《房地产企业内审内控实战案例讲座》

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第一章第一章第一章第一章第一章第一章第一章第一章房地产内控与内审体系概述房地产内控与内审体系概述房地产内控与内审体系概述房地产内控与内审体系概述房地产内控与内审体系概述房地产内控与内审体系概述房地产内控与内审体系概述房地产内控与内审体系概述

1.1.1.1.房地产内控与内审的地位和作用房地产内控与内审的地位和作用房地产内控与内审的地位和作用房地产内控与内审的地位和作用房地产内控与内审的地位和作用房地产内控与内审的地位和作用房地产内控与内审的地位和作用房地产内控与内审的地位和作用

【【【【【【【【案例案例44】】】】】】】】格林柯尔格林柯尔冷得够彻底冷得够彻底

19591959年出生于江苏泰县天津大学热能工程系研究生顾维军，年出生于江苏泰县天津大学热能工程系研究生顾维军，19881988年年99月月发明了格林柯尔制冷剂。发明了格林柯尔制冷剂。20002000年年77月，以北京、深圳、海南和湖北月，以北京、深圳、海南和湖北44家家工程公司为主体，成立了格林柯尔科技控股有限公司，在香港创业版工程公司为主体，成立了格林柯尔科技控股有限公司，在香港创业版上市，发行上市，发行2.52.5亿股亿股,,筹集资金筹集资金5.455.45亿港元。麾下企业的资产总值超过亿港元。麾下企业的资产总值超过130130亿元。亿元。20042004年前三个季度科龙电器的盈利已达年前三个季度科龙电器的盈利已达22亿元，亿元，20052005年年44月月2929日，科龙电器公布日，科龙电器公布20042004年年报全年亏损年年报全年亏损60006000多万元，反差巨大。中国多万元，反差巨大。中国证监会就此问题立案调查，科龙危机爆发，股票从证监会就此问题立案调查，科龙危机爆发，股票从2525元掉到了元掉到了11元多。元多。据有关资料指出，科龙电器与格林柯尔系公司有关的公司之间进行的据有关资料指出，科龙电器与格林柯尔系公司有关的公司之间进行的不正常现金流出总额约为不正常现金流出总额约为40.7140.71亿元亿元,,不正常现金流入总额约为不正常现金流入总额约为34.7934.79亿亿元元,,至少给科龙带来至少给科龙带来5.925.92亿元的损失。亿元的损失。

科龙倒在了财务报告的失控里！那么，如何防范于未然？如何最有效地把控科龙倒在了财务报告的失控里！那么，如何防范于未然？如何最有效地把控这一关？严格的规章制度必不可少，对企业内部的控制更是重中之重。这一关？严格的规章制度必不可少，对企业内部的控制更是重中之重。3

1.2.1.2.中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析

内控方面内控方面内控方面内控方面：：：：内控方面内控方面内控方面内控方面：：：：

第一，各种管理制度之间存在冲突或真空，没有形成完整系统的内部第一，各种管理制度之间存在冲突或真空，没有形成完整系统的内部

控制体系。控制体系。

第二，制度没有形成具有核心竞争力的企业管控体系（外控、内控和第二，制度没有形成具有核心竞争力的企业管控体系（外控、内控和

报建三大控制体系）。报建三大控制体系）。

第三，管理制度与房地产企业的运行环境脱节，有的房地产管理架构第三，管理制度与房地产企业的运行环境脱节，有的房地产管理架构

设置处于设置处于““静止状态静止状态””，由于房地产开发的特性决定了房地产开发团队，由于房地产开发的特性决定了房地产开发团队

的架构设计和岗位配置是动态和周期性的，而约束员工的管理制度却的架构设计和岗位配置是动态和周期性的，而约束员工的管理制度却

没有及时根据人才的流动情况和开发规模的变化进行同步的没有及时根据人才的流动情况和开发规模的变化进行同步的““系数更系数更

新新””，导致制度对团队的约束没有处于受控状态。，导致制度对团队的约束没有处于受控状态。

第四，管理制度与第四，管理制度与““控制环境控制环境””不匹配，有的房地产企业内部控制方面不匹配，有的房地产企业内部控制方面

的制度和硬件建设十分完备，但其执行的的制度和硬件建设十分完备，但其执行的““软件软件””（企业文化）建设跟（企业文化）建设跟

不上，造成不上，造成““董事不懂事、监事不管事、理事只礼事董事不懂事、监事不管事、理事只礼事””的管理通病。的管理通病。4

内审方面内审方面内审方面内审方面：：：：内审方面内审方面内审方面内审方面：：：：

一是内审计划不周密。一是内审计划不周密。

二是内审方法不科学。二是内审方法不科学。

三是审计工作底稿不完备。三是审计工作底稿不完备。

四是缺乏穿行测试。四是缺乏穿行测试。

五是内审报告内容不具体，观点不明确，提出建议深度不五是内审报告内容不具体，观点不明确，提出建议深度不够。够。

主要原因主要原因主要原因主要原因：：：：主要原因主要原因主要原因主要原因：：：：

之所以存在上述问题，是由于内审职能不明确、内审制度之所以存在上述问题，是由于内审职能不明确、内审制度不完整和内审员业务水平不适应于内审要求所造成。不完整和内审员业务水平不适应于内审要求所造成。

