以工业化住宅作为行业技术变革的方法

目录致读者环境以“工业化住宅”作为行业技术变革的方法以“杜绝一切不必要的浪费”作为经营过程中环保节能的主旨以“人居环境”作为未来环境研究的主题经营在均好中成长，全面回报各类投资者从建造住宅到建设社区和谐与员工续创健康丰盛的人生从追求企业进步到追求与合作伙伴共同进步社会篇城市低收入人群居住模式研究项目小户型住宅研究项目住宅工业化基础教育资助项目资助本土青年建筑师竞赛项目非营利性非政府组织资助项目为了未来致读者我们在哪里中国正处于一个不凡的时代。这个时代的特征是前所未有的经济增长，以及伴随而来的、前所未有的社会和文化转型——传统观念和文化、商业环境、生活方式、人际关系、个人心理状态，这一切，每天都在发生变化。发展依然是这个时代的主题。同时，人们也越来越意识到建设过程中不可避免的代价，在起点较低的阶段这种现象就更加明显。国家统计局的2006年年报指出：经济增长方式粗放、经济结构矛盾突出，已经成为经济社会发展中存在的主要问题。正是基于这样的现实，和谐成为了这个时代的另一主题。在发展过程中，还需要追求自然的和谐、社会的和谐。我们为什么作为对城市化参与度最高的行业之一，房地产在浩大的建设进程中会带来副作用，比如：建设改变了原有植被生态，新建筑的风格改变了街区原貌，居民的搬迁破坏了传统社会生态，房价的攀升放大了社会贫富差距等等。万科意识到这种变化的代价，并督促自己用更有效的经营和额外的工作来减少冲击、给予关怀或做出弥补——这是企业公民的第一层意义。企业公民的第二层意义在于企业的自我完善，并且传播这种善。透明的治理结构、拒绝商业贿赂、依法纳税、提高产品质量、保护员工及消费者权益，这些行为因为企业公民的理念而升华，并且被越来越多的企业接受和推崇。时至今日，它们已经成为万科经营的底线。企业公民的第三层意义是企业的终极意义。过去，万科曾通过各种企业的维度来求证自己的意义：资产规模、销售额、利润、增速、品牌、产品、服务……后来我们意识到：作为自然和社会的一分子，我们最终要在自然和社会中求证存在和发展的意义。我们做什么在向其他优秀企业学习的过程中，万科不断积累对企业公民的认识，并在制订企业发展战略过程中，进行了企业社会责任规划。绿皮书，不仅是对万科过去努力的总结梳理，更是万科未来饯行企业社会责任的战略蓝图和行动纲领。绿皮书的发布，意味着万科在履行企业社会责任方面从懵懂暗合走向系统实践，更意味着万科期望利益相关群体与社会公众对万科践行企业社会责任予以支持和监督。未来，万科将从环境、经营和社会三个维度思考与实践自身的企业公民行为。从行业之于环境影响的角度出发，万科提出以“工业化住宅”作为行业技术变革的方法，以“杜绝一切不必要的浪费”作为经营过程中环保节能的主旨，以“人居环境”作为未来环境研究的主题。从企业经营视角，“均好中成长”是对万科对投资者的一种承诺，“关注健康与成长”则是万科对员工的一种承诺，“建设和谐社区”是万科在客户关系方面的投入，更是与“社会和谐”这一主题的结合，“与合作伙伴共同进步”既有益于改善合作伙伴关系，又可以通过供应链放大企业社会责任的影响。在企业发展过程中，社会问题不可回避，万科希望通过“小户型的研究与推广”、“资助工业化住宅基础教育与本土青年建筑师竞赛”、“城市低收入人群居住模式研究”、“资助非营利性非政府组织”等公益项目做出响应。这些行动表达了我们的美好理想和行动决心，也反映了中国企业当下所面临的现实。而现实与理想之间的差距，就是我们的行动空间。我们难以达到完美的理想，但只要这个差距存在，我们就会一直努力——这也正是“建筑无限生活”中这个“无限”的真意。环境工业革命以来，人类创造的物质财富远远超过了过去几千年的总和，对地球环境的改变和破坏也远远超过了过去几千年的总和。人们意识到，对环境的破坏已经并最终将危及人类社会的继续进步，“可持续发展”的观念因此深入人心，环境也成为最重要的全球性话题。越来越多的行业和企业开始约束自己的行为，关注环保、节能和水资源的利用。