖的房源售价在5100元/平方米左右（含700-800元/平方米的装修），临湖的房源价格在6000元/平方米左右，总价在35-50万之间；带5年租约，年回报率在7%左右；1年可免费入住28天；本司认为，通过温哥华特区相关市场信息分析，在区位不够成熟、仅依托度假概念作为自身产品特性的酒店公寓式产品，必须完善自身的配套以及服务来规避现有市场风险的主要手段。其次，再结合生态度假以及总价的优势，才能够在项目的运作上保证一定的去化速度；目前项目酒店公寓价格为5100－6000元/平方米为市场运作后期的价格体系，不排除一定“吊卖”的可能性，同时，由于该案房型面积设置过大，导致总价基本在35－60万元左右，过高的总价也在一定程度上限制了项目后期的市场去化。重点个案市场结论针对别墅产品本案沪青平高速318国道项目解析－－项目位置项目所处的地理位置决定了未来竞争不仅仅局限在吴江区域，将直接面对环淀山湖区域昆山以及苏州的竞争，包括上海的部分区域。苏州别墅市场昆山淀山湖太湖板块300－800古城区板块350－680金鸡湖板块260－500阳澄湖板块200－400吴澄湖板块210－500淀山湖板块宏观别墅市场－－苏州别墅市场苏州湖景别墅板块较多，各板块存在较多的潜在供应，市场竞争激烈；目前苏州独栋产品的售价基本维持在350－800万元，价格相对比较集中；经济型别墅，包括双拼、联排以及叠加型产品的售价基本集中在200－300万元左右；苏州别墅市场对本项目的影响同比苏州各别墅板块区位，本司认为项目现有的区位现状存在明显的劣势，苏州高端别墅客源基本被苏州各别墅板块分流，本案的区位也决定了项目仅仅能够争夺苏州区域的中、低端别墅置业需求。元荡湖周庄联排、独栋150－200昆山淀山湖独栋200－700朱家角独栋400－1800宏观别墅市场－－环淀山湖别墅市场昆山环淀山湖区域别墅总价在300万元以上，部分小面积独栋产品的总价可控制在300万以内，但此类小独栋相比本案在居住的功能性上存在一定的差异。朱家角的区位、产品特性以及价格来看，与本案所处芦墟的小环境存在明显的差距，因此本司认为朱家角区域产品与本案不存在竞争。周庄板块的产品定位总价控制在200万元以内的度假经济型产品，与项目区域处于竞争劣势。环淀山湖别墅市场对本案的影响朱家角板块在区位优势、价格方面要远高于本区域，不存在与项目产生竞争关系；本案竞争主要集中在昆山环淀山湖区域的中端独栋产品，在区位相对不占优势的情况下，300万是价格的上限；本案主要还是吸引经济型别墅客源；项目名称太阳湖大花园一期太阳湖大花园二期江南岸湖滨1号本案占地面积46.6933.3521.69.57建筑面积8.05.56.06.7容积率0.170.1650.280.7（别墅：0.4）建筑形态独栋独栋独栋独栋联排、小高公寓、联排花园面积1700-27001600-3300400-1000400-800/地下室面积（架空层）110-200180－45080-13070－120/占地面积2000-30001800-3600560-1300570-1100/竞争市场－－经济指标作为别墅产品最重要的经济指标容积率而言，项目容积率已经决定了本案在运作的初期已经与之市场个案存在了一定的差距。本案的规模在竞争市场中最小，不具优势；项目没有地下室，在产品附加值方面不具竞争力；项目名称太阳湖大花园一期太阳湖大花园二期江南岸湖滨1号总户数12097168独栋：36已开盘1209736未开盘未来供应量3期约有30万供应13236竞争市场－－供应未来供应以高端的太阳湖大花园为主，约有30万的体量，竞争激烈；市场中端独栋产品供应偏少，并且此类产品能够保证比较好的市场去化；项目运作高端将面临巨大的竞争风险，并且现有中端产品的快速去化也预示着此类产品良好的市场机会点。竞争市场－－价格去化项目名称太阳湖大花园一期太阳湖大花园二期江南岸湖滨1号主力总价580-780万685-800万250-350万300万左右主力面积600－720600－1150320－40033