1.3.1.3.中国上市公司内控现状调查中国上市公司内控现状调查中国上市公司内控现状调查中国上市公司内控现状调查中国上市公司内控现状调查中国上市公司内控现状调查中国上市公司内控现状调查中国上市公司内控现状调查5678910111213141516171819

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中国航油（新加坡）股份有限公司中国航油（新加坡）股份有限公司，于，于20012001年在新加坡年在新加坡挂牌上市，短短挂牌上市，短短66年时间，净资产增幅高达年时间，净资产增幅高达761761倍。倍。20032003年年的净资产超过了的净资产超过了11亿美元，总资产将近亿美元，总资产将近3030亿元。公司总栽、亿元。公司总栽、集团公司副总经理陈久霖被选为集团公司副总经理陈久霖被选为““亚洲经济新领袖亚洲经济新领袖””，他，他20032003年的年收入高达年的年收入高达490490万元。但由于公司组织架构不完万元。但由于公司组织架构不完善，董事会监控不力，使公司从事石油衍生品期权交易一善，董事会监控不力，使公司从事石油衍生品期权交易一发不可收，与日本三井银行、法国兴业银行、英国巴克菜发不可收，与日本三井银行、法国兴业银行、英国巴克菜银行、新加坡发展银行等在期货交易场外签订了合同，买银行、新加坡发展银行等在期货交易场外签订了合同，买的是的是““看跌看跌””期货，押错了方向。截止到期货，押错了方向。截止到20042004年年1111月月2929日，日，该公司的损失达该公司的损失达5.545.54亿美元亿美元,,几乎相当于其当时的全部市值。几乎相当于其当时的全部市值。公司在当年公司在当年1111月月3030日向新加坡高等法院申请破产保护。日向新加坡高等法院申请破产保护。20

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19951995年年22月月2727日，英国中央银行宣布：巴黎银行不得继续从事交易活动并将日，英国中央银行宣布：巴黎银行不得继续从事交易活动并将

申请资产清理。申请资产清理。33月月55日，国际荷兰集团与巴黎银行达成协议，接管其全部资日，国际荷兰集团与巴黎银行达成协议，接管其全部资

产的负债。同时更名为产的负债。同时更名为““巴黎银行有限公司巴黎银行有限公司””；；33月月99日，此方案获英格兰银行及日，此方案获英格兰银行及

法院批准。这也就意味着有着法院批准。这也就意味着有着233233年历史的巴黎银行的彻底倒闭。起因只是源年历史的巴黎银行的彻底倒闭。起因只是源

于巴黎银行内部一名普通交易员尼克于巴黎银行内部一名普通交易员尼克··里森的违反法规操作。他一人身兼交易里森的违反法规操作。他一人身兼交易

与清算二职；并且对于他长时间的隐瞒实情、修改报表等手法，银行内部的与清算二职；并且对于他长时间的隐瞒实情、修改报表等手法，银行内部的

监管机制也没有及时发现，如同虑设一般，可见制度上的巨大缺失使得其有监管机制也没有及时发现，如同虑设一般，可见制度上的巨大缺失使得其有

了大量为自已交易隐私的机会。当里森运用一个错误账号了大量为自已交易隐私的机会。当里森运用一个错误账号““8888888888””持续进行巨持续进行巨

大的风险交易失败时，赌徒的心理使得他一而再、再而三地押大筹码，盲目大的风险交易失败时，赌徒的心理使得他一而再、再而三地押大筹码，盲目

占了上风，直到最后回天泛术，巴黎银行亏损占了上风，直到最后回天泛术，巴黎银行亏损9.169.16亿英镑，百年老牌银行从此亿英镑，百年老牌银行从此

覆灭。覆灭。

此案件显然是因为尼克此案件显然是因为尼克··里森担任了两项不相容职务，加之公司内部监控力度里森担任了两项不相容职务，加之公司内部监控力度

不到位，才引发了这场悲剧。不到位，才引发了这场悲剧。21

2.1.12.1.1上市公司管理陷阱带给监管机构的启示上市公司管理陷阱带给监管机构的启示上市公司管理陷阱带给监管机构的启示上市公司管理陷阱带给监管机构的启示上市公司管理陷阱带给监管机构的启示上市公司管理陷阱带给监管机构的启示上市公司管理陷阱带给监管机构的启示上市公司管理陷阱带给监管机构的启示

2.1.22.1.2新监管法的规定以及意义新监管法的规定以及意义新监管法的规定以及意义新监管法的规定以及意义新监管法的规定以及意义新监管法的规定以及意义新监管法的规定以及意义新监管法的规定以及意义

2.1.32.1.3国内监管机构对上市公司内部控制的要求国内监管机构对上市公司内部控制的要求国内监管机构对上市公司内部控制的要求国内监管机构对上市公司内部控制的要求国内监管机构对上市公司内部控制的要求国内监管机构对上市公司内部控制的要求国内监管机构对上市公司内部控制的要求国内监管机构对上市公司内部控制的要求

我国监管机构对上市公司内部控制的最新要求我国监管机构对上市公司内部控制的最新要求我国监管机构对上市公司