中国政府明确提出建设节约型社会，实现可持续发展，要在社会生产、建设、流通、消费的各个领域，在经济和社会发展的各个方面，切实保护和合理利用各种资源，提高资源利用效率。过去的十年，中国房地产行业获得了突飞猛进的增长，在未来相当长一段时间内，这种增长仍不会停止。行业发展在带给社会经济进步、居住环境改善的同时，住宅的建造过程与使用过程带来的能耗问题、排放问题不可忽视。相对封闭的竞争环境，使得行业对环境问题的重视弱于眼前的经济利益，万科认为，传统的粗放运营模式若不被颠覆，当行业增长到很大规模时，必将为各种各样的社会和环境问题所湮没。中国的住宅开发行业、建筑行业要跟上时代步伐，要可持续发展，就必须有一次彻底的技术革命。工业化住宅是我们对行业粗放现状的颠覆式回应，是我们对行业可持续发展的理性思考，是我们对未来发展模式的战略选择。一、以“工业化住宅”作为行业技术变革的方法行业环境问题粗放、浪费、非工业的建造技术不但使得行业效率低、渗漏等产品质量缺陷无法根治，高能耗、高消耗亦是行业现状。建筑行业资源能源消耗水平项目建筑业现状资料来源建筑建造和使用能耗占全国总能耗30%建设部2005年公布资料建筑施工能耗占全国总能耗1.5%据国家统计局2005年公布数据估算住宅使用用水量占城市总用量47%建设部2005年公布资料建筑施工用水量占城市总用量5%~10%《工业用水定额》建筑钢材用量占全国总用量30%建设部2005年公布资料建筑施工钢材损耗占全国总用量0.6~1.35%据PKPM工程量计价软件估算建筑水泥用量占全国总用量25%建设部2005年公布资料建筑施工混凝土损耗占全国总用量0.75%据PKPM工程量计价软件估算建筑木材用量占全国总用量40%《中国林业发展报告》2005年版建筑施工木材损耗占全国总用量2.4%据PKPM工程量计价软件估算建筑施工垃圾占城市垃圾总量的30~40%北京中建建筑科学技术研究院《我国建筑垃圾的现状与综合利用》住宅装修垃圾占城市垃圾总量的6%据中国建筑装饰协会行业发展部2007年公布数据估算工业化住宅从工业发达国家和地区的历史看，工业化住宅是一种必然趋势。香港经过二十年的发展，在住宅建筑中PC率（预制构件占钢筋混凝土用量的体积百分比）已由最初的17%逐步增加至30%，个别试验项目达到65%；在新加坡建屋发展局工地上，85%以上的混凝土制品为预制；日本集合住宅项目PC率也达到85%以上。此前的成功经验，以及万科的实验数据显示，住宅工业化有如下优点：一、对消费者而言，工业化住宅将在质量上显著提高。传统施工方法靠手工搭模板、现场浇注水泥，施工偏差往往要以厘米计算。而工业化住宅的大部分混凝土构件都在工厂机械化生产，现场施工偏差仅以毫米计。特别是外墙与窗框的整体预制、墙与屋面的节点交接处理，使得房屋整体性和密闭性加强，作为住宅常见的渗漏问题将得到很大改善。二、对环境而言，工业化住宅从建造到使用的整个生命周期，相对传统方法制造的房子都将更节能、更环保。工业化住宅的施工过程可以减少用水60%，减少建筑垃圾80%；工地现场将更加有序；门窗与墙体间的密闭性带来住宅使用过程中冬季采暖与夏季制冷效率的提高；房屋的使用寿命也将大大增加，这也是资源的一种节约。三、对企业而言，工业化的制造方式将带来效率的提高。当大部份混凝土构件都提前设计并在工厂制造和养护，在缩短建造周期的同时，也将带来企业运作效率的提高。工业化制造方式与传统制造方式的节能、降损、减排比较：项目传统生产方式工业化后施工能耗（标准煤）20千克/平方米降低20%施工能耗施工用水量1.5-3立方/平方米减少60%用水量混凝土损耗3%减少60%混凝土损耗钢材损耗2~4.5%减少60%钢材损耗木材损耗0.005立方米/平方米减少80%木材损耗施工垃圾50-60千克/平方米减少80%施工垃圾装修垃圾2吨/户减少80%装修垃圾房屋在居住使用过程中的能耗亦应被关注，水、电、燃气、采暖、制冷等各项节能指标不仅给使用者带来直接经济效益，同时也是建设节约型社会的重要举措。目前我国关于房屋使用过程中的能耗审计还未展开，但工业化住宅可带来的使用过程中的能源节约是可以预计的。万科将在今后3年内开展相关审计评估工作，进行工业化及非工业化住宅的节能比较。万科更强调住宅的使用性能，万科将建立高于国家标准的《住宅产品性能标准》，拟通过对产品的性能指标和关键技术措施的把握，从室外环境、室内环境、资源利用、建筑安全、建筑耐久五大方面提高住宅产品的性能水平。同时，万科将研究如何在对环境影响最小的前提下提高居住的舒适度，研究方向包括住宅节能、住宅节水、室内污染控制、室内空气环境、室内声光热等居住环境。未来，万科将致力于这一场建筑技术的变革：2007年，万科工业化项目开工面积达15万平方米。2008年，万科工业化项目开工面积达60万平方米。2009年，万科工业化项目开工面积达120万平方米。二、以“杜绝一切不必要的浪费”作为经营过程中环保节能的主旨1、建造过程：杜绝一切不必要的浪费房地产开发行业及其相关产业构成了一个高度分工合作的瀑布产业群，房地产开发企业处于这个瀑布群的高端，带动了建筑施工、景观施工、家庭装修、环境监测等上下游行业，同时又与水泥、木材、钢材、电力等基础产业直接相关，房地产粗放、浪费的建造模式，很大程度上造成产业链可持续发展困境。为此，万科将在建造过程中采取以下措施：提高施工工序一次性合格率，减少返工。推广使用可重复利用的环保施工设施。逐步建立建筑施工垃圾分类管理体系。到2009年，万科项目的建筑施工垃圾产生量较同期行业平均水平低20%。2、装修房装修房是万科工业化的重要组成部分，更是发达国家和地区房地产开发的主流形式。万科选择为客户提供装修房也是履行社会责任的体现：提高居住环境舒适度。因客户装修时间不统一，毛坯交付的住宅楼分户装修经常持续几年时间。装修过程中不可避免会产生大量的粉尘、噪音和刺激性气味，给已入住客户的生活带来诸多不便，并容易造成邻里矛盾。购买装修房的客户只需配置个性化的装饰和家具就可入住，从交楼到居住的过程更快更舒适。减少资源浪费，避免二次环境污染。客户在对毛坯房进行二次装修过程中，往往会大拆大改，从而产生大量建筑垃圾。据统计，平均每户装修产生建筑垃圾2吨。提供装修房将会显著减少客户拆改几率并减少资源浪费。降低房屋因拆改而带来的安全隐患。对房屋的拆改将在很大程度上降低结构抗震性能，带来漏水、漏电甚至火灾等方面的隐患。装修房的推出则很大程度上避免了这一系列问题的发生，为客户带来更多的安心。提高房屋的整体性能。装修房在交钥匙前装修一次性到位，土建施工和装修施工协调统一，节能环保材料、器材可以系统地普遍性地得以运用。如外墙保温、绿色认证建材、高能效比电器设备、节水型洁具的系统应用都将大大提高房屋的整体性能。为此，万科计划：2007年，万科装修房新开工比例达到50%；2010年，万科装修房新开工比例超过90%；3、绿色办公环境绿色办公环境，不仅使企业在环保节能上体现效益，让员工在更健康舒适的环境下工作，更能使得所有员工在日常工作生活中，养成良好习惯，以带动更多人参与到节能环保行动中去。“从小处做起”的“绿叶行动”正在集团及下属公司间广泛执行，具体内容包括：持续推动无纸化办公。包括提高空调夏季温度、随手关灯、更换节能灯泡在内的降低能耗举措。包括鼓励员工使用自用水杯等在内的加强资源重复利用措施。正在建设的万科总部大楼，将是一栋技术全面领先的绿色概念建筑，它将全面展示万科的节能环保理念，并将于2010年前投入使用。万科现有办公场所的节能审计工作也将全面、持续展开，我们将对能耗较大的办公场所进行相应的改造，不断提高节能标准，不断降低办公能耗。三、以“人居环境”作为未来环境研究的主题善待每一幅土地，以对环境负责的态度，因地制宜地保护环境、改善环境，形成人与自然的和谐。未来，万科将基于“人居环境”这一主题，联合不同的社会机构，不断深化研究，并在产品中体现研究成果。中长期研究课题开发过程中，基于原生态环境的利用、改善与保护的研究。开发过程中，基于住宅与环境